Finanzierung

Was man wissen muss über Zins und Tilgung

Baugeld ist so günstig wie nie zuvor. Dennoch sollte man sich genau informieren

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Zu Beginn der 80er-Jahre war Baugeld richtig teuer! Damals lagen die ­Zinsen für Immobilienfinanzierungen bei 11,5 Prozent. Wer damals einen Kredit über 100.000 D-Mark aufnahm, zahlte dafür pro Monat knapp 1.000 D-Mark Zinsen. Heute beginnen die Zinsen für eine Immobilien­finanzierung zum Teil bei unter 1,5 Prozent. Wer sich also jetzt von der Bank 100.000 Euro für eine Immobilie leiht, zahlt dafür im Monat nur 125 Euro Zinsen.

Zinsen

Zinsen sind die Gebühr, die man den Geldinstituten für das Leihen von Geld zahlt. Sie richten sich nach den Leitzinsen der Bundesbank und der Europäischen Zentralbank. Der Leitzins ist der Zinssatz, zu dem sich Banken wiederum von der EZB Geld leihen. Der liegt in der Regel ein bis eineinhalb Prozent unter dem Prozentsatz, zu dem sich dann die Kunden das Geld von den Banken leihen können.

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Wie viele Zinsen der Kunde nun genau zahlt, hängt besonders von drei verschiedenen Kriterien ab:

Erstens von der Bonität des Kunden. Ein fest angestellter Manager mit 50 Prozent Eigenkapital bekommt bessere Konditionen als ein freier Musiker ohne geregeltes Einkommen und mit nur zehn Prozent Eigenkapital. Die Banken haben eine ganze Liste von Plus- und Minuspunkten, nach denen sie die Bonität eines Kunden beurteilen.

Zweites Kriterium ist das Objekt selbst. Die Bank geht immer vom schlimmsten Fall aus, das heißt, dass der Kunde irgendwann seine Monatsraten nicht mehr zahlen kann und die Immobilie nach einigem Hin und Her im Besitz der Bank landet. Je kleiner das mögliche Verlustrisiko, desto besser wird die Immobilie von der Bank beurteilt.

Drittes Kriterium ist die Laufzeit des Darlehens. Hier gilt: Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz. Wenn Sie zum Beispiel für 100.000 Euro einen Vertrag über fünf Jahre vereinbaren, zahlen Sie bei guter Bonität vielleicht sogar nur ein Prozent Zinsen. Wenn Sie den Vertrag über 20 Jahre abschließen, wären wahrscheinlich zwei Prozent Zinsen ein gutes Angebot.

Tilgung

Neben den Zinsen gibt es auch noch die ­Tilgung. Sie bezeichnet die Summe der Schulden, die Sie an die Bank zurückzahlen. Auch hier gibt es einige wissenswerte Eigenarten. Man vereinbart im Darlehensvertrag einen bestimmten „anfänglichen Tilgungssatz“. Früher – in Zeiten höherer Zinsen – betrug dieser Tilgungssatz in der Regel ein Prozent, heute liegt er bei zwei bis drei Prozent.

Grafik: Bellevue

Wenn man einen Tilgungssatz von einem Prozent vereinbart, könnte man meinen: „Ich zahle jedes Jahr ein Prozent der geliehenen Summe zurück.“ Dem ist aber zum Glück nicht so. Denn dann würde es ja 100 Jahre dauern, bis der Kredit getilgt wäre. Und hier kommt es zum Zusammenspiel von Zinsen und Tilgung. Wieder das 100.000-Euro-Beispiel. Um es einfach zu rechnen: fünf Prozent Zinsen, ein Prozent Tilgung. Macht zusammen sechs Prozent, also 6.000 Euro im Jahr, 500 Euro Monatsrate. Im ersten Monat des Darlehens teilen sich die 500 Euro wie folgt auf: 83,33 Euro Tilgung (1.000 Euro geteilt durch zwölf Monate) und 416,67 Euro Zinsen (100.000 Euro mal fünf Prozent, geteilt durch zwölf Monate). Im nächsten Monat beträgt die Gesamtschuld nicht mehr 100.000 Euro, sondern nur noch 99.916,66 Euro. 83,33 Euro wurden ja schon getilgt! Die 500 Euro im nächsten Monat verteilen sich also wie folgt: 416,32 Euro Zinsen, bleiben 83,68 Euro für die Tilgung. Und so geht es weiter. Erst in winzigen, dann in größeren Schritten. ­Monat für Monat, Jahr für Jahr. Der Anteil der Tilgung wird immer größer, der Anteil der Zinsen immer kleiner.

Grafik: Bellevue

Keine Hexerei, nur Mathematik

Bei diesem Beispiel mit fünf Prozent Zinsen und einem Prozent Tilgung wäre der Kredit nach 36 Jahren abgezahlt. Hätte man einen Tilgungssatz von zwei Prozent vereinbart, wäre dieser Kredit bereits nach etwas mehr als 25 Jahren abgezahlt, und bei drei Prozent Tilgungssatz wäre die volle Schuldenlast bereits nach 19 Jahren und neun Monaten abgetragen. Also: Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist der Kredit abgezahlt. Das ist alles keine Hexerei, sondern relativ einfache Mathematik.

Wer sich diese Zahlen und Zusammenhänge vor Augen führt, versteht auch folgende Regel: Je höher der Zinssatz, desto schneller ist der Kredit abgezahlt. Nicht nur der Tilgungssatz beeinflusst also die Dauer des Darlehens, sondern auch der Zinssatz. Beispiel: wieder die 100.000 Euro, diesmal mit heute realisierbaren zwei Prozent Zinsen und einem Prozent anfänglicher Tilgung. Die Monatsrate würde zwar nur 250 Euro betragen; in dieser Konstellation würde es allerdings über 55 Jahre dauern, bis der Kredit abgezahlt wäre!

Ideale Bedingungen

Die Zinsen sind derzeit auf einem historischen Tief. Es sieht auch nicht danach aus, als ob sie in absehbarer Zeit wieder nennenswert steigen würden. So billig wie jetzt war Baugeld noch nie. Allerdings sollte man sich davon nicht ­hinreißen lassen, nun hemmungslos zu werden. Das werden die immer noch sehr restriktiv (teils sogar arg pingelig) agierenden Banken auch nicht zulassen. Auch wenn es derzeit schwer vorstellbar ist, in zehn oder 20 Jahren kann die Zinssituation schon völlig anders aussehen. Niemand kann vorhersagen, wie sich zum Beispiel die Eurozone entwickeln wird. Und dann kann es unter Umständen ein böses Erwachen geben.

Worst-Case-Szenario: Stellen Sie sich vor, Ihr jetzt so günstiger Vertrag läuft in 15 Jahren aus, Sie haben bis dahin nur das Minimum getilgt, und die Zinsen stehen bei zehn Prozent. Die neue Belastung werden Sie kaum oder nur sehr schwer bewältigen können. Im schlimmsten Fall werden Sie Ihr Haus dann verkaufen müssen. Leider unter Wert, weil es sich dann aufgrund der hohen Zinsen niemand leisten kann. Man ist jetzt gut beraten, mit der Bank möglichst langfristige Verträge mit einer möglichst hohen Tilgung und, wenn irgend möglich, auch noch freiwilligen Sondertilgungen zu vereinbaren. Dann ist man langfristig auf der sicheren Seite und hat seine laufenden Kosten und Belastungen stets und verlässlich unter Kontrolle.

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