8 neue Urteile rund um Immobilien

Wohnungseigentümer können Entscheidungen an Verwalter delegieren 

Mit dem Urteil vom 05.07.2024 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Wohnungseigentümer bestimmte Entscheidungen über die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums an die Verwalter delegieren können. Dies gilt vor allem in Bezug auf die Ausführung von Erhaltungsmaßnahmen, insofern die Eigentümer sich vorab für die Maßnahme entschieden haben. Damit hält der BGH die Delegation von Entscheidungen auf Verwalter in größerem Umfang für zulässig, als es bisher viele Instanzgerichte taten. Mit dem Urteil werden Gemeinschaften von Wohnungseigentümern gestärkt und eine leichtere sowie effizientere Verwaltung unterstützt. Die Entscheidungskompetenzen wurden im neuen § 27 Abs. 2 WEG kodifiziert. 

(BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 241/23) 

Quelle: Bundesgerichtshof

Videoüberwachung mit Schwenkfunktion ist in der Nachbarschaft unzulässig

Das Amtsgericht Gelnhausen hat entschieden, dass Überwachungskameras an Privatgrundstücken bereits dann unzulässig sind, wenn die Möglichkeit besteht, diese elektronisch auf das Nachbargrundstück zu richten. Ob die Kamera das Grundstück des Nachbars wirklich erfasst, spielt dabei keine Rolle. Allein der Umstand, dass die Kamera über den elektronischen Mechanismus verfügt, auf das benachbarte Grundstück gerichtet zu werden, sei unzulässig. Begründet wird die Entscheidung damit, dass die bloße Existenz einer Kamera bei dem Nachbar ein Gefühl der Beschattung (sogenannter Überwachungsdruck) erzeugen könne. 

(AG Gelnhausen, Urteil vom 04.03.2024, 52 C 76/24) 

Quelle: Ordentliche Gerichtsbarkeit Hessen 

Datenschutz: Wohnraumfotos im Exposé müssen freigegeben sein

Die 3. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal hat in ihrer Entscheidung vom 04.06.2024 festgestellt, dass Makler Fotos der Immobilie nur dann für das Online-Exposé verwenden dürfen, wenn sie die Einwilligung der Bewohner des Hauses dazu haben. Der Grund: Fotos von bewohnten Räumen zählen zu personenbezogenen Daten nach der Datenschutzgrundverordnung. Verwendet ein Makler diese Fotos ohne Einwilligung, kann das Schadensersatzansprüche nach sich ziehen. Die Klage eines Ehepaares, das sich aufgrund veröffentlichter Wohnungsbilder in ihrer Privatsphäre verletzt fühlte, hat die Kammer dennoch abgewiesen, da sie den Makler ins Haus gelassen hatten, damit Bilder gemacht werden konnten.

(LG Frankenthal, Urteil vom 04.06.2024, 3 O 300/23) 

Quelle: Landgericht Frankenthal (Pfalz) 

Wohnungskündigung wegen Falschparkens ist unwirksam

Darf ein Vermieter seinem Mieter wegen Falschparkens fristlos kündigen? Das Landgericht Berlin II hat dazu Stellung genommen und sieht in der Behinderung der Garagenzufahrt durch Falschparken keine Rechtfertigung für eine fristlose oder ordentliche Kündigung. Bei dem Parkverstoß handle es sich um eine Eigentumsstörung, aber nicht um eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten. Der Hintergrund: Nachdem der Mieter einer Berliner Wohnung mehrfach verbotswidrig in der Zufahrt zur Garage der Vermieterin sowie des Grundstücks geparkt hatte, kündigte ihm die Vermieterin fristlos, hilfsweise ordentlich, und erhob Klage auf Räumung der Mietwohnung. Garage und Grundstück waren jedoch aufgrund der Breite nebeneinanderliegender Zufahrten noch erreichbar. In Übereinstimmung mit der Vorinstanz entschied das LG Berlin II, dass der Vermieterin kein Anspruch auf die Räumung der Wohnung zustehe: Die fristlose Kündigung sei schon deshalb unberechtigt, da es an einer grundsätzlich erforderlichen Abmahnung gefehlt habe. Außerdem sei das Parken auf öffentlichem Straßenland vor der Einfahrt zur Garage und des Grundstücks kein erhebliches Fehlverhalten, dass das Mietverhältnis unzumutbar machen würde. Die ordentliche Kündigung hingegen ist unwirksam, da keine Verletzung von mietvertraglichen Pflichten vorliege und das Parkverbot nicht Gegenstand des Mietvertrags war. 

(LG Berlin II, Urteil vom 17.05.2024, 63 S 193/23) 

Quelle: kostenlose-urteile.de 

Cousins rechtfertigen keine Eigenbedarfskündigung 

Cousins gelten nicht als Familienangehörige im Sinne einer mietrechtlichen Eigenbedarfskündigung: Das stellt das Urteil der BGH mit seinem Urteil vom 10.07.2024 klar. Damit spezifiziert der BGH den Begriff der Familienangehören - in diesem Fall von Cousins. Als Familienangehörige seien nur die Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen zusteht. Der Cousin – hier als entfernter Verwandter betitelt – zähle demnach trotz persönlicher Verbundenheit nicht zu dem Personenkreis. Was bedeutet das nun für die Eigenbedarfskündigung? Das Urteil erhöht die Begründungsanforderungen einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter. Gleichzeitig werden die Rechte der Mieter damit gestärkt. 

(BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 276/23) 

Quelle: Bundesgerichtshof

Katzenlärm ist kein Grund für Mietmangel

Das entschied das Amtsgericht Berlin-Spandau mit dem Urteil vom 18.10.2023. 2022 erhob eine Mieterin Klage wegen minutenlangen Katzenlärms zur Nachtzeit aus der Wohnung über ihr. Zudem kam es zu Poltergeräuschen von auf den Boden fliegenden Gegenständen. Das Amtsgericht entschied gegen die Klägerin und räumte ihr weder Anspruch auf Mängelbeseitigung noch auf Mietminderung ein. Denn: Entspricht der Trittschallschutz in der Wohnung den Anforderungen zum Zeitpunkt des Hausbaus, ist Katzenlärm oder Geräusche von herunterfallenden Gegenständen als sozialadäquat hinzunehmen. Der Trittschallschutz in dem hellhörigen Haus der Klägerin entsprach genau diesen Anforderungen. 

(AG Spandau, Urteil vom 18.10.2023, 4 C 1/22) 

Quelle: kostenlose-urteile.de

Ist Cannabiskonsum trotz Legalisierung ein Kündigungsgrund?

Auch nach Inkrafttreten des Konsum-Cannabis-Gesetz (KCanG) kann es zu einer Kündigung des Mietvertrags kommen, wenn der Bereich der eigenen Wohnung durch die Auswirkungen des Cannabiskonsums überschritten wird. So entschied das Amtsgericht Brandenburg (Havel). Gerechtfertigt sei eine fristloste Kündigung dann, wenn ein Verstoß gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und damit eine erhebliche Störung des Hausfriedens in Betracht komme. Der Hintergrund: Ein Mieter aus Brandenburg wurde unter anderem wegen übermäßigen Konsums von Cannabis fristlos gekündigt, da die im Mietshaus wohnenden Nachbarn sowie minderjährigen Kinder erheblich beeinträchtig wurden. Die Vermieterin erhob Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, da der Mieter die Kündigung nicht akzeptierte. Das Amtsgericht entschied zugunsten der Vermieterin, da die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 BGB wirksam sei und in dem übermäßigen Konsum von Cannabis die Störung des Hausfriedens liege. 

(AG Brandenburg, Urteil vom 30.04.2024, 30 C 196/23) 

Quelle: VermieterVerein e.V. 

Falsches oder fehlendes Kündigungsdatum macht die Kündigung nicht unwirksam

Der Bundesgerichtshof entschied mit dem Urteil vom 10.04.2024, dass die Angabe der Kündigungsfrist beziehungsweise des Kündigungstermins nicht zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der (ordentlichen) Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses in der Kündigungserklärung gehört. Was bedeutet das? Eine Kündigung ist auch dann wirksam, wenn die Angabe der Kündigungsfrist sowie des Kündigungstermins fehlen. Der Zugang der Kündigungserklärung sowie die Angabe eines Kündigungsgrundes sind hingegen stets erforderlich, wenn Vermieter Mietern kündigen. 

(BGH, Urteil vom 10.04.2024, VIII ZR 286/22) 

Quelle: Bundesgerichtshof