Dachgeschosswohnung in Nürnberg

Provisionsfreie Kapitalanlage in Nürnberg: vollständig neu ausgebaute, voll möblierte Dachgeschosswohnung in der Südstadt, konzipiert als 3er-WG. 55,80 m² Wohnfläche, Erstbezug nach Ausbau im Neubaustandard, Energieeffizienzklasse D, beheizt über Fernwärme (2026).

Die Wohnung ist die größte Einheit im Haus und richtet sich an die nachgefragteste Wohnform der Südstadt: möblierte WG für Studenten, Berufseinsteiger und Pendler. Aktuell leer und sofort beziehbar.

Die Zahlen im Überblick:
Kaufpreis Wohnung: 296.000 €
Mobiliar inkl. Einbauküche: 12.000 € (separat ausgewiesen)
Gesamtinvestition: 308.000 €
Sollmiete: 1.540 €/Monat kalt (18.480 €/Jahr), rund 510 € je Zimmer möbliert
Bruttomietrendite: 6,0 % auf die Gesamtinvestition
Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5 % (auf den Möbelanteil fällt keine Grunderwerbsteuer an)

Erstvermietungsgarantie: Da die Wohnung aktuell leer steht, übernimmt der Verkäufer die Erstvermietung und garantiert sie zur ausgewiesenen Sollmiete von 1.540 €/Monat. Der Käufer startet damit ab Übergabe ohne Vermietungsrisiko in den laufenden Cashflow.

Einbauküche

Bemerkungen:
Hochwertiger Ausbau im Neubaustandard mit Erstbezug. Energieeffizienzklasse B, gedämmte Fassade, neuwertiges Dach, Beheizung über Fernwärme.

Komplett möbliert und einzugsfertig: Das gesamte Mobiliar einschließlich Einbauküche im Wert von rund 12.000 € ist enthalten und wird im Kaufvertrag separat ausgewiesen. Für den Käufer bedeutet das zwei Vorteile: Auf den Möbelanteil fällt keine Grunderwerbsteuer an, und die beweglichen Wirtschaftsgüter lassen sich steuerlich schneller abschreiben als das Gebäude.

Die WG-Möblierung ist auf sofortige Vermietbarkeit ausgelegt: drei voll ausgestattete Zimmer plus gemeinschaftlich nutzbare Küche.

Beliebte Nürnberger Südstadt im Stadtteil Galgenhof. Ein gewachsenes, dicht versorgtes Innenstadtquartier mit kurzer Anbindung an Hauptbahnhof und Altstadt. Dichtes ÖPNV-Netz, Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und Nahversorgung fußläufig erreichbar.

Die Lage trägt das WG-Konzept: stabile Mieternachfrage durch die Nähe zu Hochschulen, Arbeitgebern und Bahnhof, kurze Wege für Studenten, Berufseinsteiger und Pendler. Ein Standort mit verlässlicher Vermietbarkeit und solider Wertentwicklung.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Fernwärme

Provisionsfrei: Verkauf direkt vom Eigentümer, keine Maklercourtage.

Laufendes Hausgeld: 254,33 €/Monat, davon nicht umlagefähig ca. 65,26 €/Monat. Rücklage: 45,25 €/Monat.

Steuerliche Aspekte: Für das Objekt liegt ein Gutachten zur Restnutzungsdauer vor, das eine erhöhte Gebäudeabschreibung von bis zu 4,5 % p.a. ermöglichen kann. Je nach Aufteilung des Kaufpreises lassen sich Teile der Aufwendungen steuerlich geltend machen. Die konkrete steuerliche Behandlung hängt von den individuellen Verhältnissen des Käufers ab und ist mit dem eigenen Steuerberater abzustimmen.

Pflichtangaben Energieausweis:
Art des Ausweises: Bedarfsausweis
Endenergiebedarf/-verbrauch: 124,6 kWh/(m²·a)
Wesentlicher Energieträger: Fernwärme (2026)
Baujahr laut Energieausweis: 1966
Energieeffizienzklasse: D

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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