Wohn-Grundstück in Berlin (Kaulsdorf)

Dieses wunderschön geschnittene, ca. 1.033 m² große Grundstück befindet sich in begehrter Wohnlage von Kaulsdorf-Nord und bietet vielfältige Möglichkeiten für Eigennutzer, Bauherren und Projektentwickler.

Das Grundstück unterliegt derzeit keinem rechtskräftigen Bebauungsplan. Zwar befindet sich ein Bebauungsplanverfahren in Aufstellung, nach aktueller Einschätzung ist jedoch nicht davon auszugehen, dass dieses kurzfristig Rechtskraft erlangt.

Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt daher aktuell nach § 34 BauGB (Einfügung in die Eigenart der näheren Umgebung).

Aufgrund der vorhandenen Umgebungsbebauung ergeben sich interessante Bebauungsoptionen:

Eine Bebauung in zweiter Reihe ist grundsätzlich möglich.
Das Grundstück erscheint entsprechend der Nachbarbebauung teilbar.
Zur Straßenfront ist ein Vorgartenbereich von ca. 5 Metern einzuhalten.
In der vorderen Baureihe sind bis zu zwei Vollgeschosse zulässig.
In der zweiten Baureihe ist eine Bebauung mit einem Vollgeschoss zuzüglich Dachgeschoss möglich.
Auch die Errichtung von Doppelhäusern erscheint – analog zur gegenüberliegenden Bebauung – grundsätzlich realisierbar.

Als Orientierungswert kann von einer Grundflächenzahl (GRZ) von etwa 0,2 ausgegangen werden. Im Einzelfall können geringfügige Überschreitungen zulässig sein.

Daraus ergibt sich für einen einzelnen Baukörper eine potenzielle bebaubare Grundfläche von rund 210 m², vergleichbar mit der benachbarten Bebauung.

Bei einer Entwicklung mit zwei Baureihen kann sich die Bebauung an den rückwärtigen Grundstücken der Umgebung orientieren. Die dort vorhandenen überbauten Grundflächen betragen jeweils etwa 105 m² bis 110 m².

Besonders hervorzuheben ist die attraktive Grundstücksgeometrie, die eine flexible Planung und optimale Ausnutzung ermöglicht. Die ruhige und gewachsene Wohnlage in Kaulsdorf-Nord verbindet ein angenehmes Wohnumfeld mit einer sehr guten Infrastruktur sowie einer hervorragenden Anbindung an die Berliner Innenstadt.

Alle Angaben erfolgen nach bestem Wissen und auf Grundlage der derzeit bekannten planungsrechtlichen Situation. Eine verbindliche Beurteilung der Bebauungsmöglichkeiten obliegt den zuständigen Behörden im Rahmen einer Bauvoranfrage oder eines Baugenehmigungsverfahrens.

Auf dem hinteren Grundstücksbereich befinden sich derzeit noch eine massiv errichtete Garage sowie ein kleiner Bestandsbungalow aus früherer Nutzung. Beide Bauwerke werden als Abrissobjekte betrachtet und bieten dem Erwerber die Möglichkeit, das Grundstück entsprechend der eigenen Planungs- und Bebauungsvorstellungen neu zu entwickeln.

Wasser: erschlossen
Strom: erschlossen
Gas: liegt in der Straße an
Abwasser: derzeit nicht erschlossen

PLANUNGSBEISPIELE:

1. Großzügige Stadtvilla (wirtschaftlich und marktgängig)

Vordere Baureihe
Grundfläche bis ca. 210 m²
2 Vollgeschosse
Wohnfläche ca. 280–350 m²
Große Terrasse und Garten
Geeignet für:

Familien
Selbstnutzer im gehobenen Segment
Mehrgenerationenwohnen
Vorteil:
Maximaler Wohnkomfort bei gleichzeitig großem Garten.

2. 
   

   Exklusives Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung
   2 Vollgeschosse
   Grundfläche ca. 180–210 m²
   Wohnfläche ca. 250–320 m²
   Separate Einliegerwohnung möglich
   Geeignet für:
   Mehrgenerationenfamilien
   Kombination Wohnen und Arbeiten
   Zusätzliche Mieteinnahmen

   
   


3. 
   

   Doppelhaus
   Analog zur gegenüberliegenden Bebauung
   Zwei Haushälften mit jeweils ca. 130–180 m² Wohnfläche
   Gemeinsame Erschließung
   Gesamtwohnfläche:
   ca. 260–360 m²

   
   

Vorteil:
Höhere Wirtschaftlichkeit bei gleichzeitig guter Vermarktbarkeit.

4. Zwei Einfamilienhäuser (Teilung des Grundstücks)
   Vorderes Grundstück
   2 Vollgeschosse
   Grundfläche ca. 105–110 m²
   Hinterliegergrundstück
   1 Vollgeschoss + Dachgeschoss
   Grundfläche ca. 105–110 m²

Wohnfläche je Haus:
ca. 140–180 m²

Vorteil:
Sehr attraktive Lösung für Projektentwickler oder Familien, die gemeinsam bauen möchten.

5. Doppelhaus vorne + Einfamilienhaus hinten

Die wahrscheinlich wirtschaftlich interessanteste Variante:

Vorderes Grundstück
Doppelhaus
Zwei Einheiten à 130–150 m²
Hinteres Grundstück
Einfamilienhaus
140–170 m²

Gesamtwohnfläche:
ca. 400–470 m²

Vorteil:
Maximale Ausnutzung des Grundstücks bei gleichzeitig guter Einfügung in die Umgebung.

Geografie:
Das Grundstück liegt attraktiv eingebettet in einer natürlich gewachsenen Einfamilienhausgegend im Ortsteil Berlin-Kaulsdorf. Gemeinsam mit den benachbarten Stadtteilen Biesdorf und Mahlsdorf bildet er die größte Einfamilienhaussiedlung in Deutschland. Aktuell hat Kaulsdorf ca. 20.000 Einwohner.

Lage / Verkehr:
Die hervorragende Verkehrsanbindung macht diese Lage besonders attraktiv für Familien und Pendler. Die S-Bahn (Tarifbereich AB) ist in nur 7 Gehminuten erreichbar und bringt Sie im 10-Minuten-Takt direkt ins Berliner Zentrum oder in Richtung Strausberg. Eine Bushaltestelle befindet sich nur etwa 2 Minuten entfernt. Mit dem Auto erreichen Sie die Bundesstraßen B1/B5 in nur 6 Minuten und gelangen so bequem ins Stadtzentrum oder ins östliche Berliner Umland. Die Autobahn A10 liegt etwa 15 Minuten entfernt und bietet schnelle Verbindungen in alle Richtungen, ideal für den täglichen Arbeitsweg oder Wochenendausflüge ins Grüne.

Infrastruktur:
Kitas, Grundschulen, Sekundarschulen und Gymnasien sind ausreichend vorhanden und zu Fuß bzw. mit dem Bus gut zu erreichen. Verschiedene Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf gibt es auch fußläufig. Größere Shoppingcenter sind in kurzer Zeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Auto zu erreichen.

Freizeit / Sport / Natur:
Kaulsdorf hat viel Grün um sich herum. Die Kaulsdorfer Seen und der Wuhle Wanderweg sind zu Fuß und mit dem Rad in ein paar Minuten zu erreichen. Östlich von Kaulsdorf trifft man schnell auf Wälder im benachbarten Brandenburg. Auch die Nähe zum Wassergebiet in Köpenick ist attraktiv und in nur 15 Min. mit dem Auto erreichbar.
Es gibt ein vielfältiges Angebot an Freizeitmöglichkeiten direkt vor der Haustür, von erholsamen Radtouren bis hin zu Kinobesuchen, Kulturveranstaltungen oder klettern in Europas größtem Indoor Kletterpark. Kulturell bietet das Schloss Biesdorf gerade im Sommer viele Veranstaltungen und Konzerte. Auch das Gründerzeitmuseum von Charlotte von Mahlsdorf lädt zum Verweilen ein.

Wirtschaft:
Größte Arbeitgeber in und um Kaulsdorf ist die Unfallklinik Berlin, BMW Niederlassung Marzahn und der MEON Gewerbepark mit aktuell 190 Unternehmen.

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