Immobilie als Kapitalanlage

Rechtliche und steuerliche Beurteilung

Das Thema Recht und Steuern ist vielen Anlegern weniger bekannt, oft ein regelrechter Gräuel. Umso wichtiger ist Rat vom Anwalt und Steuerberater

Foto: contrastwerkstatt - Fotolia

Die Kapitalanlage versteht sich hier als Direktinvestment in eine vermietete Wohnimmobilie im Alleineigentum des Anlegers. Damit entfallen indirekte Investments etwa in einen offenen oder geschlossenen Fonds („Investmentvermögen“). Wohnungswirtschaftliche Objekttypen wie Studenten- oder Seniorenanlagen sind oft Eigentümergemeinschaften und unterliegen dem Wohnungseigentumsgesetz (das inoffizielle Kürzel WEG steht auch für Wohnungseigentümergemeinschaft). Der Anleger verfügt über seine Eigentumswohnung (Sondereigentum) und anteiliges Gemeinschaftseigentum (Heizung, Treppenhaus, Außenanlagen usw.). Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums bestellen die Wohnungseigentümer normalerweise einen separaten Verwalter.  Regelmäßig ist die gesamte Anlage langfristig an einen Betreiber vermietet.

Im Gegensatz zur eigengenutzten Wohnung erzielt der Kapitalanleger aus einem vermieteten Anlageobjekt diverse einkommensteuermindernde Vergünstigungen. Während sich Steuervorteile des Selbstnutzers im Wesentlichen, abgesehen von teilweise abzugsfähigen Handwerkerleistungen, auf steuerfreien Objektverkauf nach zehn Jahren beschränken, sind bei Vermietung mehrere Kosten absetzbar.

Steuerliche Vorteile heißt es abzuwägen Foto: Aytunc Oylum

Einkunftserzielungsabsicht

Sämtliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V) führt der Anleger in seiner Einkommensteuererklärung in ­Anlage V auf. Dabei werden Mieteinnahmen und erhaltene Umlagen (für Heizung, Wasser usw.) mit den Werbungskosten saldiert. Der Überschuss ist den übrigen Einkünften des Anlegers hinzuzurechnen, beispielsweise Einkünften aus selbständiger oder nicht selbständiger Arbeit, Kapitalvermögen oder sonstigen Einkünften. Das Finanzamt muss von der Einkunftserzielungsabsicht des Kapitalanlegers überzeugt sein. Dies ist ernst zu nehmen, wenn man die Steuervergünstigungen nicht ge­fährden möchte. Die Einnahmen müssen unterm Strich die Ausgaben übersteigen, sonst ist schnell Schluss mit den Steuervorteilen.  

Werbungskosten umfassen neben den jährlichen Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung/AfA) Positionen wie Finanzierungs-, Bewirtschaftungs-, Verwalterkosten, Anwaltshonorare oder Versicherungsprämien. Im Einzelfall berät der Steuerexperte, welche Kosten als Teil der Anschaffungskosten lediglich schrittweise abgeschrieben werden oder sofort oder gar nicht abzugsfähig sind.

Sonderabschreibungen mit Steuerberater klären

Besonders hohe Abschreibungen bieten Baudenkmäler (weitere Infos zum
Thema auf den Seiten 98/99). Entfällt die Denkmaleigenschaft, entfällt auch die erhöhte AfA. Der Erhaltungsaufwand für laufende Instandsetzung, Ausbesserungen oder Reparaturen ist sofort in voller Höhe abschreibungsfähig. Neben den einkommen­steuerlichen Vorteilen kann der Einheitswert, nach dem sich die Grundsteuer berechnet, herabgesetzt oder die Grundsteuer erlassen werden.

Steuerlich weniger ansprechend ist die AfA für vermietete Studenten- oder Seniorenapartments. Jährlich können die normalen zwei oder 2,5 Prozent des Gebäudes abgeschrieben werden. Die Frage, ob Sonderabschreibungen beispielsweise für Inventar wie Möblierung zu beanspruchen sind, ist mit dem Steuerberater zu klären. Neuen Wind könnte ein Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung preiswerten Mietwohnungsbaus bringen. Aber dieser befindet sich erst in der Abstimmung.  

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