Ferienimmobilien

Ferienimmobilien in Deutschland

Ein Ferienhaus in den Bergen oder am Meer … Wenn Objekt und Lage stimmen, kann aus dem Traum ein profitables Geschäft werden. Die Erfolgsformel dafür heißt: Vermietung

Foto: Copyright 2009

Eine Ferienimmobilie in Deutschland ist eine sichere und lukrative Investition – wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Diese zu verstehen und zu verinnerlichen ist auch für Anfänger im Immobilienbusiness keine große Hürde. Zum Glück muss man sich auch nicht auf Meinungen von Analysten oder Anlageberatern verlassen, sondern auf den gesunden Menschenverstand und das eigene Bauchgefühl. Wir haben hier die wichtigsten Kriterien bei Auswahl, Ausstattung und Vermarktung der Immobilie zusammengefasst.

"Lage, Lage, Lage..." Foto: pure-life-pictures - Fotolia

Makro- und Mikrolage

Es klingt banal, aber „Lage, Lage, Lage“ ist nun mal das A und O im Immobilienbusiness – auch bei Ferienimmobilien. Das schönste Haus nutzt gar nichts, wenn es am falschen Ort steht. Deshalb muss eine Ferienimmobilie in einer attraktiven, bekannten und beliebten Ferienregion liegen. Nur so sind gute Vermietbarkeit und gute Mieteinnahmen zu realisieren. Lieber das Geld in ein kleineres Objekt am richtigen Ort investieren als in ein großes Haus am falschen Platz.

Hat man sich für eine Region entschieden, kommen die so genannten „Makro-Kriterien“ ins Spiel. Hierzu zählen die Wahl des Orts, die Verkehrsanbindung, das Angebot an Freizeitaktivitäten und Geschäften. Die Immobilie sollte so nah wie möglich an einem bestenfalls ganz­jährig belebten Ort liegen. Mieter für die Sommermonate zu finden ist auch bei ­abgelegenen Immobilien kein Problem, aber in Vor-, Nach- und Nebensaison entscheiden die Vorteile der guten Lage. Es müssen nicht unbedingt „ganzjährig geöffnete“ Inseln oder Ferienorte wie zum Beispiel Sylt oder Binz sein, aber es sollte zumindest ein bisschen was los sein. Nichts ist gruseliger, als wenn man allein im Herbst in einer Feriensiedlung wohnt. Je dichter am Wasser, je ­näher an Bäcker, Geschäften und Restaurants, desto besser. Strand und Stadtzentrum sollten idealerweise in einem Radius von 500 Metern zu Fuß zu erreichen sein.

Bei der „Mikrolage“ geht es um die spezielle Lage der Immobilie innerhalb des Orts. Ideal ist, wenn Balkon und Garten Richtung Süden ausgerichtet sind. Nicht empfehlenswert ist die Lage an einer Hauptverkehrsstraße oder am Bahndamm. Am besten ist eine ruhige, gepflegte Seitenstraße. Besonders bei Wohnungen zählt die Aussicht. Meerblick ist ein echter Pluspunkt und „Verkäufer“.

Noch ein ganz wichtiger Punkt: Vergewissern Sie sich, dass das Objekt in einer Gegend liegt, in der Sie auch zeitweise vermieten dürfen. In einigen Ferienorten gibt es Viertel, die Dauerbewohnern vorbehalten sind und in denen eine touristische Nutzung nicht gestattet ist.

Zielgruppe Familie und Kinder gezielt unterstützen Foto: Valua Vitaly - Fotolia

Gerade an der deutschen Ostsee gibt es noch echte Perlen Foto: Arnt Haug

Objekt

Ein Blick auf die Zielgruppe hilft bei der Wahl des Objekts. Häuser und Woh­nungen sind ungefähr gleichermaßen ­nachgefragt. Beliebte Größen bei Wohnungen sind 50 bis 70 Quadratmeter und zwei Schlafzimmer, bei Häusern 80 bis 100 Qua­dratmeter und drei Schlafzimmer. 85 Prozent der Mieter von Ferienimmobilien sind zwischen 30 und 60 Jahre alt, kommen also zum großen Teil mit der Familie. Die ­U-30-Generation hat nicht genug Geld oder andere Urlaubspläne, die Älteren lassen sich lieber im Hotel verwöh­nen. Fast alle reisen mit dem Auto an. Die durchschnittlich gezahlte Wochenmiete pro Objekt liegt laut HomeAway-Studie bei 576 Euro in der Nebensaison und 748 Euro in der Hauptsaison. Über 1.000 Euro pro Woche Miete leisten sich nur zehn Prozent der Urlauber. Die durch­schnitt­liche Verweildauer beträgt etwas über sechs Tage. Rund 60 Prozent der Buchungen entfallen auf die ­Monate Juli bis September. Wohnungen sollten über einen schönen Balkon verfügen, der Platz für zwei Liegen oder einen Tisch mit vier Stühlen bietet. Lassen Sie sich bei ­Besichtigungen von Bestands­immobilien nicht von den hässlichen Tapeten der Vorbesitzer oder den 70er-Jahre-Kacheln im Bad beeinflussen. Das lässt sich – im Gegensatz zur Lage – alles leicht ändern.

Nebenkosten

Beim Kauf fallen einmalige Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls auch für den Makler an. Zu­sammen betragen sie in der Regel noch einmal ungefähr zehn Prozent des Kaufpreises. Bei gebrauchten Immobilien sind meist eine gründliche Renovierung und eine neue Einrichtung fällig, vielleicht auch ein neues Bad oder eine neue Küche. Neue Immobilien müssen gestrichen, eingerichtet und dekoriert werden, bei Häusern kommen noch die Außenanlagen hinzu. In die Kalkulation müssen auch die jährlichen Kosten für Heizung, Wasser, Strom, Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Wohngeld, Reparaturrücklagen, Müllabfuhr, GEZ, Grundsteuer, Internet/Telefon etc. einfließen. Diese Kosten können nicht, wie zum Beispiel bei einer Mietwohnung, größtenteils auf den Mieter übertragen werden, sondern sind im Wochen- oder Tagesmietpreis enthalten. Als Faustregel gilt: Mit kalkulierten drei Euro Nebenkosten pro Monat und Quadrat­meter sind Sie auf der sicheren Seite, d. h. bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung betragen die jährlichen Nebenkosten etwa 2.160 Euro (60 mal 3 mal 12).

Foto: JFL Photography - Fotolia

Steuern

Fiskalische Aspekte sollten immer nur als Sahnehäubchen bei einer Investition verstanden werden. Kaufen Sie nie eine Immobilie, die sich nur durch Steuersubventionen rechnet. Das ging schon bei den Bauherren und vielen Sonder-AfA-Objekten schief. Eine gute Immobilie muss sich auch ohne Steuervorteile rechnen! Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater genau erklären, welche Möglichkeiten es gibt, welche Rechte und Pflichten, Vor- und Nachteile, Chancen und Risiken auf Sie als Vermieter und kleines Touristik­unternehmen zukommen. Das ist keine ganz leichte Materie.

Rentabilität

Eine gute Immobilie erwirtschaftet in der Regel eine jährliche Rendite von drei bis vier Prozent. Es gibt auch Ferienimmobilien, die sechs oder acht Prozent, ja sogar zweistellige Renditen schaffen. Da­rüber kann man sich dann freuen, man sollte aber auf keinen Fall davon ausgehen. Rechnen Sie realistisch. Ein verregneter Sommer zum Beispiel kann ganz schnell jede Planung verhageln. Auch hier gibt es eine Faustregel: Mit 120 vermieteten ­Tagen pro Jahr sollte sich eine Immobilie ­finanziell selbst tragen. Recherchieren Sie im Internet die saisonalen Mietpreise vergleichbarer Objekte vor Ort, und schauen Sie sich genau die Belegungspläne dieser Objekte an. Von Mitte Juni bis Mitte September ist eine gute Immobilie in der ­Regel ausgebucht. Hinzu kommen Ostern, Pfingsten, Weihnachten/Neujahr sowie ein paar Wochen im Frühling und Herbst.

Zum guten Service können auch Kleinigkeiten wie flauschige Handtücher beitragen Foto: tobias kromke - Fotolia

Service

Pflegen Sie Ihre Kunden. Ein Strauß Blumen oder eine Flasche Wein und ein netter Willkommensbrief mit Einkaufs- und Restauranttipps erfreuen jeden Gast. Mit kleinen Gesten lässt sich enorm viel bewirken. Wer kümmert sich um Schlüsselübergabe, Kurtaxe, kleine Reparaturen und Endreinigung, wenn man nicht selbst an Ort und Stelle oder in schnell erreichbarer Nähe der Immobilie wohnt? Aus der Ferne ist dies alles schwer zu organisieren. Theoretisch kann es noch klappen, aber die Praxis sieht meist anders aus. Was soll man in 300 Kilometern Entfernung machen, wenn die Kaffeemaschine ihren Geist aufgegeben hat oder der Schlüssel am Strand verloren wurde? Deshalb muss man sich in den meisten Fällen eine verlässliche, erfahrene und seriöse örtliche Agentur suchen. Wie findet man die? Fragen Sie Nachbarn, achten Sie auf Werbeschilder und Ladenlokale vor Ort, und googeln Sie mit Suchbegriffen, die am besten zu Ihrer Immobilie passen, wie etwa „Rügen Ferienhaus Agentur“. Eine gute Agentur verlangt für das „Rundum-sorglos-Paket“ mit Mehrwertsteuer zwischen 20 und 30 Prozent der Mieteinnahmen. Das muss bei Kalkulation und Preisfindung auf jeden Fall berücksichtigt werden.

Im Prinzip alles ganz logisch und einfach – man muss eigentlich immer nur von sich selbst ausgehen. Welche Standards erwarte ich von einem schönen Feriendomizil? Diese vollends zu erfüllen ist die Pflicht. Worüber würde ich mich sehr freuen? Was würde mich positiv überraschen? Was macht den Gast zum Stammgast? Das ist die hohe Kunst der Kür.

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