Haus in Magdeburg (Neu Olvenstedt)

Attraktive Wohnanlage mit 18 Wohneinheiten – solides Bestandsinvestment mit interessantem Mietentwicklungspotenzial

Zum Verkauf steht eine gepflegte Wohnanlage im Veilchengrund 4, 6 und 8 in Magdeburg-Neu Olvenstedt, bestehend aus drei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 18 Wohneinheiten.

Die im Jahr 1994 errichteten Gebäude verfügen über jeweils sechs Wohnungen und bilden ein einheitliches Wohnensemble. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 1.391,70 m², die Gesamtgrundstücksfläche der drei Erbbaurechtsgrundstücke ca. 2.220 m². Zu jeder Wohneinheit gehört ein PKW-Stellplatz. Zusätzlich stehen insgesamt sechs Besucherstellplätze zur Verfügung. Balkone, großzügige Grünflächen und die aufgelockerte Bebauung unterstreichen den angenehmen Wohncharakter.

Die drei Gebäude präsentieren sich in einem gepflegten Gesamtzustand. Erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen wurden fortlaufend und bedarfsgerecht durchgeführt. Insbesondere bei Mieterwechseln erfolgten bei Bedarf punktuelle Modernisierungen. Eine umfassende Kernsanierung hat seit dem Baujahr 1994 nicht stattgefunden. Die Wärmeversorgung erfolgt über jeweils eine Gaszentralheizung pro Mehrfamilienhaus.

Die Wohnanlage erzielt aktuell eine Jahresnettokaltmiete einschließlich der Stellplätze von 112.764,48 € bzw. 9.397,04 € monatlich. Bei einem Angebotspreis von 2.190.000 € entspricht dies einer Bruttomietrendite von ca. 5,15 % bzw. einem Kaufpreisfaktor von rund 19,42.

Besonders interessant für Kapitalanleger ist das vorhandene Mietentwicklungspotenzial. Die derzeitigen Wohnungs- und insbesondere die Stellplatzmieten befinden sich teilweise auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau.

Bei einer rein rechnerischen Entwicklung der Wohnungsmieten auf durchschnittlich 7,50 €/m² sowie der Stellplatzmieten auf durchschnittlich 40 € monatlich ergibt sich ein potenzielles jährliches Mietvolumen von rund 133.893 €. Bezogen auf den Angebotspreis entspricht dies einer rechnerischen Bruttomietrendite von ca. 6,11 % bzw. einem Kaufpreisfaktor von rund 16,36. Die Szenariorechnung dient ausschließlich der Veranschaulichung des möglichen Ertragspotenzials. Tatsächliche Mietanpassungen sind von den jeweiligen gesetzlichen, mietvertraglichen und marktseitigen Voraussetzungen abhängig.

Die Grundstücke werden auf Grundlage eines bestehenden Erbbaurechts genutzt. Dieses wurde für 75 Jahre ab dem 12. Dezember 1995 bestellt und läuft damit bis zum 12. Dezember 2070. Zudem ist ein Vorrecht auf Erneuerung nach Fristablauf vermerkt.

Der derzeitige jährliche Erbbauzins für die gesamte Wohnanlage beträgt 6.647,44 €. Nach dessen rechnerischem Abzug verbleiben aus der aktuellen Jahresnettokaltmiete 106.117,04 € p. a., entsprechend ca. 4,85 % bezogen auf den Angebotspreis vor weiteren nicht umlagefähigen Kosten.

Ein zusätzlicher Vorteil ist die bereits erfolgte grundbuchliche Aufteilung der Wohnanlage. Die 18 Wohneinheiten werden in separaten Wohnungs-/Teilerbbaugrundbüchern geführt; den Einheiten sind jeweils Keller sowie Sondernutzungsrechte an PKW-Stellplätzen zugeordnet.

Damit besteht perspektivisch neben der Bewirtschaftung der Gesamtanlage auch die Möglichkeit einer wohnungsweisen Veräußerung.

Insgesamt bietet die Wohnanlage eine attraktive Kombination aus laufenden Mieteinnahmen, Mietentwicklungspotenzial, breiter Risikostreuung auf 18 Wohneinheiten und zusätzlicher Flexibilität durch die bereits erfolgte grundbuchliche Aufteilung.

• Wohnanlage bestehend aus 3 Mehrfamilienhäusern, Baujahr 1994


• insgesamt 18 Wohneinheiten, jeweils 6 Wohnungen pro Gebäude


• Gesamtwohnfläche ca. 1.391,70 m², jeweils ca. 463,90 m² pro Haus


• Gesamtgrundstücksfläche der drei Erbbaurechtsgrundstücke ca. 2.220 m²


• Veilchengrund 4: ca. 735 m²


• Veilchengrund 6: ca. 740 m²


• Veilchengrund 8: ca. 745 m²


• jeweils 3 Geschosse zzgl. Untergeschoss/Souterrain


• 3 großzügige 5-Zimmer-Wohnungen mit jeweils ca. 110,41 m²


• 15 gut geschnittene 3-Zimmer-Wohnungen mit ca. 68,13 m² bzw. 72,41 m²


• insgesamt 18 Balkone


• Erdgeschoss- und Obergeschosswohnungen mit Rollläden


• Dachgeschosswohnungen ohne Rollläden


• Wohnungen teilweise mit Einbauküchen ausgestattet


• jeder Wohnung ist ein separater Kellerraum zugeordnet


• gemeinschaftlicher Waschmaschinen- und Fahrradraum


• Wärmeversorgung über jeweils eine Gaszentralheizung pro Mehrfamilienhaus


• 18 den Wohneinheiten zugeordnete PKW-Stellplätze


• zusätzlich 6 Besucherstellplätze, jeweils 2 pro Mehrfamilienhaus


• gepflegter Gesamtzustand mit laufenden, bedarfsgerechten Instandhaltungen und punktuellen Modernisierungen


• großzügige, begrünte Außen- und Aufenthaltsbereiche


• bestehendes Erbbaurecht, jährlicher Erbbauzins derzeit 6.647,44 €


• Jahresnettokaltmiete inkl. Stellplätze derzeit 112.764,48 €


• vollständige grundbuchliche Aufteilung in 18 separate Wohnungs-/Teilerbbaugrundbücher


• Sondereigentum an den einzelnen Wohnungen mit jeweils zugeordnetem Kellerraum


• Sondernutzungsrechte an den jeweiligen PKW-Stellplätzen


• dadurch perspektivisch zusätzliche Flexibilität hinsichtlich einer wohnungsweisen Veräußerung

Wohnungsaufteilung je Mehrfamilienhaus

Die Häuser Veilchengrund 4, 6 und 8 verfügen jeweils über folgende sechs Wohneinheiten:

EG links / Souterrain: 5 Zimmer, ca. 110,41 m² – großzügige Wohnung über Erdgeschoss und Souterrain mit Küche, Bad sowie zusätzlichem DU/WC im Souterrain
EG rechts: 3 Zimmer, ca. 72,41 m² – Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad und Diele/Garderobe

1. OG links: 3 Zimmer, ca. 72,41 m² – Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad und Diele/Garderobe


2. OG rechts: 3 Zimmer, ca. 72,41 m² – Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad und Diele/Garderobe


3. OG links: 3 Zimmer, ca. 68,13 m² – Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, separates WC und Diele/Garderobe


4. OG rechts: 3 Zimmer, ca. 68,13 m² – Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, separates WC und Diele/Garderobe

Gesamtwohnfläche je Mehrfamilienhaus: ca. 463,90 m²

Die Wohnanlage befindet sich im Veilchengrund 4, 6 und 8 im Magdeburger Stadtteil Neu Olvenstedt im Nordwesten der Landeshauptstadt Sachsen-Anhalt.

Das unmittelbare Wohnumfeld ist durch eine aufgelockerte Bebauung, Wohnhäuser und umfangreiche Grünstrukturen geprägt. Die Wohnanlage selbst liegt in einem angenehm begrünten Umfeld und vermittelt trotz der Zugehörigkeit zur Großstadt einen ruhigen und gewachsenen Wohncharakter.

Neu Olvenstedt verfügt über eine ausgebaute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sowie medizinischen, schulischen und weiteren Versorgungseinrichtungen. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ermöglicht eine gute Erreichbarkeit weiterer Stadtteile sowie der Magdeburger Innenstadt.

Auch mit dem PKW bestehen gute Verbindungen in das Magdeburger Stadtgebiet und zu den überregionalen Verkehrsachsen.

Magdeburg selbst ist als Landeshauptstadt Sachsen-Anhalts ein bedeutender Wirtschafts-, Wissenschafts-, Verwaltungs- und Hochschulstandort. Die Kombination aus vergleichsweise moderatem Mietniveau, guter Infrastruktur und einem breit gefächerten Wohnungsmarkt macht die Stadt auch für langfristig orientierte Immobilieninvestoren interessant.

Für Kapitalanleger bietet der Standort insbesondere aufgrund der Verbindung aus städtischer Infrastruktur, guter Erreichbarkeit und einem gewachsenen Wohnumfeld interessante Voraussetzungen für eine langfristige Wohnungsvermietung.

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