Immobilie als Kapitalanlage

Laufende Kosten

Nur lückenlose Erfassung, angemessene Kalkulation und permanente Kontrolle der laufenden Kosten schützen auf Dauer vor überraschenden Kostensteigerungen

Foto: Marco2811 - Fotolia

An die erstmaligen Investitionskosten der Kapitalanlage schließen sich die laufenden Kosten der Vermietungsphase an. Das betrifft vor allem die sofort abzugsfähigen Werbungskosten, die das Einkommensteuerrecht als „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen“ (§ 9 Einkommensteuergesetz/EStG) definiert. Zwar nennt das Gesetz nur einige Werbungskosten wie Schuldzinsen, Steuern vom Grundbesitz oder andere öffentliche Abgaben. Daneben ist jedoch ein großer Katalog weiterer Kosten steuermindernd abzugsfähig, soweit die Kosten für die Einnahmeerzielung erforderlich sind. Dazu gehören:

  • Abschreibungen auf Anschaffungs­kosten des Gebäudes oder Gebäudeteils (nicht jedoch von Grund und Boden)
  • Abschreibungen auf nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei Denkmalschutzimmobilien
  • Kosten für Modernisierung, Instand­setzung und Instandhaltung
  • Kosten der Ver- und Entsorgung
  • Verwaltungskosten für Fremdverwaltung beziehungsweise bei eigener Verwaltung die Sachkosten etwa für Bürogeräte, -material, Fachliteratur (nicht aber kalkulatorische Eigenleistungen)
  • Finanzierungskosten (Zinsen, Disagio)
  • Kosten für Außenanlagen
  • Versicherungsprämien für Schaden-und Personenversicherungen
  • Kontoführungsgebühren
  • Steuer-, Rechtsberatungskosten;  ebenfalls Prozess- und Gerichtskosten in Mietsachen oder vor Finanzgerichten
  • Anzeigenschaltung für die Akquisition neuer Mieter
  • Reise-, Taxikosten (z. B. für Baustellenbesichtigungen oder Materialeinkauf)

Regelmäßige oder zwischenzeitliche (Sonder-)Tilgungen des Darlehens sind zwar auch Ausgaben, steuerlich aber irrelevant. Analoges gilt für eventuelle Rückstellungen für spätere Instandsetzungen. Nicht sämtliche Kosten für Prozesse oder beim Weiterverkauf  sind Werbungskosten, sollten aber trotzdem in der Kosten- und Liquiditätsplanung des Anlegers erfasst sein. Denn anders lässt sich die Wirtschaftlichkeit der Anlage-Immobilie „über alles gerechnet“ nicht bewerten.

Die (zeitlich abgegrenzten) Abschreibungen stellen liquiditätsmäßig gesehen keinen Abfluss dar, weil die Ausgabe bereits im Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung stattgefunden hat. Daher verringern Abschreibungen in einer Liquiditätsbetrachtung – anders als in der steuerlichen Berechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – nicht den jeweiligen Jahresüberschuss.

Umsichtige Kapitalanleger sollten ihre mehrjährige Vorschaurechnung um die Position Liquiditätsreserve erweitern und diese Reserve nicht angreifen, um im Eventualfall sofort verfügbares Geld parat zu haben (z. B. bei Mietausfall). Grundsätzlich ließe sich frische Liquidität auch durch einen teuren Dispokredit oder – bei vorhandenen Beleihungsreserven – durch Aufstockung des Darlehens schöpfen. Vorausgesetzt, Bankkonditionen und Anlegerbonität sind unverändert gut.

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