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Geschossflächenzahl: GFZ Berechnung einfach erklärt
Wieviel Wohnraum darf auf einem Grundstück entstehen? Das fragen sich alle Bauherren, die in die Planung ihres Bauprojekts einsteigen. Damit ihr nicht zu hoch hinaus baut, reguliert der Gesetzgeber mit der Geschossflächenzahl (GFZ) euer Bauvorhaben.
Die GFZ funktioniert aber nur im Zusammenspiel mit anderen Kennzahlen. Und: Sie soll nicht nur den Bauherren beschränken, sondern auch für mehr Lebensqualität für Mensch und Tier sorgen. Wir beantworten die wichtigsten Fragen zur GFZ Berechnung und Bedeutung.
Was ist die Geschossflächenzahl?
Die Geschossflächenzahl legt nach der Baunutzungsverordnung gesetzlich fest, wie viel Quadratmeter Geschossfläche (GF) euer Haus pro Quadratmeter Grundstücksfläche haben darf. Oder anders: Die GFZ bestimmt das Verhältnis der Summe aller Etagen zu eurer Grundstücksgröße.
Vereinfacht sagt die GFZ aus, wie viel Platz jedem vollen Stockwerk zusteht. Die GFZ Berechnung dient also dazu, die Gesamtfläche eures Hauses auf die einzelnen Geschosse aufzuteilen. Die Anzahl der Vollgeschosse wiederum ist in neuen Baugebieten meist im Bebauungsplan klar ausgewiesen.
Die Geschossflächenzahl GFZ regelt zusammen mit der Grundflächenzahl GRZ, welche die maximale Grundfläche bestimmt, wie groß euer Haus werden darf.
Was zählt alles zur Geschossfläche?
Bei der Geschossfläche geht es nur um Vollgeschosse. Keller und Dachboden gehören in der Regel nicht dazu. Wichtig ist deshalb, dass ihr beziehungsweise eure Bauleitung die Begriffsdefinition "Vollgeschoss" genau recherchiert habt. Denn wie so oft im Baurecht gibt es dabei von Bundesland zu Bundesland Unterschiede.
In Hamburg sind Vollgeschosse als Geschosse definiert, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 Meter über die Geländeoberfläche hinausragen und mindestens eine lichte Höhe von 2,30 Meter haben. In Sachsen-Anhalt müssen sie 1,60 Meter herausschauen, um nicht als Keller zu gelten.
Übrigens: Auch wie nah ihr an die Grundstücksgrenze heranbauen dürft, ist in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt. Mehr dazu lest ihr in unserem Artikel zum Thema Grenzbebauung.
Welche GFZ hat mein Grundstück?
Die Angabe zur GFZ findet ihr im Bebauungsplan eures Grundstücks. Steht dort zum Beispiel eine GFZ von 0,6 und ihr besitzt ein 1000 Quadratmeter großes Baugrundstück, dürft ihr höchstens 600 Quadratmeter Geschossfläche bauen. Achtung: Die maximale Geschossfläche ist nicht gleichbedeutend mit der zulässigen Grundfläche eures Hauses.
Mehr dazu im nächsten Abschnitt.
Wie kann ich die Geschossfläche berechnen?
Wenn ihr die Geschossfläche berechnen wollt, braucht ihr eure genaue Grundstücksgröße und die im Bebauungsplan vermerkte Geschossflächenzahl. Die Formel zur Berechnung der Geschossfläche lautet:
Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl (GFZ) = maximal zulässige Geschossfläche
Geschossfläche berechnen: Beispiel
Grundstücksgröße: 600 Quadratmeter
Geschlossflächenzahl: 0,5
600 x 0,5 = 300 Quadratmeter Geschossfläche
Steht nun in eurem Bebauungsplan, dass ihr höchstens drei Vollgeschosse bauen dürft, ergeben sich unterschiedliche Varianten. Ihr könntet drei Vollgeschosse mit je 100 Quadratmetern bauen, zwei Vollgeschosse mit je 150 Quadratmetern oder nur ein Vollgeschoss mit 300 Quadratmetern.
In der Praxis wird ein Bauherr eher versuchen, möglichst viel Wohnraum zu schaffen. Außerdem kommt bei nur einem Vollgeschoss möglicherweise noch ein weiterer Wert ins Spiel: die zulässige Grundfläche.
Sie errechnet sich, indem ihr die Grundflächenzahl (GRZ) mit der Grundstücksgröße multipliziert. Beträgt der ebenfalls im Bebauungsplan hinterlegte Kennwert zum Beispiel 0,3 ergibt sich, dass ihr nur 180 Quadratmeter der Fläche eures Grundstücks bebauen dürft. Damit wäre die einstöckige Variante ausgeschlossen, die Aufteilung der erlaubten Geschossfläche auf zwei oder drei Etagen aber möglich.
Wie kann ich die Geschossflächenzahl berechnen?
Die Geschossflächenzahl GFZ müsst ihr grundsätzlich nicht berechnen, sie steht in euren Unterlagen. Ihr wollt aber während des Baus prüfen, ob die Geschossflächenzahl dem Bebauungsplan entspricht? Dann rechnet ihr einfach rückwärts.
Ermittelt die Summe aller Vollgeschosse (Außenmaße!) eures Hauses und teilt sie durch die Größe eures Grundstücks. Das Ergebnis sollte die erlaubte GFZ ergeben oder darunter liegen. Die Formel zur GFZ Berechnung lautet:
Maximal zulässige Geschossfläche / Grundstücksgröße = Geschossflächenzahl (GFZ)
GFZ Berechnung: Beispiel
Grundstücksgröße: 800 Quadratmeter
Summe der Vollgeschosse: 320 Quadratmeter
320 / 800 = 0,4 Geschlossflächenzahl (GFZ)
Ist die errechnete GFZ größer als erlaubt, solltet ihr mit eurer Bauleitung sprechen.
Ist Geschossfläche gleich Wohnfläche?
Die Geschossfläche bestimmt die Außenmaße aller Vollgeschosse des künftigen Gebäudes. Sie ist deshalb nicht mit der Wohnfläche gleichzusetzen. Zieht man die Außenmauern ab, ist die Wohnfläche immer kleiner als die Geschossfläche.
Mehr Infos zur Wohnfläche und wir ihr sie ermittelt findet ihr hier: Wohnflächenberechnung: Quadratmeter von Wohnungen richtig berechnen
Wer legt die Geschossflächenzahl fest?
Die Geschossflächenzahl steht als Dezimalzahl im Bebauungsplan. Sie ist eine Vorschrift der Behörde und für das ganze Baugebiet bindend. Die Baubehörde kann bei der Erstellung des Bebauungsplans festlegen, ob sie Aufenthaltsräume in Nicht-Vollgeschossen, dazu gehörende Treppenhäuser und die Umfassungswände bei der Berechnung der Geschossfläche einbezieht oder ob sie darauf verzichtet.
Die GFZ wird in der Regel nicht für einzelne Bauvorhaben festgelegt. Soll eine Baulücke in einem alten Baugebiet bebaut werden, wird die Behörde prüfen, ob noch die Vorgaben des ursprünglichen Bebauungsplans gelten oder ob diese den aktuellen Gegebenheiten angepasst werden. Ist kein Bebauungsplan vorhanden, wird die Baubehörde dafür sorgen, dass sich das Gebäude in die umliegende Bebauung einfügt.
Welchen Zweck hat die GFZ?
Die GFZ sorgt im Einzelfall dafür, dass ein Gebäude auf einem Grundstück nicht zu hoch gebaut wird und dem Nachbarn Luft und Licht nimmt. Zusammen mit der Grundflächenzahl (GRZ) reguliert die GFZ aber nicht nur die Bebauung eines einzelnen Grundstücks.
Städtebaulich betrachtet, sorgen die beiden Kennzahlen dafür, dass die Bebauungsdichte insgesamt nicht zu groß ist. Dabei gibt es je nach ausgewiesener Nutzung des betreffenden Gebiets Unterschiede. In einem Industriegebiet wird beispielsweise eine dichtere Bebauung toleriert als in einem ländlichen Wohngebiet.
Mit der GFZ, der GRZ und der maximalen Zahl der Vollgeschosse beschränken Gesetzgeber und Baubehörden also bewusst die Nutzungsintensität von Grundstücken und sorgen dafür, dass genug Grünflächen für Mensch und Tier erhalten bleiben oder neu entstehen können.
Damit zog der Städtebau die Lehren aus dem 19. Jahrhundert. Damals gab eine ganze Reihe von Wohnprojekten, die eine Geschossflächenzahl von 4,0 hatten. Das Ergebnis waren schattige Hinterhöfe und wenig Grün. Nachdem die GFZ in den 1920er Jahren auf 0,5 herabgesetzt wurde, kam wieder mehr Licht und Luft in die Städte.
Heute ist die GFZ bei Neubauten in Wohnvierteln wieder auf maximal 1,0 bis 1,2 angestiegen. Ein Tribut an hohe Grundstückspreise, den gestiegenen Bedarf an Wohnraum und dem Wunsch, ein Eigenheim zu schaffen.
Tipp: Lest hier alles über die wichtigsten Pflichten und Aufgaben als Bauherren. Informiert euch auch, was ein Bausachverständiger leistet und kostet.