Maisonette in Dresden (Cotta)

Diese außergewöhnliche Maisonettewohnung in Dresden-Gorbitz entstand 2013 durch die hochwertige Umwandlung eines ehemaligen Schulgebäudes und vereint modernen Wohnkomfort mit architektonischem Charakter.
Auf zwei Etagen bietet sie 70,76 m² Wohnfläche mit durchdachtem Grundriss: Im Erdgeschoss empfängt ein offener, lichtdurchfluteter Küchen- und Wohnbereich (ca. 25 m²) mit Fußbodenheizung. Über eine Stahl-/Holztreppe gelangt man ins Obergeschoss mit zwei separaten Zimmern (Schlafzimmer ca. 12 m², Arbeitszimmer ca. 13 m²) und einem Tageslichtbad mit Eckbadewanne.
Die Wohnung erfüllt den KfW-55-Energiestandard mit aktiver Be-/Entlüftung und Wärmerückgewinnung. Endenergiebedarf nur 65,7 kWh/(m²a) – Energieeffizienzklasse B. Im November 2024 wurden Waschbecken erneuert, E-Check durchgeführt und alle Ventile und Silikonfugen geprüft.
Die Südterrasse (ca. 13 m²) führt direkt in den eigenen Gartenanteil. Zusätzlich steht der große Gemeinschaftsgarten (ehem. Schulhof) mit Spielplatz und Gemeinschaftswiese zur Verfügung. Ein Carport ist im Kaufpreis enthalten.

Terrasse, Garten, Keller, Laminat

Bemerkungen:
KfW-55-Standard · Aktive Lüftung mit Wärmerückgewinnung · Fußbodenheizung (EG) · Heizkörper (OG) · Fernwärme · Laminat Eiche-Optik · Lichtkuppel (Tageslicht Bad/Flur) · Eckbadewanne · Handtuchwärmekörper · Gäste-WC · Stahl-/Holztreppe · Südterrasse · Garten · Keller · Carport ·

Ruhige und besonders grüne Lage am Gorbitzbach. Die Wohnanlage liegt am Ende einer Straße mit Wendeschleife, eingebettet zwischen Bach und Kleingartensparte – kein Durchgangsverkehr. Straßenbahnhaltestellen Wölfnitz, Koblenzer Straße und Dahlienweg je in 5 Minuten zu Fuß. Kesselsdorfer Straße mit Einkaufszentren und Geschäften des täglichen Bedarfs in 8 Minuten erreichbar. Zwei Kindertagesstätten in 5 Gehminuten. Lebensmittel-Discount und Allgemeinmediziner in unmittelbarer Nähe.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Öffentliche Verkehrsmittel

Heizungsart: Fußbodenheizung
Energieträger: Fernwärme

Kaltmiete Wohnung: 690 € (monatlich) 8.280 € (jährlich)
Stellplatzmiete: 50 € (monatlich) 600 € (jährlich)
Nettomieteinnahmen gesamt: 740 € (monatlich) 8.880 € (jährlich)
Bruttomietrendite: 8.880 € ÷ 275.000 € × 100 = 3,23 %
Nettomietrendite (nach Bewirtschaftungskosten): 7.142 € ÷ 288.750 € × 100 = 2,47 %
Steuerliche Betrachtung (vereinfacht 42%) -
effektive Gesamtrendite (Netto + AfA-Vorteil): ca. 3,2%

Vorteile:
•Provisionsfrei – Sie sparen ca. 9.800 € Maklerkosten
•KfW-55-Standard – Niedrige Nebenkosten, hohe Mieterzufriedenheit, Wertbeständigkeit
•Vermietete Wohnung – Sofortiger Cashflow
•Bruttomietrendite 3,23 % – Überdurchschnittlich für Dresden (Marktschnitt: ca. 3,0–3,1 %)
•Baujahr 2013 – gering erheblicher Instandhaltungsaufwand in den nächsten Jahren
•Steuerliche Vorteile – Gebäude-AfA von ca. 5.115 € jährlich absetzbar
•Wertsteigerungspotenzial – Dresdner Immobilienpreise steigen stabil um 2–4 % jährlich
•Grüne, ruhige Lage – Dauerhaft attraktiver Wohnstandort mit guter ÖPNV-Anbindung
•Mietvertrag unbefristet – Zuverlässige Mieter seit Nov. 2024, professionelle Hausverwaltung (GIM Dresden)

Wohnflächenberechnung inkl. Grundrisserstellung 06/2025 liegt vor.
Zum Vergleich: Mit Makler würden Ihre Nebenkosten ca. 23.568 € betragen – Sie sparen fast 10.000 €.

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