7 neue Urteile rund um Immobilien

Lüftungspflicht zur Schimmelvermeidung richtet sich nach Verkehrssitte 

Das Landgericht Landshut entschied mit dem Urteil vom 8. Januar 2025, dass ein Fenstertausch den Mieter zu einer Änderung des Nutzungsverhaltens verpflichten kann: Stellt der Vermieter kein Lüftungskonzept zur Verfügung, richtet sich die Obhutspflicht des Mieters nach der Verkehrssitte, dessen Inhalt der Mieter kennen muss. Ist nach dem Austausch von Fenstern ein regelmäßiges Lüften erforderlich, muss sich der Mieter darauf einstellen. So kann eine Pflicht zum Querlüften zweimal täglich für ca. 10 Minuten bestehen und Feuchtspitzen nach dem Duschen, Kochen, Wäschetrocknen, gesondert abzuführen, um Schimmel zu vermeiden.

(LG Landshut, Urteil vom 08.01.2025, 15 S 339/23) 

Quelle: gesetze-bayern.de, herausgegeben von der Bayerischen Staatskanzlei 

Pflicht des Vermieters zur Reaktion auf Zustimmungsverlangen zum barrierefreien Badumbau 

Das Amtsgericht Neubrandenburg verurteilte eine Vermieterin zur Zahlung von vorgerichtlichen Anwaltskosten, da sich diese mit der Reaktion auf das berechtigte Verlangen ihrer Mieterin zur Zustimmung zum barrierefreien Badumbau im Verzug befunden habe. Das Urteil bestätigt, dass Vermieter nicht untätig bleiben dürfen und sich stattdessen konstruktiv mit entsprechenden Anfragen auseinanderzusetzen haben. 

(AG Neubrandenburg, Urteil vom 19.12.2024, 109 C 353/23) 

Quelle: landesrecht-mv.de

Eigenbedarfskündigung bei unklarer Lebensplanung unzulässig 

Das Amtsgericht Hamburg entschied, dass eine Eigenbedarfskündig unzulässig ist, wenn sie damit begründet wird, dass die Bedarfsperson (hier die Tochter) nach dem Abschluss ihrer Ausbildung plane, ihren Lebensmittelpunkt aus dem Ausland nach Hamburg zu verlegen. Hierbei handele es sich um eine unzulässige Vorratskündigung, da bereits aus der Kündigung hervorgehe, dass völlig unklar sei, ob der angedachte Eigenbedarf letztlich umsetzbar ist. Zudem sei die unterbliebene Besichtigung der Wohnung ein gewichtiges Indiz gegen eine hinreichende Verfestigung des Eigenbedarfs. Gleiches gilt für den Nichteinzug bis zum Zeitpunkt der übereinstimmenden Erledigungserklärung. 

(AG Hamburg, Beschluss vom 20.12.2024, 49 C 154/24) 

Quelle: landesrecht-hamburg.de

Gesamtnichtigkeit einer Vereinbarung über die Maklerkosten 

Hat beim Immobilienverkauf nur eine Partei einen Maklervertrag geschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung des Maklerlohns verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns in mindestens gleicher Höhe verpflichtet bleibt (§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB). Weil dieser „Halbteilungsgrundsatz“ missachtet wurde, haben Käufer im vorliegenden Fall einen Rückzahlungsanspruch. So urteilte der Bundesgerichtshof am 6. März 2025: „Der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein zur Nichtigkeit der entsprechenden Vereinbarung führender Verstoß gegen den in § 656d BGB geregelten Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns vorliegt, wenn ein Makler allein für den Verkäufer einer Immobilie tätig geworden ist und der Käufer zur Zahlung des vollen Honorars an den Makler verpflichtet wird.” 

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 138/24) 

Quelle: Bundesgerichtshof 

Unterschiedliche Gaspreise für Bestands- und Neukunden sind unzulässig 

Nachdem die GASAG seit Dezember 2021 bis Ende April 2022 deutlich höhere Preise von Neu- als von Bestandskunden verlangte, hat die Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) gegen den Energiekonzern geklagt – und gewonnen. Das Kammergericht Berlin urteilte am 21. März 2025, dass diese Tarife unzulässig sind. Wird das Urteil rechtskräftig, können sich Betroffene auf das Urteil berufen und verlangen, den Differenzbetrag erstattet zu bekommen. 

(Kammergericht, Urteil vom 21.03.2025, MK 1/22 EnWG) 

Quelle: berlin.de

Verzug mit Betriebskostennachzahlungen rechtfertigt fristlose Kündigung 

Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen gehören nicht ohne Weiteres zur (laufend zu zahlenden) Miete, sodass ein Verzug aus einer Nebenkostenabrechnung eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB grundsätzlich nicht rechtfertigen kann. Zahlt ein Mieter jedoch Betriebskostennachzahlungen mit einer Rückstandshöhe von mindestens zwei Monatsmieten nicht, so kann das eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen. So entschied das Amtsgericht Brandenburg im Dezember 2024. 

(AG Brandenburg, Urteil vom 20.12.2024, 33 C 33/24) 

Quelle: juris.de 

Wohnungseigentümer dürfen Kostenverteilung ändern 

Auf Grundlage des 2020 reformierten Wohnungseigentumsrechts hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in zwei Verfahren weitere Vorgaben zu den Voraussetzungen gemacht, unter denen Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen eine von einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung abweichende Kostentragung, beispielsweise für eine Sanierung, beschließen können. Im vorliegenden Fall sollen daher laut Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14. Februar 2025 auch zuvor kostenbefreite Eigentümer bei Vorliegen eines sachlichen Grundes durch Mehrheitsbeschluss an Erhaltungskosten beteiligt werden können. 

(Bundesgerichtshof, Urteile vom 14.02.2025, V ZR 236/23 und V ZR 128/23) 

Quelle: Bundesgerichtshof