Immobilie als Kapitalanlage

Unerwartete Risiken

Keine Kapitalanlage ist risikolos, selbst eine Top-Immobilie nicht. Standort, Anlageobjekt, wichtige Berater und Partner sind sorgfältig auszuwählen

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Wie bei jeder Investition existiert auch bei Kapitalanlagen kein Versicherungsschutz gegen Teil- oder Totalverlust. Auch das Marktrisiko lässt sich nicht versichern. Standorte können ihre Qualität verlieren, und die prognostizierten Mieten oder Verkaufspreise lassen sich eventuell im Zeitablauf nicht mehr erzielen. Garantien für das Eintreffen bestimmter Mieterlöse oder Kosten sind nur so wertvoll, wie der Garantiegeber seine Zusagen im Garantiefall einlösen kann. Oft genug sind die Gebühren entrichtet worden, nicht aber später die Gegenleistung.

Avisierte hohe Steuervorteile sollte man so lange reserviert betrachten, bis der endgültige Steuerbescheid mit dem finanzamtlichen „Segen“ der Werbungskosten, insbesondere der kalkulierten Abschreibungen, vorliegt. Erst dann zeigt sich, dass die Steuervorteile Bestand haben. Der Anleger sollte sein Investment überschlägig ohne schmückendes Beiwerk wie hohe Steuervorteile, Garantien oder eventuelle Fördermaßnahmen durchrechnen. Dann erfährt er, was seine Kapitalanlage bei nüchterner Betrachtung wert ist. Und er weiß, was einem späteren Kaufinteressenten, der nicht (mehr) in den Genuss solcher Vergünstigungen käme, die Immobilie wert ist.

Die schützende Hand hilft leider nicht immer Foto: Eisenhans - Fotolia

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Erprobte Sicherungen gegen den Eintritt von Risiken sind Gründlichkeit und Überblick. Und zwar sowohl beim Entscheidungsprozess für eine bestimmte Kapitalanlage als auch während der Vermietungs- oder Betriebsphase und insbesondere bei der Abwicklung oder Veräußerung der Anlage-Immobilie. Während dieser drei Phasen ist die Kapitalanlage am kurzen Zügel zu führen. Das heißt, sie muss permanent, zeitnah und kritisch kontrolliert werden. In der Investitionsphase sind Probleme wie Sicherung des Eigentums durch Grundbucheintrag oder Sicherung der Kaufpreisabwicklung über Notaranderkonto generell ausgeschaltet.

Bei Vermietung und externer Verwaltung muss man sich vergewissern, dass der Manager die Immobilie mit sauberer Buchführung, promptem Mahnwesen und mehrjähriger Liquiditätsvorschau vertragsgetreu verwaltet. Über Unvorhergesehenes und Missstände ist der Anleger sofort und erschöpfend zu informieren. Von guter Managementleistung sollte dieser sich durch gelegentliche Objektbegehung selbst überzeugen.

Achtung vor Falschberatung

Bei Bestandsobjekten sind Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel, Leitungswasser (Wohngebäudeversicherung) und durch Hochwasser, Erdrutsch, Lawinen (Elementarversicherung) abzudecken. Haftpflicht- und Einbruchdiebstahlversicherung sind ebenso nötig. Gefahren während der Bautätigkeit sollten durch Bauwesen- und Bauherrenhaftpflichtversicherung fast ausgeschlossen sein.  Neben diesen Schadenversicherungen wären persönliche Risiken des Anlegers abzudecken, insbesondere durch Haftpflicht-, Rechtschutz-, Unfall-, Berufsunfähigkeitsversicherung. Ob Prämien für diese Policen wie auch für eine Risikolebensversicherung als Werbungskosten gelten, müsste der Anleger mit seinem steuerlichen Berater klären.

Dass vom Anleger zur Beratung hinzugezogene Fachleute wie Architekt, Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater über eine berufsübliche Vermögensschadenhaftpflichtversicherung verfügen, muss nicht ausdrücklich betont werden. Schließlich können dem Kapitalanleger durch Falschberatung irreparable Schäden entstehen.  

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