Grundsteuer berechnen: Formeln und Beispiele für alle Bundesländer

Was ist die Grundsteuer?

Grundsteuern werden in Deutschland auf das Eigentum von Grundstücken erhoben. Man unterscheidet zwischen verschiedenen Arten der Grundsteuer. Für dich als Grundstücks- oder Immobilieneigentümer ist die sogenannte Grundsteuer B maßgeblich. Sie ist für Grund und Boden fällig, der bebaut werden kann oder bereits bebaut ist. Die Grundsteuer B gilt für Wohngrundstücke und für Mietwohngrundstücke sowie für Geschäftsgrundstücke und für gemischt genutzte Grundstücke.

Daneben gibt es die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe sowie die Grundsteuer C. Diese Baulandsteuer gibt Kommunen die Möglichkeit, unbebaute Grundstücke höher zu besteuern. Damit wollen Gemeinden Spekulation mit Wohnraum verhindern.

Wer erhebt die Grundsteuer und warum?

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, welche von Gemeinden und Städten erhoben wird. Jeder Eigentümer von Haus und Grund, egal, ob privat, gewerblich oder forst- und landwirtschaftlich, ist dazu verpflichtet, jährlich Grundsteuern an die zuständige Gemeinde zu zahlen. Die Einnahmen fließen beispielsweise in die Infrastruktur, aber auch in Schwimmbäder, Krankenhäuser sowie Kitas und Schulen.

Die Grundsteuer verlangt die Gemeinde jeweils zum 1. Januar und sie gilt für das gesamte Jahr. In der Regel zahlen Eigentümer den Jahresbetrag quartalsweise. Fällig ist die Grundsteuer dann zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.

Wer muss die Grundsteuer bezahlen?

Die Grundsteuer zahlt grundsätzlich jeder Grundstücks- oder Immobilieninhaber – sie ist schließlich eine Steuer auf Eigentum. Aber: Es gibt zahlreiche Ausnahmen.

Ausnahme 1: Die Grundsteuer ist umlagefähig

Gemäß § 2 Betriebskostenverordnung handelt es sich bei der Grundsteuer um eine umlagefähige Nebenkostenart. Das heißt, Vermieter können sie komplett auf ihre Mieter abwälzen. Allerdings müssen sie das vorher im Mietvertrag vereinbart haben. Die Grundsteuer für ein Mehrfamilienhaus wird anteilig der jeweiligen Wohnfläche in der Regel auf alle Mieter umgelegt.

Lies dazu auch: Grundsteuer auf Mieter umlegen: Voraussetzungen und Berechnung

Ausnahme 2: Die Grundsteuer ist steuerlich absetzbar

Vermieter können die Grundsteuer steuerlich geltend machen. Sie ist – auch wenn sie auf die Mieter umgelegt wird – in der Anlage V der Steuererklärung aufzuführen und kann die zu versteuernden Einkünfte mindern. Die Ausgaben durch die Grundsteuer kannst du so als Werbungskosten absetzen. Allerdings gilt das nur, wenn das Gebäude vermietet ist. Wird eine Immobilie teilweise vermietet, muss die Grundsteuer anteilig berechnet und abgesetzt werden.

Gut zu wissen: Auch bei Leerstand ist es möglich, die Grundsteuer steuerlich geltend zu machen. Eigentümer müssen lediglich eine Einkunftserzielungsabsicht nachweisen.

Ausnahme 3: Grundsteuererlass ist möglich

Die Grundsteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen erlassen werden. Zum Beispiel, wenn ein Objekt dem Denkmalschutz unterliegt und die Kosten höher sind als die Erträge. Der Eigentümer muss den Erlass bis zum 31. März des Vorjahres beantragen.

Auch wenn ein Vermieter Mietausfälle hat, die ohne sein Verschulden entstanden sind, kann ein Grundsteuererlass gewährt werden. Zu den Gründen zählen Leerstand, strukturelle Nichtvermietbarkeit oder allgemeiner Mietpreisverfall. Auch ein Wohnungsbrand oder ein Wasserschaden und daraus resultierende Nichtvermietbarkeit können dazu führen, dass du zumindest teilweise keine Grundsteuer zahlen musst.

Grundsteuer und Erbpacht

Auch Erbbauberechtigte müssen Grundsteuer zahlen – obwohl ihnen das Grundstück nicht gehört. Es ist nämlich nicht von Belang, wer der juristische Grundstückseigentümer, sondern wer der wirtschaftliche Eigentümer ist. Für Erbpachtgrundstücke gelten die gleichen Regelungen bei der Besteuerung wie beim klassischen Grundbesitz.

Grundsteuer und Immobilienverkauf

Grundsätzlich ändert sich an der Grundsteuer nichts, wenn eine Immobilie verkauft wird. Sogar die Steuernummer bleibt die gleiche, da die Besteuerung direkt das Objekt betrifft. In manchen Fällen kommt es aber zu einer Änderung bei der Grundsteuer, wenn der Eigentümer einer Immobilie wechselt. Zum Beispiel, wenn die Immobilie geteilt wird. Dann erhalten alle Grundstücksteile eine eigene Steuernummer. Auch wenn Eigentümer einen Anbau errichten, kommt es zu einer Grundsteueränderung. 

Was passiert durch die Grundsteuerreform?

Im Zuge der Grundsteuerreform, die 2025 in Kraft tritt, erfolgt bundesweit eine Neubewertung aller Grundstücke und Immobilien. Die bisherige Kalkulation der Grundsteuer basiert auf inzwischen veralteten Einheitswerten, was zu einer ungleichen Steuerlast führt. Damit die Steuer den aktuellen Objektwerten (Stand 1. Januar 2022) entspricht, mussten alle Eigentümer 2022/2023 eine Grundsteuererklärung abgeben.

Die neue Grundsteuer ist ab dem 1. Januar 2025 fällig. Damit die Steuerverteilung gerecht beibt, soll künftig alle sieben Jahre eine Neubewertung von Eigentum über eine Feststellungserklärung erfolgen.

Wie wird die Grundsteuer bis 2024 berechnet? 

Um herauszufinden, wie viel Grundsteuer du bis einschließlich 2024 zahlen musst, sind drei Faktoren wichtig: der Einheitswert, die Grundsteuermesszahl und der Hebesatz der zuständigen Gemeinde. Die Formel lautet:

Grundsteuer = Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Aber was bedeuten diese Werte genau und wie findest du sie heraus? Dazu kommen wir jetzt:

Einheitswert

Der Einheitswert bildet die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer und wird vom zuständigen Finanzamt ermittelt. In den alten Bundesländern beruhen die Einheitswerte auf den Werteverhältnissen von 1964, in den neuen auf denen von 1935. Daher weichen die Verkehrswerte in der Praxis erheblich von den Einheitswerten ab. 

Tipp: Wenn du wissen willst, wie viel deine Immobilie tatsächlich wert ist, dann lass sie hier kostenlos bewerten.

Grundsteuermesszahl 

Die Grundsteuermesszahl oder Steuermesszahl richtet sich nach der Grundstücksart. In den alten Bundesländern liegt sie zwischen 2,6 und 3,5 Promille, in den neuen Bundesländern zwischen fünf und zehn Promille. Die genauen Werte kannst du den nachfolgenden Tabellen entnehmen. Wenn du den Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl multiplizierst, erhältst du den Grundsteuermessbetrag.

Grundsteuermesszahlen in den alten Bundesländern

Grundsteuermesszahlen in den neuen Bundesländern

Hebesatz der Gemeinde

Dann musst du noch den Grundsteuermessbetrag mit dem Grundsteuer-Hebesatz der Gemeinde multiplizieren. Er liegt zwischen 0 und 1.050 Prozent und wird von jeder Kommune selbst festgelegt. Dadurch kann die Grundsteuer für ein und dasselbe Haus in verschiedenen Gegenden stark variieren.

Unser Tipp: Informiere dich am besten schon vor einem Immobilienkauf über den jeweiligen Hebesatz der Gemeinde und lass das Ergebnis in die Kaufentscheidung einfließen. Wie hoch der Hebesatz in deiner Region ist, kannst du direkt bei der Gemeinde erfragen.

Folgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen Grundsteuer-Hebesätze in den Bundesländern:

Durchschnittliche Grundsteuer-Hebesätze in den Bundesländern 

Grundsteuer berechnen bis 2024: Beispiel

Wir gehen in diesem Beispiel von einem 120-Quadratmeter-Einfamilienhaus mit 500 Quadratmeter Grundstück in Berlin aus. Der Einheitswert beträgt 32.500 Euro. Der Gemeinde unterstellen wir einen Hebesatz von 810 Prozent.

Wie wird die Grundsteuer ab 2025 berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer ist grundsätzlich Ländersache. Die meisten Bundesländer wenden ab 2025 das vom Bundesfinanzministerium entwickelte Bundesmodell an. Dies gilt für Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Saarland und Sachsen weichen nur minimal davon ab. In Baden-Württemberg, Bayern, Niedersachsen, Hessen und Hamburg hingegen gelten vereinfachte Ländermodelle.

Wir stellen dir nachfolgend die unterschiedlichen Berechnungsmodelle vor und zeigen dir, mit welchen Formeln du die Grundsteuer berechnen kannst. 

Grundsteuer berechnen nach dem Bundesmodell

Für die Festsetzung der neuen Grundsteuer nach dem Bundesmodell gilt vereinfacht die Formel:

Grundsteuer = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

1. Grundsteuerwert

Der Einheitswert wird beim Bundesmodell durch den Grundsteuerwert abgelöst. Künftig, also ab 2025, sind folgende Faktoren für die Berechnung der Grundsteuer wesentlich:

• der jeweilige Richtwert des Bodens (Bodenrichtwert)
• die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die unter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt
• die Grundstücksfläche
• die Grundstücksart
• das Alter des Gebäudes

Um den Grundsteuerwert festzustellen, mussten alle Eigentümer zuletzt ihre Grundsteuererklärung abgeben. 

2. Grundsteuermesszahl 

Der nächste Wert ist die Grundsteuermesszahl. Sie wird ab 2025 kräftig abgesenkt, und zwar auf etwa ein Zehntel des bisherigen Werts:

• Für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum): 0,31 Promille bzw. 0,34 Promille in Saarland und 0,36 Promille in Sachsen 
• Für unbebaute Grundstücke: 0,34 Promille bzw. 0,64 Promille in Saarland und 0,36 Promille in Sachsen 

Außerdem werden der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen gefördert. Deshalb erhalten Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, sowie Wohnungen der sozialen Wohnraumförderung, einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent, der sich steuermindernd auswirkt.

Die Grundsteuermesszahl teilt dir das Finanzamt mit. Multipliziert mit dem Grundsteuerwert erhältst du den Grundsteuermessbetrag.

3. Hebesatz der Gemeinde

Um die zu zahlende Grundsteuer zu berechnen, musst du dann noch den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde multiplizieren. Auch dieser Wert soll 2025 bundesweit sinken, damit das Grundsteueraufkommen neutral bleibt.

Grundsteuer berechnen nach dem Wohnlagenmodell

Das Wohnlagenmodell gilt für private oder gewerbliche Baugrundstücke sowie für Ein- und Mehrfamilienhäuser in Hamburg. Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer lautet vereinfacht: 

Grundsteuer = Fläche x Äquivalenzzahl x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Für die Berechnung der Grundsteuer werden in Hamburg künftig vier Faktoren herangezogen: die Fläche des Grundstücks, die Fläche des Gebäudes, die Nutzungsart der Immobilie und die Lage des Objekts. 

1. Äquivalenzzahl

Anders als beim Bundesmodell werden in Hamburg wertunabhängige Äquivalenzzahlen in die Berechnung einbezogen. Sie betragen für Grundstücke 0,04 Euro pro Quadratmeter und für Gebäude 0,50 Euro pro Quadratmeter.

2. Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl beträgt grundsätzlich 100 Prozent. In bestimmten Fällen gibt es allerdings Ermäßigungen, so dass sich je nach Flächennutzung, Wohnlage und Immobilienart folgende Faktoren ergeben:

• Wohnen grundsätzlich: 70%
• Wohnen in normaler Wohnlage: 52,5%
• Wohnen im Denkmal: 52,5%
• Wohnen in Sozialwohnungen: 52,5%
• Wohnen in normaler Wohnlage und Denkmal: ca. 39,4%
• Wohnen in normaler Wohnlage und Sozialwohnung: ca. 39,4%
• Wohnen in Sozialwohnung und Denkmal: ca. 39,4%
• Wohnen normale Wohnlage und Sozialwohnung und Denkmal: ca. 29,5%

3. Hebesatz der Gemeinde

Zuletzt entscheidet der Grundsteuer-Hebesatz mit über die Höhe der Grundsteuer in Hamburg. Wie in den übrigen Bundesländern legt jede Kommune in Hamburg ihre Hebesätze selbst fest. Aktuell liegt der durchschnittliche Hebesatz in Hamburg bei 540 Prozent.

Grundsteuer berechnen nach dem Flächenmodell

Die bayerische Landesregierung hat sich dafür entschieden, ein reines Flächenmodell umzusetzen. Die Formel dafür lautet vereinfacht: 

Grundsteuer = Fläche x Äquivalenzzahl x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Basis für die Grundsteuerberechnung sind Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie wertunabhängige Äquivalenzzahlen. Für die Berechnung der Grundsteuer B werden in Bayern ab 2025 drei Faktoren herangezogen: die Fläche des Grundstücks, die Fläche des Gebäudes und die Nutzung der Immobilie.

1. Äquivalenzzahl

Die Äquivalenzzahlen betragen beim bayerischen Berechnungsmodell für Grundstücke 0,04 Euro pro Quadratmeter und für Gebäude 0,50 Euro pro Quadratmeter. Sie werden mit der jeweiligen Fläche multipliziert. 

2. Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl liegt grundsätzlich bei 100 Prozent. Eine Ausnahme bilden Wohnflächen: Hierfür liegt die Steuermesszahl bei 70 Prozent. Für den sozialen Wohnungsbau und Baudenkmäler ist eine zusätzliche Ermäßigung von 25 Prozent vorgesehen.

3. Hebesatz der Gemeinde

Darüber hinaus ist wie bei allen anderen Grundsteuerberechnungen der Hebesatz der Gemeinde relevant. Aktuell liegt der durchschnittliche Hebesatz in Bayern bei 350 Prozent. 

Grundsteuer berechnen nach dem Flächen-Faktor-Modell

Hessen setzt das Flächen-Faktor-Modell zur Berechnung der Grundsteuer um. Die vereinfachte Formel dafür lautet:

Grundsteuer = (Fläche x Flächenzahl x Grundsteuermesszahl) x Faktor x Hebesatz 

Für die Berechnung der Grundsteuer B werden in Hessen künftig fünf Faktoren herangezogen: die Fläche des Grundstücks, die Fläche des Gebäudes (Wohn- und Nutzfläche), der Bodenrichtwert des Grundstücks und der durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde.

1. Ausgangsbetrag

Die Gebäude- und Grundstücksflächen werden in Hessen mit einer wertunabhängigen Flächenzahl multipliziert. Für Grundstücke gelten 0,04 Euro pro Quadratmeter und für Gebäude 0,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Flächenbeträge wiederum multipliziert man mit der Grundsteuermesszahl, die grundsätzlich 100 Prozent beträgt. Eine Ausnahme bilden Wohnflächen: Hierfür liegt die Steuermesszahl bei 70 Prozent. Das Ergebnis ist der sogenannte Ausgangsbetrag.

2. Faktor

Für die Ermittlung des "hessischen Faktors" wird der Bodenrichtwert des Grundstücks durch den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde geteilt und das Ergebnis hoch 0,3 gerechnet.

3. Hebesatz der Gemeinde

Zuletzt entscheidet der Gemeinde-Hebesatz mit über die Höhe der Grundsteuer für ein Haus oder Grundstück in Hessen. Die Hebesätze legen die Kommunen in Hessen selbst fest. Aktuell liegt der Durchschnitt bei 482 Prozent.

Grundsteuer berechnen nach dem Flächen-Lage-Modell

Das Flächen-Lage-Modell gilt in Niedersachsen und Bremen. Die Grundsteuer wird dort ab 2025 nach folgender vereinfachter Formel berechnet: 

Grundsteuer = (Lagefaktor x Fläche x Äquivalenzzahl) x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Fünf Faktoren sind für das Flächen-Lage-Modell relevant: die Fläche des Grundstücks, die Gebäudefläche, die Nutzungsart der Immobilie, der Bodenrichtwert des Grundstücks und der durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde. 

1. Lagefaktor

Zunächst muss der Lagefaktor bestimmt werden. Dafür teilst du den Bodenrichtwert des Grundstücks durch den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Stadt oder Gemeinde  und nimmst das Ergebnis hoch 0,3.

2. Äquivalenzzahl

Der Lagefaktor wird im nächsten Schritt mit einer wertunabhängigen Äquivalenzzahl sowie mit der Gebäude- beziehungsweise Grundstücksfläche multipliziert. Die Äquivalenzzahlen betragen für Grundstücke 0,04 Euro pro Quadratmeter und für Gebäude 0,50 Euro pro Quadratmeter.

3. Grundsteuermesszahl

Im dritten Schritt kommt die Grundsteuermesszahl hinzu. Sie liegt grundsätzlich bei 100 Prozent. Handelt es sich um Wohnflächen, reduziert sich der Wert auf 70 Prozent. Bei denkmalgeschützten Gebäuden und sozialem Wohnungsbau werden weitere 25 Prozent abgezogen.

4. Hebesatz

Zuletzt ist wie bei allen übrigen Berechnungen der Grundsteuer der Hebesatz der Gemeinde relevant. In Niedersachsen beträgt der durchschnittliche Hebesatz aktuell 398 Prozent und in Bremen 695 Prozent.

Grundsteuerberechnung ab 2025: Beispiele 

Nachfolgend zeigen wir euch anhand einiger Beispiele, wie hoch die neue Grundsteuer je nach Berechnungsmodell ausfallen kann. 

Grundsteuer berechnen: Beispiel fürs Bundesmodell

Wir gehen in diesem Bundesbeispiel von einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche 
von 120 Quadratmetern aus. Der Bodenrichtwert liegt bei 400 Euro. Der Gemeinde unterstellen wir einen Hebesatz von 400 Prozent.

Beispielrechnung: Grundsteuer in Hamburg (Wohnlagemodell)

Für unser Beispiel gehen wir von einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von
120 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern aus. Zum Vergleich einmal in normaler und einmal in guter Wohnlage. Als Hebesatz der Gemeinde werden 400 Prozent unterstellt.

Grundsteuerberechnung in Bayern: Beispiel (Flächenmodell)

Für unser Rechenbeispiel für Bayern gehen wir von einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von
120 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern aus. Als Hebesatz der Gemeinde werden 400 Prozent unterstellt.

Grundsteuer berechnen: Beispiel fürs Flächen-Faktor-Modell

In Hessen gilt das Flächen-Faktor-Modell. Unser Rechenbeispiel basiert auf einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern. Wir unterstellen einen Bodenrichtwert von 730 Euro pro Quadratmeter und einen durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde von 756 Euro pro Quadratmeter. Der Faktor beträgt in diesem Fall 0,98. Der Gemeinde-Hebesatz liegt beispielhaft bei 400 Prozent.

Berechnung der Grundsteuer nach dem Flächen-Lage-Modell: Beispiel

Unser beispielhaftes Einfamilienhaus hat eine Wohnfläche von 120 Quadratmetern und steht auf einem
500 Quadratmeter großen Grundstück. Der Bodenrichtwert beträgt 150 Euro pro Quadratmeter.
Der durchschnittliche Bodenrichtwert der niedersächsischen Gemeinde liegt bei 120 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich ein Lagefaktor von 1,07. Die Kommune hat in unserem Beispiel einen Hebesatz von 400 Prozent.

Fazit: Grundsteuer verstehen und berechnen

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die von Eigentümern von Grundstücken und Gebäuden gezahlt wird und von den Kommunen erhoben wird. Sie dient der Finanzierung kommunaler Aufgaben. Bislang wurde die Grundsteuer auf Basis von Einheitswerten berechnet, die oft veraltet waren und zu Ungerechtigkeiten führten. Aus diesem Grund wurde in Deutschland eine Grundsteuerreform beschlossen, die zum 1. Januar 2025 in Kraft tritt.

Wenn du deine Grundsteuer berechnen willst, kannst du bis 2024 noch die aktuelle Formel nutzen, die auf dem Einheitswert basiert. Ab 2025 greift das jeweilige Berechnungsmodell des Bundeslandes, in dem du Eigentum hast. Das solltest du im Hinterkopf behalten, wenn dein nächster Grundsteuerbescheid ins Haus flattert.

Grundsteuer: Häufig gestellte Fragen