Bauernhaus in Ballendorf

Willkommen auf einem der authentischsten Anwesen im Herzen der Schwäbischen Alb. Diese ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle in Ballendorf vereint auf 1.624 m² Grundstücksfläche ein Wohnhaus mit 115 m² Wohnfläche sowie vier weitere Nebengebäude – Kuhstall, Stadl, Anbau und Garage – zu einem Ensemble voller Charakter und außergewöhnlichem Entwicklungspotenzial.
Das Wohngebäude stammt aus der Zeit um 1900 und wurde 1972 durch eine Aufstockung sowie um ca. 1990 durch einen umfassenden Umbau modernisiert. Die Räume sind großzügig und hell, auf zwei Etagen mit klassischer Raumaufteilung organisiert und mit Zentralheizung versorgt.
Was dieses Anwesen wirklich besonders macht: die außergewöhnliche Flächensubstanz der Nebengebäude. Kuhstall, Stadl, Anbau und Garage bieten zusammen mit dem Wohnhaus eine Bruttogeschossfläche von 704 m² – ein Angebot, das zu diesem Preis auf dem freien Markt nicht reproduzierbar ist.
Die umliegende Natur spricht für sich: blühende Gärten, alte Obstbäume, Weitsicht über die Alblandschaft – und als charmante Nachbarn grasen gelegentlich Schafe auf den angrenzenden Wiesen. Der historische Dorfbrunnen direkt vor der Haustür unterstreicht den unverwechselbaren Charakter Ballendorfs.
„Wer Raum sucht, Ruhe schätzt und den Mut hat zu gestalten – für den gibt es in der Region kaum eine vergleichbare Chance.“

Die fünf Gebäude der Liegenschaft
●Gebäude 1 – Wohnhaus: Zweigeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss, EG ca. 1900, OG + DG 1972 aufgestockt, Umbau ca. 1990, Wohnfläche 115 m²
●Gebäude 2 – Ehemaliger Kuhstall: Unmittelbar ans Wohnhaus angebaut, eingeschossig, großformatige Zugänge, vielseitig nutzbar
●Gebäude 3 – Stadl (Scheune): Größter Baukörper, großvolumig mit steilem Satteldach, enormes Raumpotenzial
●Gebäude 4 – Anbau an den Stadl: Ca. 1950 errichtet, funktionale Erweiterung mit einfacher Bauweise
●Gebäude 5 – Nutzfahrzeuggarage: In die Hofstruktur integriert, große Toröffnungen, zweckmäßige Bauweise

Technische Ausstattung
●Heizung: Viessmann Gas-Zentralheizung, Baujahr ca. 1999, Wärmeübergabe über Heizkörper
●Warmwasser: Über Heizungsanlage
●Fenster: Kunststoff mit Rollläden, ca. 2000–2005, U-Wert ca. 1,2 W/(m²K)
●Außentüren: Alu-/Kunststoff, erneuert 2005
●Innentrüen: Holz, gestrichen/lackiert
●Dachform: Satteldach, Tondachziegel
●Keller: Teilunterkellert ab ca. 1900
●Außenwände: 30 cm Ziegelsteine, verputzt, gestrichen
●Fassade: Anstrich 2003/2004
●Elektroinstallation: Anlage der 1970er Jahre, mittelfristiger Anpassungsbedarf

Bereits erfolgte Modernisierungen
●Sanitäranlagen Erdgeschoss: Modernisiert 2020
●Böden: Teilweise erneuert 2020 (Parkett, Laminat, Fliesen)
●Fassadenanstrich: 2003/2004
●Haustüren: 2005 erneuert

Renovierungs- und Modernisierungsbedarf
Das Anwesen befindet sich in einem altersgerechten Zustand mit differenziertem Modernisierungsstand. Für Käufer mit Gestaltungswillen bietet dies erhebliche Spielräume und Wertschöpfungspotenzial.
●Badezimmer Obergeschoss: Original Zeitstand 1972, vollständige Modernisierung erforderlich
●Küche Erdgeschoss: Bestandsküche vorhanden, Erneuerung empfohlen
●Elektrische Anlage: Anlage der 1970er Jahre, Erneuerungs- bzw. Anpassungsbedarf mittelfristig
●Dachgeschoss: Nicht ausgebaut, keine eigenständige Wärmedämmung erkennbar
●Nebengebäude (Kuhstall, Stadl, Anbau): Überalterte Bausubstanz mit Instandhaltungsdefiziten – je nach Nutzung umfangreiche Sanierung erforderlich
●Energetische Hülle: Fassaden- und Dachdämmung nicht vorhanden – energetische Sanierung empfohlen
●Energieklasse: Voraussichtlich E (Bedarfsausweis in Erstellung) – typisch für Gebäude dieser Baujahrsklasse

Förderpotenzial
●BAFA und KfW fördern energetische Sanierungen mit Zuschüssen und zinsgünstigen Darlehen
●Schon eine Verbesserung auf Klasse C oder D steigert den Immobilienwert signifikant
●Mittelfristiger Wechsel auf Wärmepumpe oder Pellets möglich und förderfähig

Ballendorf ist eine ruhige Gemeinde im Einzugsbereich des Oberzentrums Ulm, eingebettet in die reizvolle Landschaft der Schwäbischen Alb. Dörflicher Charakter, intakte Nachbarschaft und das typisch schwäbische Ortsbild machen diesen Standort zu einem authentischen Rückzugsort mit Zukunft.
Makrolage – Region & Verkehrsanbindung
●Ulm ca. 25 km – über B 28 und A 8, gut mit dem PKW erreichbar
●Bundesstraßen B 10, B 19, B 28 – regionales Straßennetz gut ausgebaut
●Bahnhof in umliegenden Städten mit Anschluss an Regional- und Fernverkehr
●ÖPNV: Bushaltestellen im Ort, eingeschränkte Taktung – typisch ländlicher Raum
●Nähe zur Schwäbischen Alb: Naturpark, Biosphärenreservat, Wanderwege direkt vor der Tür

Mikrolage – Ballendorf & direkte Umgebung
●Dörfliche Ortslage entlang einer Durchgangsstraße, aufgelockerte Bebauung
●Landwirtschaftlich geprägtes, ruhiges Wohnumfeld
●Grundversorgung in umliegenden Gemeinden erreichbar
●Naherholung, Radwege und Wanderwege in unmittelbarer Umgebung
●Ruhiges, gewachsenes nachbarschaftliches Umfeld

Standortbewertung
Die Lage ist als durchschnittliche Wohnlage im ländlichen Raum einzuordnen – typisch und marktüblich für Gemeinden dieser Art im Einzugsbereich Ulm. Für Liebhaber des ländlichen Lebens, die Platz, Natur und Eigenständigkeit schätzen, ist dies ein ausgezeichneter Standort.
„Ballendorf ist kein Kompromiss – es ist eine Entscheidung für ein anderes Leben. Mehr Raum, mehr Natur, mehr Freiheit.“

Es liegt ein Energieausweis zur Besichtigung vor.
Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Gas.

Makler-Kommentar
Diese Hofstelle richtet sich an Menschen mit Mut zur Gestaltung. Wer ein schlüsselfertig modernisiertes Haus sucht, ist hier falsch. Wer aber Raum sucht – im wörtlichen wie im übertragenen Sinne – der findet hier eine Chance, die der Markt so nicht mehr produziert.
704 m² Bruttogeschossfläche auf privatem Grundstück, 1.624 m² Grund, fünf Gebäude, ländliche Idylle mit PKW-Anbindung nach Ulm – zu 250.000 Euro. Das ist kein Schnäppchen, das ist eine Entscheidung für ein anderes Leben.
Der Modernisierungsbedarf ist real und transparent kommuniziert. Gleichzeitig ist er die Grundlage für erhebliche Wertschöpfung: Wer investiert, bekommt ein Anwesen, das er in dieser Form nie neu bauen könnte. KfW- und BAFA-Fördermittel machen die energetische Sanierung finanziell attraktiv.
Ob Großfamilie, Kreativschaffende, Selbstversorger oder jemand, der einfach Platz und Ruhe möchte – diese Hofstelle hat für viele Lebensentwürfe das Potenzial, zur echten Heimat zu werden.
„Wer Raum sucht, Ruhe schätzt und den Mut hat zu gestalten – für den gibt es in der Region kaum eine vergleichbare Chance.“

Mögliche Nutzungskonzepte
●Großzügiges Einfamilienanwesen – Wohnhaus modernisieren, Nebengebäude als Hobby- und Freizeitfläche
●Mehrgenerationen-Wohnen – Kuhstall oder Stadl zu Wohnraum oder Einliegerwohnung ausbauen
●Atelier, Galerie oder Workshop – der Stadl bietet mit seinem Volumen außergewöhnliche Raumqualitäten
●Kleinsthaltung / Selbstversorgung – Gartenanteil und Nebengebäude für nachhaltige Landwirtschaft
●Urlaub auf dem Bauernhof / Ferienwohnungen – touristisches Potenzial auf der Schwäbischen Alb
●Handwerk / Gewerbenutzung – Garage und Nebengebäude als Werkstatt oder Lager (Nutzungsänderung prüfen)

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