Immobilie als Kapitalanlage

Keine Kapitalanlage ohne Risiko

Sorgfalt ist angesagt, ein klarer Blick unerlässlich. Denn eine langfristige Investition mit hohem Einsatz sollte besser funktionieren …

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Wer sichere Kapitalanlagen sucht (und das glaubt), lebt im Reich der Träume. Keine Investition, keine Kapitalanlage ist absolut sicher. Das gilt auch für Immobilien, selbst wenn sie einen Substanzwert darstellen und keinen inflationsgefährdeten Geldwert. Investitionen in Immo­bilien sind die hohe Schule der Kapitalanlage. Den Anleger erwarten weder Mündelsicherheit und Einlagensicherung noch kurzfristige Ausstiegsmöglichkeiten.

Anlage-Immobilien sind Langläufer mit einem Bindungshorizont von zehn Jahren und länger. Anders als etwa klein gestückelte Wertpapiere sind sie nicht börsentäglich wieder zu Geld zu machen. Kaufreue ist daher bitter und teuer, gründliche Vorabinformation also immens wichtig. Anlagen in Projektentwicklungen laufen zwar nur kurz- bis mittelfristig und versprechen höhere Renditen, sind aber stark risikogeneigt und deshalb nur etwas für Insider.

"Wetterumschwünge" in der Finanzwelt gilt es zu beachten Foto: goldencow_images - Fotolia

Prognosen sind eben „nur“ Prognosen

Der Kunde muss sich vor Augen halten, dass sämtliche Prognosen zu Mieterträgen, Verkaufspreisen oder Bankkonditionen lediglich Erwartungswerte darstellen und heftig schwanken können. Analog gilt das auch für die Bonität von Bauträgern oder später der Mieter. Auch Gesetze, Rechtsprechung oder die herrschende Meinung zu bestimmten Rechtsfragen unterliegen Änderungen. Durch aktuelle Anweisungen der Finanzverwaltung können scheinbar sichere Steuervergünstigungen zurückgeschnitten oder völlig aufgehoben werden. Endgültige Steuerbescheide liegen erst stark zeitversetzt vor, nicht selten weit nach Ende des Objektverkaufs. 

Hinzu kommt, dass hohe Steuervorteile häufig den klaren Blick auf Objektschwächen wie Reparaturstau oder problematische Nachbarschaft vernebeln. Ein lebhaftes Szenequartier mag für eine vermietete Studentenwohnung die optimale Lage sein, für Berufstätige im Schichtdienst vermutlich nicht. Grundsätzlich muss der Anleger bedenken, dass auch Standorte „atmen“ und über Jahre hinweg etwa durch kommunale Vernachlässigung Attraktivität einbüßen und die ­Chance guter Vermietbarkeit verlieren können.

Achtung vor unplanbaren Risiken

Außerdem können in der Vermietungsphase Mietverträge platzen und/oder laufende Kosten explodieren. Bei Neuvermietung und Modernisierung sind unbedingt die im Juni 2015 in Kraft getretenen Regelungen zur Mietpreisbremse in bestimmten Bundesländern zu beachten. Aber auch die Qualität der Mieter kann sich verschlechtern und zu Ausfällen oder Verzögerungen bei den Mieteingängen führen, eventuell zu unerwarteten Anwalts- und Gerichtskosten. Besonders bitter wären Erfahrungen mit so genannten Mietnomaden, die außer massivem Stress auch Reparaturkosten und nicht einzutreibende Mietausfälle verursachen.

Schließlich kann sich die Lage des Einzelnen verschlechtern. Darüber hinaus sind bei einem Anlageobjekt, das Teil einer Wohnanlage ist, Einschränkungen zu berücksichtigen. Möglicherweise kann der Anleger seinen (Verkaufs-)Zeitplan nicht verwirklichen, weil andere Wohnungseigentümer oder Dritte erst zustimmen müssen.  Was wie ein Horrorszenario klingt, ist nur die Summe dessen, was passieren kann.

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