Immobilie als Kapitalanlage

Beim Weiterverkauf zu beachten

Objektverkauf oder Desinvestition entscheiden wie der Start der Kapitalanlage den Erfolg. Gute Verkaufsvorbereitung verbessert den Gesamtgewinn der Kapitalanlage

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Nicht nur im Einkauf liegt der Gewinn. Auch der Verkauf bestimmt die Gesamtrendite der Kapitalanlage. Der optimale Verkaufszeitpunkt muss möglichst zeitig eingegrenzt werden. Das setzt permanente Marktbeobachtung voraus. Verkaufsanzeigen, Makleranfragen, Recherche durch Presselektüre, im Internet und beim Gutachterausschuss ergänzen die Beobachtung. Umfragen in der Nachbarschaft oder innerhalb der Wohnanlage sind hilfreich. Die Beachtung der Spekulationsfrist und damit die Erzielung steuerfreien Verkaufsgewinns dürften dem Anleger bekannt sein. Genau gesagt: Gewinne aus dem Anlageverkauf sind nur dann zu versteuern, wenn beim privaten Veräußerungsgeschäft „zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre“ liegen.

Vor dem Verkauf ist eine gründliche „Inventur“ der Anlage selbstverständlich. Sie umfasst detaillierte Unterlagen zum bisherigen Ergebnis der Immobilie, sämtliche jährliche Kostenabrechnungen, Informatio­nen über Modernisierungs- und Reparaturbedarf, Mietkaution, Auflistungen der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“, Steuer­bescheide, eventuell Steuernachzahlungen, Angaben zur Restschuld, Verhandlungsprotokolle mit Banken über Vorfälligkeit, Kreditübertragung, Umschuldung und Zinsbindung.

Alle Papiere zusammen tragen

Laufende Verträge sowie Korrespondenz mit wichtigen Auftragnehmern (Bauunternehmen, Handwerker, Dienstleister etc.) sollten mindestens zur Einsicht bereitliegen. Analoges gilt für wesentlichen Schriftverkehr mit Behörden. Wichtig sind Absprachen und Vereinbarungen mit Ämtern, insbesondere dem Denkmalschutzamt. Abzustimmen wäre, ob dem potentiellen Käufer der Neuabschluss von Verträgen überlassen werden soll oder ob er die Verträge übernimmt (Vermietung, Verwaltung, Kredite). Auch aktualisierte Papiere wie Grundbuchauszug, Energieausweis oder Versicherungspolicen müssten präsent sein. Ist das Objekt Teil einer Wohnanlage (Eigentümergemeinschaft), sollten die Teilungserklärung und weitere Unterlagen der Gemeinschaft einschließlich der Versammlungsprotokolle griffbereit sein.

Entsprechendes gilt bei Grundstücksgemeinschaften, bei denen (ideelles) Miteigentum veräußert werden soll. Das Vorhaben sollte den Miteigentümern zeitnah mitgeteilt werden, damit sie sich nicht überraschend mit einem womöglich unliebsamen Kaufinteressenten konfrontiert sehen. Auch wenn der Anleger noch nicht im Herbst des Lebens steht, empfehlen sich Überlegungen zum Erbfall. Dafür dürfte die Konsultation von Rechtsanwalt, Steuer­berater und Notar erforderlich sein. Er sollte auch eine notariell beglaubigte General­vollmacht zugunsten einer Person seines absoluten Vertrauens ausfertigen lassen. Banken geben sich beispielsweise bei Kredit­verhandlungen nicht mehr mit einer einfachen schriftlichen Generalvollmacht des Bevollmächtigten zufrieden.

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