Maisonette in Offenbach am Main (Zentrum)

Objektbeschreibung

diese bezaubernde Eigentumswohnung ist für Selbstnutzer, die auf der Suche nach einem stilvollen Zuhause sind und für Kapitalanleger, die im Rhein-Main-Gebiet in eine zukunftsträchtige Wohnimmobilie investieren möchten, gleichermaßen geeignet. Die lichtdurchflutete Dachgeschoss-Maisonette-Wohnung in der Offenbacher Innenstadt vereint perfekt zwei Gegensätze: die Ruhe im Hinterhaus und das lebendige, urbane Leben des immer beliebter werdenden Mathildenviertels vor der Haustür. Die Karlstraße mit ihrem alten Baumbestand ist als verkehrsberuhigte Fahrradstraße ausschließlich für den Anliegerverkehr freigegeben. Von hieraus erreicht man fußläufig in wenigen Minuten Busse und S-Bahnen, den Wochenmarkt am Wilhelmsplatz, sowie alle Geschäfte des täglichen Bedarfs.

Die Wohnung befindet sich in einem charmanten Altbau mit 6 Parteien (die Gesamt-WEG aus Vorder- und Hinterhaus umfasst 13 Einheiten). Das Objekt wurde im Innenbereich im Jahr 2001 kernsaniert. Auf ca. 59 m² Nutzfläche zu Wohnzwecken nach DIN 277, erwartet Sie über zwei Ebenen ein offenes, modernes Wohnkonzept. Große Fenster und die offene Raumgestaltung sorgen für ein helles Ambiente, das man im klassischen Hinterhaus selten findet. Ein kleiner praktischer Abstellraum im Treppenhaus sowie ein eigener Kelleranteil bieten mit weiteren ca. 4,5 m² Sondereigentum, zusätzlichen Stauraum und ausreichend Platz für Fahrräder.

Ausstattung & Aufteilung

• Untere Ebene: Im unteren Bereich befindet sich das Wohnzimmer und eine Nobilia Einbauküche mit Esstresen, die bereits im Kaufpreis enthalten ist.
• Obere Ebene: Über eine stilvolle Stahltreppe gelangen Sie auf die obere Ebene unter den Dachschrägen. Diese verfügt über einen praktischen begehbaren Schrank und eignet sich perfekt als Schlaf- oder Arbeitszimmer.
• Wohnklima: Das gedämmte Dach, die Ost-West-Ausrichtung der Wohnung sowie die sich gegenüberliegenden Fenster sorgen ganzjährig für ein angenehmes Raumklima.
• Heizung: Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung.

Die untere Etage der Maisonette ist hier vorab in einer 3D-Animation dargestellt. Vom Obergeschoss unter den Dachschrägen können Sie sich gerne bei einer persönlichen Besichtigung überzeugen.

Attraktiv für Eigennutzer & Kapitalanleger

Die Wohnung ist derzeit an eine zuverlässige Mieterin vermietet (Nettokaltmiete 612 € / Monat; 7.344 € p.a.).

• Für Kapitalanleger: Sie profitieren von einer Bruttomietrendite von über 4,19% und einem unkomplizierten Mietverhältnis.
• Für Eigennutzer: Planen Sie Ihren Einzug im Voraus. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist aktuell noch unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von 3 Monaten möglich.

1. Befreiung vom GEG-Dämmzwang: Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das Objekt von den strengen energetischen Sanierungspflichten für die Außenfassade ausgenommen. Ein Energieausweis ist gesetzlich nicht erforderlich. Damit lässt bereits ein einfacher zukünftiger Neuanstrich der Fassade eine deutliche Aufwertung des Objektes erwarten.
2. Finanzielles Polster: Sie übernehmen beim Kauf einen Anteil an der Instandhaltungsrücklage in Höhe von ca. 10.000 Euro (Stand 12.2024) mit den entsprechenden steuerlichen Vorteilen.

Finanzielle Eckdaten im Überblick

• Kaufpreis: 175.000 €
• Mieteinnahmen (kalt): 612 € / Monat (7.344 € p.a.)
• Hausgeld: 413 € / Monat
• Hinweis zur Zusammensetzung: Davon fließen monatlich bereits 66,17 € direkt in die Instandhaltungsrücklage, um den Werterhalt der Immobilie nachhaltig zu sichern. Die Betriebskostenvorauszahlung des Mieters liegt aktuell bei 275 € / Monat. Finanzielle Eckdaten im Überblick
  • Kaufpreis: 175.000 €
  • Mieteinnahmen (kalt): 612 € / Monat (7.344 € p.a.)
  • Hausgeld: 413 € / Monat
  

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--- ENGLISH VERSION BELOW / FOR FOREIGN INVESTORS ---

Exceptional Duplex Apartment in the Heart of Offenbach – Quiet Rear Building in the Mathildenviertel

Property Description:

This charming condominium is equally suitable for owner-occupiers seeking a stylish home and for investors looking to acquire a promising residential property in the Rhine-Main region. Located in downtown Offenbach, this light-filled maisonette apartment on the top floor perfectly blends two contrasting worlds: the tranquility of the rear building and the vibrant urban lifestyle of the increasingly popular Mathildenviertel right on the doorstep. Karlstraße, lined with mature trees, is a traffic-calmed "bicycle street" restricted to local traffic. From here, buses, S-Bahn trains, the weekly market at Wilhelmsplatz, and all shops for daily needs are within easy walking distance.
The apartment is situated in a charming older building comprising six residential units (the entire homeowners' association, covering both the front and rear buildings, consists of 13 units). The interior of the property underwent comprehensive renovation in 2001. Spanning approximately 59 m² of residential floor area—as documented in the declaration of division—the apartment offers an open, modern living concept across two levels. Large windows and an open layout create a bright atmosphere rarely found in a classic rear-building setting. A small, practical storage room in the stairwell and a private basement unit—providing an additional ~4.5 m² of exclusive-use space—offer extra storage and ample room for bicycles.

Equipment & Layout

·         Lower Level: The lower level features a living room and a Nobilia fitted kitchen with a breakfast bar, which is already included in the purchase price.

·         Upper Level: A stylish steel staircase leads to the upper level under the roof slants. This area features a practical walk-in closet and is perfectly suited as a bedroom or study.

·         Indoor Climate: The insulated roof, the east-west orientation of the apartment, and the opposing windows ensure pleasant air circulation all year round.

·         Heating: The building is heated via a gas central heating system.

Experience the lower floor of the duplex in advance via the attached 3D animation. You are welcome to view the upper floor under the slants during a personal viewing.

Attractive for Owner-Occupiers & Investors

The apartment is currently rented to a reliable tenant (net cold rent €612 / month; €7,344 p.a.).

• For Investors: You benefit from a gross rental yield of over 4.19% and an established, smooth tenancy.
• For Owner-Occupiers: Plan your move well in advance. Termination for personal use (Eigenbedarf) is possible by giving the legally short notice period of 3 months.

Future Benefits (Historic Ensemble Protection & Maintenance Reserve Included)

The historic building (built in 1888) is protected under ensemble landmark preservation rules (Ensemble-Schutz), which secures calculable advantages for you as a buyer:

1. Exemption from GEG Insulation Requirements: According to the German Building Energy Act (GEG), the property is exempt from strict energy efficiency renovation obligations for the exterior facade. A statutory energy certificate is not required. Thus, a simple future repainting of the facade already promises a significant appreciation of the property.
2. Financial Safety Buffer: Upon purchase, you take over a share of the maintenance reserve fund amounting to approximately €10,000 (as of 12/2024) along with the corresponding tax advantages.
3. Tax Advantage: Since this reserve fund is listed separately in the purchase contract, you as the buyer directly save on the property transfer tax (Grunderwerbsteuer) for this share (a saving of approx. €600).

Financial Figures at a Glance

• Purchase Price: €175,000
• Rental Income (cold): €612 / month (€7,344 p.a.)
• Property Management Fee / Hausgeld: €413 / month
• Note on composition: Of this amount, €66.17 is paid directly into the maintenance reserve fund every month to secure the long-term value of the property. The tenant's current advance payment for operating costs (Betriebskostenvorauszahlung) is €275 / month.