Wohneigentum ist erschwinglicher als viele denken
Finanzierung

Haus oder Wohnung kaufen: günstiger als mieten

Die eigene Immobilie ist heute so erschwinglich wie noch nie in den vergangenen 25 Jahren. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie des Forschungsinstituts empirica im Auftrag von Schwäbisch Hall

Wohneigentum ist erschwinglicher als viele denken Foto: iStock

Die eigene Immobilie ist heute so erschwinglich wie seit 25 Jahren nicht. (Zur Vergrößerung bitte anklicken) Grafik: BSH

Der Hauptgrund für diese günstige Entwicklung sind die niedrigen Zinsen, die in dieser Betrachtung die gestiegenen Kaufpreise deutlich wettmachen. So haben sich die Aufwände für Zins und Tilgung zwischen 1991 und 2015 mehr als halbiert. Für die Studie hat empirica die Miet- und Kaufpreise sowie das Haushaltsnettoeinkommen in 30 repräsentativ ausgewählten Städten seit dem Jahr 1991 untersucht. Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass trotz vielerorts stark gestiegener Immobilienpreise die Kreditbelastung (das Verhältnis der Zins- und Tilgungsleistungen zum Haushaltsnettoeinkommen) in allen betrachteten Städten zwischen 1991 und 2015 deutlich gesunken ist.

Dr. Reiner Braun, Vorstandsmitglied der empirica AG Foto: BSH

„Die teilweise stark gestiegenen Immobilienpreise vermitteln den Eindruck, dass es in der Vergangenheit günstiger war, eine Immobilie zu erwerben, als heute. Die Studie belegt: Das Gegenteil ist der Fall – zumindest für Durchschnittsverdiener“, sagt Reiner Braun, Vorstandsmitglied der empirica AG (Berlin). Im Bundesdurchschnitt beträgt der Rückgang 62 Prozent. Selbst in einer Stadt wie München, wo der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung im Untersuchungszeitraum um 86 Prozent gestiegen ist, ging die Kreditbelastung um knapp 50 Prozent zurück. Nicht nur Eigentumswohnungen sind erschwinglicher geworden, auch bei Eigenheimen ist die Kreditbelastung um knapp 60 Prozent zurückgegangen.Wichtigster Faktor sind die gesun­kenen Zinsen. 1991 lag der jährliche Zins- und Tilgungsaufwand noch bei rund zehn Prozent der Darlehenssumme. Inzwischen hat er sich mehr als halbiert und beträgt etwa 4,5 Prozent. „Die Studie zeigt: Wohneigentum ist heute trotz gestiegener Kaufpreise so erschwinglich wie nie seit der Wiedervereinigung. Dank der niedrigen Zinsen kommen durchschnittliche Haushalte aktuell viel leichter in die eigenen vier Wände“, sagt Reinhard Klein, Vorstandsvorsitzender der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

Anders als die Kreditbelastung ist die Mietbelastung (regionale Mietkosten im Verhältnis zum Haushaltsnettoeinkommen) im Bundesdurchschnitt weitgehend stabil geblieben. Bei Eigentumswohnungen liegt die Kreditbelastung dadurch im Bundesdurchschnitt mittlerweile unter der Mietbelastung. Das heißt, für einen Haushalt mit mittlerem Einkommen ist es in den meisten Städten günstiger, eine Eigentumswohnung zu kaufen, als zur Miete zu wohnen. Bei Eigenheimen dagegen ist die Kreditbelastung trotz des deutlichen Rückgangs noch höher als die Mietbelastung.

Trotz der aktuell günstigen Rahmenbedingungen sollten Käufer und Bauherren im Blick haben, dass mit dem Eigentumserwerb meist über viele Jahre hinweg eine erhebliche finanzielle Belastung verbunden ist. Falls der Bau oder Kauf von Wohneigentum nur aufgrund des niedrigen Zinsumfeldes erschwinglich ist, könnten Haushalte bei der Anschlussfinanzierung in zehn oder 20 Jahren in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Hemmschuh beim Eigentumserwerb sind oft hohe Kaufnebenkosten, die üblicherweise nicht von Banken finan­ziert werden und daher von den Bauherren und Hauskäufern selbst bezahlt werden müssen. Maklercourtage, Notar- und Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer machen zusammen rund zehn bis 15 Prozent der Gesamtkosten aus. Besonders die Grund­erwerbsteuer ist seit 1991 überproportional gestiegen. „Vor allem junge Familien dürfen nicht vom Wohneigentum ausgeschlossen werden. Darum sollte die Politik aufhören, die Grunderwerbsteuer immer weiter nach oben zu treiben“, betont Schwäbisch Hall-Vorstandschef Reinhard Klein. Grafik: BSH

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