Immobilie als Kapitalanlage

Eigene Verwaltung oder externes Managament?

Vermietete Anlageobjekte erfordern sehr viel mehr Arbeit und Kosten als eigengenutztes Wohneigentum. Umso wichtiger ist die sorgfältige Verwaltung

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Entscheidungskriterien sind insbesondere Größe und Nutzung des Objekts und eigene Erfahrung in der Steuerung solcher Wohnimmobilien. Kontakte zu Maklern, Mietern und Handwerkern, Grundkenntnisse im Rechnungswesen wie auch im Miet- und Steuerrecht sind ebenso unabdingbar wie ein hoher verfügbarer Zeitrahmen des Privatanlegers. Begriffe wie Kosten, Aufwand, Ausgabe oder Bankendeutsch wie Valuta oder Sollzins sollten dem Kapitalanleger kein Geheimnis sein.

Das Aufstellen mehrjähriger Kostenvorschaurechnungen mit Soll-/Ist-Vergleichen gehört zum administrativen Handwerkszeug. Exaktes und zeitnahes Controlling von Eingangsrechnungen bis hin zur Erstellung von Einnahmen- und Ausgabenplänen sind selbstverständlich. Die ordnungsgemäße, transparente und gerichtsfeste Abrechnung von umlagefähigen Kosten gegenüber Mietern muss nicht ausdrücklich betont werden. Ebenso wenig die Überwachung pünktlicher Geldeingänge der Außenstände.

Ordnung ist Grundvorraussetzung für die Dokumentation Foto: WavebreakMediaMicro - Fotolia

Gut organisierte Dokumentation notwendig

Zur guten eigenen Verwaltung gehört auch die Aufbewahrung wichtiger Unterlagen wie Bescheide, Belege oder Rechnungen von Handwerkern oder Dienstleistern (Sachverständige, Anwälte, Steuerberater usw.) im Rahmen einer gut organisierten Dokumentation. Erforderlich werden können diese Unterlagen später als Nachweise gegenüber dem Finanzamt oder anderen Behörden (Denkmalschutzamt).

Kann der Anleger derartige Anforderungen nicht erfüllen, sollte er das Management gerade bei Spezialobjekten einer externen Immobilienverwaltung übertragen, deren Kosten er steuermindernd als Werbungskosten absetzen kann. Im Sektor der Sozialimmobilien wie Senioren- und Pflegeapartments ist dauerhaft gutes Management durch einen seriösen Betreiber sehr wichtig.

Dort wie auch bei Studentenwohnanlagen ist fremdes Management, das im Rahmen einer Vielzahl von Wohneinheiten auch das Apartment des Anlegers verwaltet, ohnehin vorgesehen. Durch akribische und regelmäßige Kontrolle der vom Verwalter erteilten Informationen und Abrechnungen kann man sich von der Zuverlässigkeit der Verwaltung überzeugen. Zuvor sollte die erforderliche Sachkunde anhand mehrerer jahrelang branchenüblich geführter Referenzimmobilien nachgewiesen sein.

Mehr Eigentümer - mehr Konfliktstoff

Bei Eigentümergemeinschaften muss der  Anleger die Interessenlage der anderen Eigentümer bedenken, gerade wenn neben Wohnungen auch unterschiedlich genutzte Gewerbeflächen (Einzelhandel, Gastronomie etc.) zum Gesamtobjekt gehören. Eigentümerversammlungen und Abstimmungen, etwa über kostenträchtige Modernisierungen, können erfahrungsgemäß Konfliktstoff ­beinhalten.  

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