Immobilie als Kapitalanlage

Kriterien für die Kaufentscheidung

Wohnimmobilien sind alles andere als Kapitalanlagen von der Stange. Solide Vorarbeit und Kalkulation mit spitzem Bleistift zahlen sich letztlich aus

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Das wohl wichtigste Kriterium ist, die Kaufentscheidung ohne Hektik und nicht nur unter Teilaspekten zu treffen, etwa vorrangig wegen überdurchschnittlicher Abschreibungen. Eine gründliche Vorauswahl des Standorts, die Prüfung von Markt, Nachfrage, Partnern und zeitraubende Lektüre von Angebotsmaterial sind unumgänglich. Ebenso wichtig ist die Bestandsaufnahme der persönlichen und finanziellen Lage. Ein gut verdienender Single hat andere Interessen, Verpflichtungen und Barreserven als der allein verdienende Haushaltsvorstand einer vierköpfigen Familie.

Unumgänglich ist auch ein nüchterner Kassensturz des Anlegers: Welche laufenden Belastungen sind vom durchschnittlichen Haushaltseinkommen zu finanzieren? Wie hoch ist die freie, kurzfristig verfügbare Liquidität? In welcher Höhe hat seine Bank ihm eine Kreditlinie eingeräumt? Verwandtendarlehen oder ähnliche Finanzbeiträge sollten nur in zweiter Linie ins Kalkül gezogen werden. Auch erwartete Erbschaften können sich schnell zerschlagen und sind kein ernsthaftes Entscheidungskriterium. Die zeitliche Beanspruchung durch Suche und Betreuung des Anlageobjekts sollte nicht unterschätzt werden. Besonders dann nicht, wenn der Anleger die Verwaltung und Vermietung in Eigenregie führen will. Nicht zuletzt muss sich der Anleger die Frage seiner Risikobereitschaft beantworten. Ein Baudenkmal erfordert zum Beispiel viel mehr Engagement und birgt mehr Risiken als eine „normale“ Wohnimmobilie.

Das Gesamtpaket muss stimmen Foto: rdnzl - Fotolia

Konsequent sein

Einige grundsätzliche Tipps: Falls der Start des Investments misslingt, sollte der Anleger sofort die Konsequenzen ziehen. Ein schneller Schnitt ist allemal besser als jahrelange Subvention und ein verlustreicher Verkauf der Fehlinvestition. Hinzu kommt, dass er bei permanenter Unterdeckung dem Finanzamt seine Einkunftserzielungsabsicht vielleicht nicht plausibel nachweisen kann und dadurch auch noch die Steuervorteile verliert. Für den Fall, dass der Anleger sich entgegen ursprünglicher Planung nach vielen erfolgreichen Jahren von der Kapitalanlage trennen will (oder muss), sollten keine existenzgefährdenden Regelungen den Ausstieg verhindern können.

Das Anlageobjekt muss dauerhaft mit der individuellen Situation des Anlegers übereinstimmen. Wichtig ist die Auswahl der richtigen – seriösen und kompetenten – Partner, die bei der Anlageentscheidung beraten und/oder das Objekt während der Anlagezeit begleiten. Auswahlverschulden kann kostspielige und dauerhafte Folgen haben. Die Höhe von prognostizierter Rendite oder avisiertem Steuervorteil sollte nicht die Kaufentscheidung dominieren. Beide Parameter können sich schnell ändern. Abgerechnet wird auch hier zum Schluss. Erst beim Exit zeigt sich der nachhaltige Erfolg. Und vom Exit kann, speziell bei einer Denkmalimmobilie, erst mit dem endgültigen Steuerbescheid die Rede sein.

Externe Größen miteinbeziehen

Maßgeschneidert muss die Kapitalanlage dann sein, wenn der Anleger die Wohnung später selbst nutzen will. Lage, Nachbarschaft, Bausubstanz und laufende Kosten haben ebenso zu stimmen wie Wohnungsgrundriss oder Ausbaureserven. Und schließlich sind auch externe Größen in die Entscheidung miteinzubeziehen, die man nicht beeinflussen kann. Dazu gehören Änderung von Gesetzgebung, Rechtsprechung und Zinspolitik.  

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