Finanzierung

Wie viel ist meine Immobilie wert?

Mit welchem Preis sollen Verkäufer an den Markt gehen? Preisfindung anhand eines konkreten Beispiels

Foto: Arnt Haug

Natalie und Sebastian Sommer Foto: Arnt Haug

Natalie und Sebastian Sommer wollen sich von ihrem Haus in Hamburg trennen. Sebastian hat ein attraktives Jobangebot aus Süddeutschland unterschrieben. Jetzt steht das Paar vor der Frage, zu welchem Preis es sein hübsches Häuschen anbieten soll. Die Eckdaten des Objekts: Knapp 700 Quadratmeter Grundstück, circa 150 Quadratmeter Wohnfläche. Das ursprüngliche Gebäude stammt aus dem Jahr 1910. Der Vorbesitzer hatte hinten noch einen eingeschossigen Trakt anbauen lassen, das Haus komplett modernisiert und gedämmt. Haus, Außenanlagen und Garten sind in einwandfreiem Zustand.

Das Haus befindet sich in einer der schönsten Straßen von Hamburg-Niendorf, ­einem beliebten, gutbürgerlichen Stadtteil im Norden Hamburgs. U-Bahn, Einkaufszentrum, Kita und Schulen sind zu Fuß in wenigen Minuten erreichbar. Auch Flughafen und Autobahn liegen nur ein paar Fahrminuten entfernt. Von der A7 hört man nichts. Von den Flugzeugen hingegen schon, wenn sie bei Wind aus Süd oder Südwest in Richtung Elbe starten. Insgesamt macht das Objekt einen hellen und gepflegten Eindruck. Für zwei Personen ist das Haus perfekt, Familien hingegen dürfte bei der großzügigen Aufteilung ein Zimmer fehlen.

Highlights im 40 Quadratmeter großen Wohnzimmer sind der offene Kamin und das Oberlicht Foto: Peter Haller

Verkaufswert und Marktwert

Wie ist jetzt bei der Preisfindung vorzugehen? Ganz nüchtern betrachtet, zunächst nach Zahlen. Laut Bodenrichtwertskarte haben Grundstücke in der Straße einen Quadratmeterpreis von knapp 500 Euro. Das ist mit wenigen Klicks und kostenlos im Internet feststellbar. Das 700 Quadratmeter große Grundstück hat also einen statistischen Grundwert von 350.000 Euro. Hinzu kommt die Bausubstanz. Die Wohnfläche wird je nach Zustand und Ausstattung mit etwa 1.200 bis 1.800 Euro je Quadratmeter bewertet, die 150 Quadratmeter des Hauses dürften also einen Schätzwert von etwa 255.000 Euro haben. Der Gesamtwert liegt also etwas über 600.000 Euro.

Auch die kostenpflichtigen Bewertungsportale im Internet bewegen sich ungefähr in dieser Größenordnung. Der neutrale Schätzer, in der Regel für Banken als Gutachter tätig, ermittelt einen Verkehrswert von circa 650.000 Euro. Laut Einschätzung der Makler, die Angebot und Nachfrage sowie die jeweiligen Schmerzgrenzen von Käufer und Verkäufer aus ihrem täglichen Business ziemlich genau kennen, müsste ein Verkaufspreis von 820.000 bis 850.000 Euro realisierbar sein.

In mehreren Zimmern sorgen so genannte Shutters für besonderen Flair. Foto: Peter Haller

Diese Summe kommt den Erwartungen von Natalie und Sebastian Sommer schon näher. Sie stellen sich einen Erlös von mindestens 860.000 Euro vor und würden mit knapp unter 900.000 Euro ins Rennen gehen. Mit über zehn Prozent Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Maklercourtage und Notar würde das Haus einen Käufer dann über eine Million Euro kosten. Da wird die Luft bei potentiellen Kunden schon dünner!
Man muss auch aufpassen, das Objekt nicht „zu verbrennen“. Ist eine Immobilie über einen längeren Zeitraum im Angebot, bekommt sie schnell den Ruf eines Ladenhüters. Nicht so bei Familie Sommer: Nach drei Monaten auf dem Markt wurde ein Verkaufstermin beim Notar vereinbart – für 795.000 Euro.

700 Quadratmeter Grundstück, circa 150 Quadratmeter Wohnfläche, Baujahr 1910 Foto: Arnt Haug

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