Das Grundbuch: Was steht wo?
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Das Grundbuch: Was steht wo?

Belastung, Auflassungsvormerkung, Verfügungsgewalt - das Grundbuch gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie

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Wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, hat die rechtliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück. Das Eigentum am Grundstück wird über­tragen, wenn sich zwei Parteien über den Eigentumsübergang geeinigt haben (Kaufvertrag) und das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben ist (Auflassung). Das Grundbuch hat verschiedene Abteilungen.

WICHTIG: Lassen Sie sich bei Interesse an einer Immobilie einen vollständigen aktuellen Grundbuchauszug vom Eigentümer überreichen, damit Sie die Eintragungen in allen Abteilungen überprüfen können. Gerade in Abteilung II können Überraschungen stehen, die vielfach übersehen werden. 

Wie bekomme ich einen Grundbuch­auszug?

Als Kaufinteressent haben Sie kein berechtigtes Interesse, das Grundbuch einzusehen. Entweder der Eigentümer oder der von ihm beauftragte Immobilienmakler übergibt ­Ihnen einen Grundbuchauszug, oder Sie ­lassen sich eine schriftliche Vollmacht vom Eigen­tümer geben, dass Sie einen Grundbuchauszug erhalten dürfen, und ­gehen selbst zum Grundbuchamt.

Das Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis sind die Angaben enthalten, die im Kataster stehen. Das sind die Gemarkung, die Flur und das Flurstück. Zudem sind Nutzungsart und Größe ­angegeben. Unter der Überschrift „Zuschreibungen“ oder „Abschreibungen“ ist vermerkt, wenn das Grundstück geteilt wurde oder mehrere Grundstücke verbunden wurden.

Abteilung I

In Abteilung I sind die Eigentums­ver­hält­nisse vermerkt. Hier steht, was der Grund der Eintragung und wer ­Eigentümer des Grundstücks ist, also zum Beispiel, wenn eine Übertragung in Erbfolge oder durch Auflassung stattgefunden hat.

Abteilung II

Die Lasten, die auf einem Grundstück liegen, sowie die Beschränkungen, denen ein Grundstück unterworfen ist, stehen in ­Abteilung II. Lasten können sein: Wohn­rechte, ein Wegerecht, die Auflassungs­vormerkung zur Eintragung eines neuen Eigentümers, Nießbrauch- oder Vorkaufsrechte. Beschränkungen sind beispielsweise Testamentsvollstreckung, Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung, Sanie­rungs­vermerk.

Abteilung III

Die finanziellen Lasten auf einem Grundstück in Form von Grundpfandrechten (Grundschuld, Hypothek) sind in Abteilung III eingetragen.

Lastenfreie Übertragung

Wenn ein Grundstück lastenfrei übertragen wird, dann bedeutet dies, dass keine Lasten in Abteilung II und III vom Käufer übernommen werden und alle dort stehenden Belastungen vom Verkäufer gelöscht werden müssen.

Gelöscht

Alle Eintragungen, die nicht mehr bestehen, sind „gerötet“, also im Original mit ­einem roten Strich versehen. Alle geröteten oder gelöschten Belastungen sind zwar schon früher aus dem Grundbuch ausgetragen worden, sind dort aber teilweise noch nachvollziehbar.

WICHTIG: Es kommt für Sie als Käufer auf die nicht geröteten Belastungen an.

Leser fragen, Experten antworten

Frage zum Thema Balkon & Terrasse Mehrere unserer Nachbarn setzen ringsum ihre Gärten tiefer, da durch ihren jeweiligen Neubau ihre Terrasse fast unmittelbar an unser Grundstück grenzt. Ist dies rechtlich erlaubt und in welchem Rahmen? Wer ist für die Absicherung verantwortlich?

Ohne genaue Ortskenntnis kann ein Außenstehender Ihre Situation leider nicht einschätzen und bewerten. Dazu kommt noch, dass das Nachbarrecht kompliziert und auch nicht einheitlich ist. Die rechtlichen Grundlagen sind im Wesentlichen an vier verschiedenen Stellen festgeschrieben:

Bürgerliches Gesetzbuch. Grundlegendes zum Nachbarrecht steht in den §§ 903 – 924 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Dort wird vor allem Bezug genommen auf Bauvorhaben über die Grundstücksgrenze hinweg, überhängende Zweige und Früchte, Notwegerecht, Grenzziehung, Zäune und Hecken.

Landes-Nachbarrecht.
Alles Weitere regeln die einzelnen Bundesländer. Diese haben meist weitergehende Regelungen in unterschiedlichen Landes-Nachbarrechts-Gesetzen (NGR) getroffen. Darin sind z. B. Mindestabstände für Bäume und Sträucher von Grundstücks-grenzen definiert. Auch Verjährungsfristen werden genannt. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern sind in diesen Punkten groß.

Landesbauordnung. Auch die Landesbauordnung kann manche Nachbarschaftsstreitereien schlichten. Dort steht u. a., welche Abstände für Häuser und Garagen von Grundstücks-grenzen und von vorhandenen Nachbarhäusern einzuhalten sind. Auch die Höhen von Hecken und Zäunen sind dort festgelegt.

Ortssatzung. Zusätzlich kann die Gestaltung von Hecken und Zäunen in der jeweiligen Ortssatzung festgelegt sein.

Grundbuch. Dieses gibt ebenfalls Auskunft über Nachbarrechte. Die dort festgelegten Rechte bleiben auch beim Wechsel des Eigentümers bestehen, falls die Nachbarn nicht ausdrücklich darauf verzichten wollen.

Diese Vielfalt von Gesetzen und Verordnungen ist wenig übersichtlich. Hinzu kommt die Verquickung von privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die einen regeln das Verhältnis der Bürger zueinander, die anderen betreffen die Beziehungen von Bürger und Staat. Nachbarrecht ist Privatrecht, und keine Behörde überwacht die Einhaltung seiner Vorschriften. Daher ist es Nachbarn freigestellt, ob sie die Regeln beachten oder einvernehmlich vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen. – Anders verhält es sich, wenn nachbarrechtliche Vorschriften auch öffentliche Belange betreffen. Öffentliches Recht – dazu gehören auch in diesem Zusammenhang die Bauordnungen – hat Vorrang vor dem Nachbarrecht.

Wegen dieser Vielzahl von Gesetzen und der unterschiedlichen Vorschriften in den einzelnen Bundesländern können wir leider zu Fragen des Nachbarrechts keine genaue Auskunft geben.

Informationen können Sie von folgenden Institutionen erhalten:

Über Nachbarrecht(sgesetze) und Schiedsverfahren informieren Broschüren der Länder-Justizministerien (auch zum Download im Internet).

Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Bauvorschriften, Bebauungspläne, Abstands- und Gestaltungsvorschriften) erläutern die örtlichen Gemeinde- oder Stadtverwaltungen oder das zuständige Bauamt.

Auskünfte über Schieds- und Gütestellen gibt es beim Amtsgericht oder bei der Gemeinde-verwaltung.
Einsicht ins Grundbuch erhalten Sie bei der Grundbuchstelle des zuständigen Amtsgerichts, wenn Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, einen Rechtsanwalt zu beauftragen.
 
Soweit wir Ihr Problem beurteilen können, müssen Ihre Nachbarn bei der Vertiefung Ihrer Grundstücke einen ausreichenden Abstand von der Grundstücksgrenze einhalten. Möglicherweise muss auch geklärte werden, in welcher Weise die entstandene Bodenkante vor dem Abrutschen gesichert werden muss (Landesbauordnung). Im Landes-Nachbarrecht ist geregelt, wer die Abgrenzung (Zaun oder Hecke) herstellen muss. Bei Ihrer Landkreis- oder Gemeindeverwaltung (Bauamt) können Sie sicherlich die erforderlichen Informationen erhalten.

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