Restnutzungsdauer von Immobilien: Berechnung für Vermieter

Das kannst du tun

• Lass prüfen, ob sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer für deine Immobilie lohnt, zum Beispiel bei Altbauten oder stark abgenutzten Gebäuden. Starte mit einer kostenlosen Ersteinschätzung über den Wohnglück.de-Partner Vermieterwelt.
• Nutze ein qualifiziertes Gutachten, um deine jährliche Abschreibung zu erhöhen. Beauftrage eine Fachperson, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist oder öffentlich bestellt wurde.
• Dokumentiere durch Fotos oder Unterlagen den Zustand der Immobilie. Das erleichtert dem Gutachter die Bewertung.
• Reiche das Gutachten direkt mit deiner Steuererklärung ein. Steuerexperten können dich unterstützen, um die optimale Abschreibung geltend zu machen.
• Plane ein Gutachten am besten vor größeren Sanierungen ein: Diese können sich lohnen, verlängern aber gleichzeitig die Restnutzungsdauer.
• Über unseren Partner "Vermieterwelt" bist du auch dann auf der sicheren Seite, wenn du gegenüber dem Finanzamt ein Einspruchsverfahren einleiten musst. In 95 Prozent der Fälle kann das Expertenteam von Vermieterwelt die Erwiderungen des Finanzsamts fachlich fundiert entkräften und mit einer überzeugenden Einspruchsbegründung darauf reagieren.

Du hast ein älteres Haus gekauft und fragst dich, wie du es steuerlich möglichst günstig abschreiben kannst? Vielleicht hast du schon vom Stichwort Restnutzungsdauer gehört und überlegt, ob sich ein Gutachten für dich lohnt. Denn: Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto geringer ist deine Steuerlast. Doch was gilt dabei eigentlich genau? Und was ist mit den geplanten Neuregelungen ab 2025? In diesem Ratgeber erfährst du, wie die Abschreibung funktioniert und was sich 2025 (nicht) verändert hat.

Was ist die Restnutzungsdauer einer Immobilie?

Die Restnutzungsdauer zeigt, wie lange ein Gebäude zu einem bestimmten Zeitpunkt noch wirtschaftlich nutzbar ist. Sie sagt nicht aus, wie alt das Haus ist, sondern wie viele Jahre du es noch steuerlich abschreiben darfst.

Restnutzungsdauer vs. Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes

Abzugrenzen ist die Restnutzungsdauer von der Gesamtnutzungsdauer. Diese beschreibt die volle wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes ab dem Baujahr. Das ist die Basis, von der aus sich eine verkürzte Restnutzungsdauer herleiten lässt.

Anders formuliert: Die Gesamtnutzungsdauer ist die Restnutzungsdauer eines neu errichteten Gebäudes. Mit jedem Jahr der Nutzung sinkt diese. Das Finanzamt legt dabei zugrunde, dass eine Immobilie mit zunehmendem Alter an Wert einbüßt, weil das Gebäude altert und sich abnutzt.

Übliche Gesamtnutzungsdauern verschiedener Immobilien gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung Anlage 1 (zu Paragraf 12 Absatz 5 Satz 1)

Wichtig: Bei gebrauchten Immobilien legt das Finanzamt für steuerliche Zwecke pauschal andere Werte zugrunde – unabhängig vom tatsächlichen Alter oder Zustand des Hauses. Dies soll eine vereinfachte Bewertung ermöglichen:

• Bei Wohnimmobilien liegt die lineare Abschreibung bei 2 Prozent pro Jahr, was einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren entspricht.
• Für Neubauten ab 2023 gilt ein erhöhter Satz von 3 Prozent pro Jahr (33 Jahre und 4 Monate).
• Bei Gebäuden, die vor 1925 gebaut wurden, sind es 40 Jahre, also 2,5 Prozent AfA jährlich.
• Bei gewerblichen Immobilien können auch andere Abschreibungssätze gelten.

Im Klartext heißt das: Auch wenn ein Gebäude beim Bau für 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer ausgelegt war, gilt bei einem späteren Verkauf steuerlich wiederum der Neustart der Gesamtnutzungsdauer. Und nur ein Gutachten kann eine abweichende Restnutzungsdauer für den Käufer bewirken.

Warum die Nutzungsdauer für deine Steuer wichtig ist

Als Vermieter kannst du einen Teil der Anschaffungskosten für deine Immobilie über die Jahre steuerlich absetzen. Das passiert über die Abschreibung (AfA = Absetzung für Abnutzung). Wenn du eine Immobilie erwirbst, startet für dich steuerlich – wie bereits gezeigt – eine neue Abschreibungszeit. Beim Kauf beginnt deine AfA also immer neu.

Doch wenn das Gebäude tatsächlich keine 33 beziehungsweise 50 Jahre mehr sinnvoll wirtschaftlich oder auch technisch nutzbar ist, kannst du eine verkürzte Restnutzungsdauer nachweisen und schneller mehr abschreiben. Du zeigst damit dem Finanzamt: „Mein Gebäude ist in schlechterem Zustand als die pauschalen 50 Jahre nahelegen.“

Warum die Restnutzungsdauer auch bei der Grundsteuer zählt

Nicht nur bei der Abschreibung ist die Restnutzungsdauer entscheidend. Auch bei der Grundsteuer beeinflusst sie deine Steuerlast. Denn die Finanzämter ermitteln den Gebäudewert als Teil des sogenannten Grundsteuerwerts. Je kürzer die verbleibende wirtschaftliche oder technische Nutzungsdauer, desto geringer fällt dieser Wert aus.

Für dich als Vermieter bedeutet das: Wenn deine Immobilie in einem schlechten baulichen Zustand ist, technisch veraltet wirkt oder nur eingeschränkt nutzbar ist, kannst du diesen Zustand steuerlich geltend machen, nicht nur bei der AfA, sondern auch bei der jährlichen Grundsteuer.

Was kann die Restnutzungsdauer verkürzen?

Je besser eine Immobilie instandgehalten wurde, desto länger kann die Restnutzungsdauer ausfallen. Modernisierungsstau hingegen kann sie stark senken. Eine verkürzte Restnutzungsdauer kommt daher vor allem bei diesen Faktoren infrage:

• Altbauten mit starkem Substanzverlust, zum Beispiel Gebäude aus den 1950er- oder 1960er-Jahren ohne umfassende Sanierung
• Technisch veraltete Gebäude, die heutigen energetischen Anforderungen nicht mehr genügen, etwa durch fehlende Wärmedämmung, schlechte Bausubstanz
• Teilmodernisierte Häuser, bei denen nur einzelne Maßnahmen (wie neue Fenster) durchgeführt wurden, aber wichtige Bauteile weiterhin marode und veraltet sind
• Sondernutzungen oder bauliche Besonderheiten, die den wirtschaftlichen Einsatz einschränken. Dazu zählen verwinkelte Grundrisse, Denkmalschutz, eingeschränkte Vermietbarkeit.
• Gebäude mit absehbarem Abriss oder einer geplanten Umnutzung

In solchen Fällen können Eigentümer meist glaubhaft per Immobilienbewertung belegen, dass das Gebäude wirtschaftlich oder auch technisch nur noch für einen kürzeren Zeitraum nutzbar ist als pauschal angesetzt.

Beispiel: Du kaufst eine Bestandsimmobilie (etwa ein Mehrfamilienhaus) für eine Million Euro. Der Bodenwert liegt bei 200.000 Euro, die restlichen 800.000 Euro entfallen auf das Gebäude; nur dieser Anteil ist abschreibbar.

• Bei Standard-Abschreibung (2 Prozent AfA über 50 Jahre):
  Du kannst jährlich 2 Prozent von 800.000 Euro absetzen, also 16.000 Euro pro Jahr.
• Mit Gutachten (Restnutzungsdauer aufgrund schlechter energetischer Standards nur 25 Jahre):
  Das Finanzamt erlaubt dann 4 Prozent AfA pro Jahr. Du setzt jährlich 32.000 Euro ab, doppelt so viel wie bei der Standardregel.

So kannst du deine Steuerlast deutlich senken und deine Investition schneller refinanzieren.

Verkürzte Nutzungsdauer: Warum sich viele auf Änderungen 2025 eingestellt hatten

Eigentlich sollte sich bei der Abschreibung von Immobilien 2025 einiges ändern. Geplant war, dass du eine verkürzte Restnutzungsdauer nur noch dann geltend machen darfst, wenn dein Gebäude fast vollständig abgeschrieben ist – konkret: unter 10 Jahre Restnutzungszeit aufweist. Diese Grenze hätte viele steuerliche Spielräume reduziert.

Gleichzeitig wollte der Gesetzgeber die Anforderungen an Gutachten verschärfen:

• Eine Vor-Ort-Besichtigung sollte Pflicht werden.
• Nur öffentlich bestellte oder DIN-zertifizierte Gutachterinnen und Gutachter wären noch zugelassen gewesen.

Was hätte das bedeutet? Weniger Flexibilität, höhere Hürden und in vielen Fällen gar keine Chance mehr auf eine erhöhte Abschreibung.

Doch diese Regelungen kamen nicht – das bleibt 2025 für Gutachten und Abschreibung gültig

Im endgültigen Jahressteuergesetz 2024 wurden die geplanten Änderungen nicht übernommen. Für dich heißt das:

• Du kannst weiterhin ab dem ersten Jahr nach dem Kauf ein Gutachten einreichen.
• Die Restnutzungsdauer darf auch über 10 Jahre liegen.
• Ein dokumentenbasiertes Gutachten reicht aus. Eine Besichtigung ist kein Muss, kann aber sinnvoll sein.
• Deine Steuerlast lässt sich nach wie vor senken, wenn das Gutachten die verkürzte Nutzungsdauer stichhaltig belegt.

Wer 2025 in Immobilien investiert oder bereits vermietet, kann die bisherigen Regeln also weiter nutzen und mit professioneller Unterstützung steuerlich mehr aus seiner Immobilie herausholen.

Wie du die Restnutzungsdauer berechnen lassen kannst

Per Gutachten bewerten zertifizierte Gutachter dafür den Zustand deiner Immobilie. Das passiert oft rein dokumentenbasiert, bei komplexeren Gebäuden aber auch per Vor-Ort-Besichtigung.

Diese Schritte gehören dazu:

1. Du beauftragst ein Gutachterbüro. Achte dabei auf die fachliche Qualifikation. Unser Partner "Vermieterwelt" kann diese Dienstleistung schnell und kompetent erfüllen.
2. Du stellst wichtige Informationen zur Verfügung. Dazu gehören das Baujahr, die genaue Lage, Grundrisse, Fotos, Angaben zur Bauweise und Nutzung sowie eine Übersicht über bereits erfolgte Modernisierungen.
3. Die Fachperson prüft den baulichen Zustand. Sie bewertet, wie stark das Gebäude bereits abgenutzt ist und ob bestimmte Teile schon erneuert wurden, etwa Dach, Fenster oder Heizungsanlage.
4. Optional findet eine Besichtigung statt. Gerade bei besonderen Objekten oder wenn der Zustand schwer zu bewerten ist, kann ein Vor-Ort-Termin nötig sein.
5. Du erhältst ein schriftliches Gutachten. Darin findest du eine klare Einschätzung der Restnutzungsdauer in Jahren.

Wer darf ein Gutachten zur wirtschaftlichen Restnutzungsdauer erstellen?

Damit das Finanzamt dein Gutachten anerkennt, solltest du es immer von einer qualifizierten Fachperson erstellen lassen. Dazu zählen vor allem öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie zertifizierte Gutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024.

Wann lohnt sich ein Gutachten für dich?

Ein Gutachten verursacht Kosten, kann sich aber lohnen. Typischerweise zahlst du zwischen 1.200 und 2.500 Euro – je nach Größe und Aufwand.

Diese Fälle sprechen für ein Gutachten:

• Deine Immobilie ist deutlich älter als 20 Jahre.
• Du hast sie günstig gekauft.
• Du vermietest langfristig und willst die Abschreibung bestmöglich nutzen.
• Du hast nicht modernisiert und willst den Zustand steuerlich nutzen.
• Du planst Sanierungen und willst vorher den Abschreibungsvorteil sichern.

Hinweis: Ob sich ein Gutachten für dich lohnt, hängt vom Zustand deiner Immobilie und deinen steuerlichen Zielen ab. Lass das individuell prüfen. Wohnglück.de bietet dir gemeinsam mit Vermieterwelt die passende Lösung.

Mit unserem Partner "Vermieterwelt" kannst du bereits während einer kostenfreien Ersteinschätzung einen ersten Eindruck von deiner potenziellen Steuerersparnis erhalten.

Was eine Modernisierung für die Restnutzungsdauer bedeutet

Wenn du deine Immobilie umfassend modernisierst, verändert sich die steuerliche Bewertung grundlegend. Eine sogenannte Kernsanierung betrifft beispielsweise nicht nur einzelne Bauteile, sondern erneuert große Teile der Bausubstanz. Typisch sind etwa der Austausch von Dach, Fenstern, Leitungen und Heizung oder eine energetische Sanierung der gesamten Gebäudehülle. Auch Grundrissänderungen oder eine komplette Erneuerung der Haustechnik gehören dazu.

Diese Maßnahmen wirken sich direkt auf die Restnutzungsdauer aus. Ein Gutachter wird das Gebäude nach einer umfassenden Modernisierung oft wie ein nahezu neues Haus bewerten. Das sogenannte fiktive Baujahr verschiebt sich nach vorn. Der steuerliche Effekt: Die verbleibende Nutzungsdauer steigt deutlich, manchmal auf 40 Jahre oder mehr. Damit sinkt dein jährlicher Abschreibungsbetrag, weil du die Anschaffungskosten über einen längeren Zeitraum verteilen musst.

Für dich heißt das: Eine Sanierung kann den Gebäudezustand verbessern und langfristig den Immobilienwert steigern. Sie kann aber auch kurzfristig den steuerlichen Vorteil mindern. Deshalb solltest du den richtigen Zeitpunkt gut planen.

Tipp: Lass ein Gutachten zur Restnutzungsdauer am besten vor einer Sanierung erstellen. So sicherst du dir eine kürzere Restnutzungsdauer und profitierst zumindest bis zu den Maßnahmen von einer höheren Abschreibung. Nach der Sanierung kannst du bei Bedarf ein neues Gutachten vorlegen oder auf die reguläre AfA zurückgreifen.

Fazit: Kürzere Restnutzungsdauer – Nutze den Hebel clever

Deine Immobilie ist so individuell wie dein Vermietungs- oder Modernisierungskonzept. Du musst dich folglich auch nicht mit starren Annahmen und pauschalen Abschreibungen des Finanzamts zufriedengeben. Die Anpassung der Restnutzungsdauer gibt dir die Chance, deinen steuerlichen Spielraum selbst zu gestalten: mit einem fundierten Gutachten. Richtig eingesetzt ist es dein Werkzeug, um langfristig das Beste aus deinem Investment herauszuholen. Wohnglück.de bietet dir gemeinsam mit Vermieterwelt eine einfache Lösung, das Potenzial auszuloten.

Die wichtigsten Fragen zur Restnutzungsdauer