Grundwissen Immobilienkauf

In welche Unterlagen sollte ich Einsicht nehmen?

Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Exposé – es gibt einiges an „Papierkram“, den man sich vor dem Kauf ansehen muss

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Aus der Vielzahl von Unterlagen, die bei einem Kauf anfallen und jedem Interessenten zur Einsicht zur Verfügung stehen, sollten Sie mindestens folgende einsehen:

Exposé

Das Exposé des Immobilienmaklers enthält die meistens vom Verkäufer stammenden Angaben zur Immobilie. Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Energiekennwerte, Sonderausstattungen, Zustand der Immobilie usw. Lesen Sie diese Angaben aufmerksam durch, und fragen Sie beim Makler nach, wenn Ihnen etwas unklar ist oder Sie gern weitere Angaben hätten.

Energieausweis

Jeder Eigentümer, der seine Immobilie verkaufen will, muss einen Energieausweis vorlegen. Sie sollten sich eine Kopie des Energieausweises aushändigen lassen. Sie haben als Kaufinteressent einen Anspruch darauf, den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung einsehen zu können. Das gilt auch dann, wenn die Immobilie nicht von einem Makler, sondern von einer Privatperson angeboten wird. Bestehen Sie auf den Energieausweis! Selbst wenn die Energiekennwerte, die darin enthalten sind, für Sie Fachchinesisch sein sollten, enthält der Energieausweis weitere Angaben, die für Sie wichtig sein können. In einer speziellen Rubrik müssen im Energieausweis die Modernisierungsempfehlungen aufgelistet sein. Daraus können Sie erste Schlussfolgerungen zum Zustand der Immobilie und einem möglichen Modernisierungsaufwand ziehen.

Grundbuch

Das Grundbuch umfasst vier Abschnitte: das Bestandsverzeichnis mit Grundstücksgröße und der genauen Bezeichnung des Flurstücks sowie folgende Abteilungen:

Abteilung I: Wer ist der aktuelle Eigentümer, wann wurde dieser eingetragen?

Abteilung II: Belastungen des Grundstücks mit Rechten, z. B. einem Geh- oder Wegerecht, einem Leitungsrecht, aber auch einem Nießbrauch oder einer Auflassungsvormerkung, wenn das Grundstück vor Kurzem schon einmal verkauft wurde.

Abteilung III: Grundschulden, also finanzielle Lasten, die auf dem Grundstück liegen. Üblicherweise wird ein Grundstück „frei von Rechten und Lasten zugunsten Dritter“ verkauft. Das bedeutet, dass alle Rechte aus dem Grundbuch, sei es in Abteilung II oder in Abteilung III, beim Verkauf gelöscht werden. Wenn Sie Zweifel haben, welche Rechte bestehen bleiben, fragen Sie gezielt beim Verkäufer nach oder konsultieren Sie einen Anwalt. Das Grundbuch ist nicht öffentlich. Sie erhalten entweder vom Verkäufer eine Kopie oder können sich eine Vollmacht vom Eigentümer geben lassen, sich einen aktuellen Grundbuchauszug zu beschaffen.

Baulastenverzeichnis

In einigen Bundesländern gibt es so genannte Baulastenverzeichnisse. Darin sind Belastungen für ein Grundstück eingetragen, die der Eigentümer gegenüber der öffentlichen Hand übernimmt. Wenn eine Abstandsfläche bereitgehalten werden oder eine Zufahrt aufrechterhalten bleiben muss, dann wäre dies im Baulastenverzeichnis aufgeführt.

Kataster

Im Liegenschaftskataster ist die genaue Bezeichnung eines Grundstücks mit Flurstückbezeichnungen enthalten. Hierzu gehört die genaue Lage eines Grundstücks, die auf der Flurkarte verzeichnet ist. Auskünfte bekommen alle beim Katasteramt, die ein berechtigtes Interesse nachweisen.

Bauakte

Bei den Bauämtern werden die Bauakten geführt. Bei Bestandsimmobilien können Sie diese einsehen. Oft sind darin alte Bauzeichnungen und Schnitte enthalten.

Teilungserklärung

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, liegt der Aufteilung eines Hauses in mehrere Einheiten die Teilungserklärung zugrunde. Darin ist festgehalten, welche Teile des Hauses und des Grundstücks der Eigentümergemeinschaft gehören und welche Sondereigentum des einzelnen Wohnungseigentümers sind.
Beschlusssammlung Verwalter von Wohnungsanlagen müssen eine Beschlusssammlung führen. Wenn Sie eine Wohnung erwerben, können Sie diese einsehen und wissen, welche Beschlüsse (Instandhaltung etc.) zuletzt gefasst worden sind.

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