Immobilie als Kapitalanlage

Bei der Finanzierung einer Kapitalanlage zu beachten

Auch bei Immobilien liegt im Einkauf der Gewinn. Gute Objektwahl und richtige Finanzierung stellen die Weichen für laufende Rendite und Wiederverkaufsgewinn

Für Anlage-Immobilien existieren keine verbindlichen Preislisten oder amtliche Kursnotierungen. Anhaltspunkte geben da Schätzgutachten, Gutachterausschüsse, eigene Recherchen oder Anfragen bei Maklern. Der Preis des Anlageobjekts ist Verhandlungssache und hängt von der Qualität des lokalen und regionalen Standorts sowie der Bausubstanz ab. Er bewegt sich meist im unteren bis mittleren sechsstelligen Euro-Bereich, Luxusobjekte in Toplagen können auch siebenstellige Beträge erzielen. Zum Gesamtinvestment zählen neben dem Kaufpreis auch die üblichen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Sachverständiger oder Steuerberater etc.), was sich schnell zu rund zehn oder mehr Prozent des Kaufpreises summiert. Im Kaufpreis enthalten sind in der Regel Kosten für Angebotsprospekte, Flyer, Inserate oder Objektpräsentationen.

Die Kosten müssen richtig kalkuliert sein, also vollständig und in angemessener Höhe. Fehlende oder zu gering angesetzte Kosten führen zu teuren Nachfinanzierungen und gefährden die prognostizierte Rendite. Zu berücksichtigen sind auch Kosten des Anlegers für laufende finanzielle Verpflichtungen und den Lebensunterhalt sowie eine liquide Reserve für Eventualitäten (Arbeitsplatzverlust, unvorhergesehene Reparaturen etc.).

Regel: Ein Drittel mit Eigenmitteln

Für die Finanzierung einer Kapitalanlage gilt die Regel: ein Drittel des Investments mit Eigenmitteln, den Rest mit Geld von Banken, Bausparkassen und Versicherungen. Grundsätzlich hängt die Finanzierungshöhe von Standort- und Objektqualität ab. Das gegenwärtig sehr niedrige Zinsniveau scheint für extrem hohe Objektbeleihung zu sprechen. Aber Vorsicht: Nach Ablauf der Zinsbindung muss neu verhandelt werden, vielleicht angesichts eines deutlich gestiegenen Marktzinses (Zinsfalle). Derzeit empfiehlt es sich, die Zinsbindung langfristig für mindestens zehn Jahre sowie hohe (Sonder-)Tilgungen zu vereinbaren.

Eventuell kann die Finanzierung durch Fördermittel der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für Sanierungskosten des Baudenkmals oder für Energiesparmaßnahmen verbessert werden (Zuschüsse, niedrig verzinsliche Kredite).

Finanzierungsalternative: Miteigentümer

Eine Finanzierungsalternative könnte sein, dass der Anleger seinen finanzkräftigen Ehepartner als Miteigentümer des Anlageobjekts beteiligt. Beide Partner hätten beispielsweise hälftig ideelles Grundeigentum (Grundstücksgemeinschaft) mit entsprechendem Grundbucheintrag. Bei gemeinsamer steuerlicher Veranlagung (und günstigem Splittingtarif) der Eheleute würden ihnen auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung insgesamt zugerechnet.

Soweit Verwandte oder andere Partner als Miteigentümer einbezogen sind, ­wären die Einnahmen und Ausgaben aus der Vermietung auf die jeweiligen Anteile zu verteilen (oder sogar abweichend davon). Für derartige Konstruktionen sollte sich der ­Kapitalanleger nur unter Hinzuziehung eines Steuerberaters oder Fachanwalts für Steuerrecht entscheiden. Bei solchen Grundstücksgemeinschaften ist zu bedenken, dass sich der Vorteil erleichterter Objektfinanzierung mit dem Nachteil eingeschränkter Entscheidungsfreiheit verbindet, denn die Partner verfügen dann auch über Mitbestimmungsrechte.

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