Immobilie finanzieren: Immobilienfinanzierung einfach erklärt

Für die meisten ist der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung die größte Investition in ihrem Leben. Wer eine Immobilie finanzieren möchte, benötigt meist ein Darlehen. Dabei geht es um viel Geld. Grund genug also, sich mit den wichtigsten Begriffen und Abläufen einer Immobilienfinanzierung auseinanderzusetzen.

Wie ist der Ablauf einer Immobilienfinanzierung?

Die fünf wichtigsten Schritte einer Immobilienfinanzierung – von der ersten Kontaktaufnahme bis zur Auszahlung des Kredites:

1. Eigenkapital berechnen – wie viel Haus oder Wohnung kann ich mir leisten?
2. Darlehenshöhe ermitteln – wie viel Geld fehlt mir, um die Immobilie zu finanzieren?
3. Finanzierung vorbereiten – welche Unterlagen benötige ich für die Baufinanzierung?
4. Baufinanzierungsangebote vergleichen – welche Konditionen sind die besten?
5. Zusage und Auszahlung – was passiert, wenn ich das Geld erhalten habe?

Was im Detail hinter diesen fünf Schritten steckt, erfahrt ihr in unserem Artikel "Wie funktioniert eine Baufinanzierung?".

Immobilie finanzieren – welche Möglichkeiten gibt es?

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, findet hier die gängigsten Arten:

• Annuitätendarlehen: Die klassische Form, eine Immobilie zu finanzieren. Das Darlehen muss innerhalb eines vorab definierten Zeitraums zurückgezahlt werden – und zwar durch monatliche Raten, die Zinsen und Tilgung enthalten. Das Besondere am Annuitätendarlehen: Die Summe, die jährlich zurückzuzahlen ist, wird im Kreditvertrag fixiert und bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Siehe Grafik unten.
• Volltilgerdarlehen: Es bietet Bauherren und Immobilienkäufern ein hohes Maß an Sicherheit. Bei Vertragsende ist die gesamte Kreditsumme abbezahlt und eine Anschlussfinanzierung entfällt.
• Forward-Darlehen: Mit einem Forward-Darlehen sichern sich Bauherren und Immobilienkäufer bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung im Voraus einen günstigen Zinssatz für ihre Anschlussfinanzierung.
• Endfällige Darlehen: Bei einem endfälligen Darlehen handelt es sich um einen sogenannten tilgungsfreien Kredit. Hier erfolgt die gesamte Rückzahlung des Darlehensbetrages erst am Ende der Laufzeit. Kreditnehmer zahlen bis dahin lediglich die fälligen Zinsen.

Eine Sonderform bei der Immobilienfinanzierung ist der Modernisierungskredit. Hier geht es nicht um den Kauf einer neuen Immobilie, sondern um die Modernisierung beziehungsweise Sanierung eines bestehenden Objektes.

Wie bereite ich eine Immobilienfinanzierung am besten vor?

Wer seine Traumimmobilie kaufen will, muss dem Verkäufer glaubhaft machen, dass er dazu finanziell auch in der Lage ist. Eine (unverbindliche) Finanzierungsbestätigung der Bank ist hier der erste Schritt.

Für eine verbindliche Darlehenszusage gibt es im Vorfeld üblicherweise ein Finanzierungsgespräch mit dem Kreditinstitut. In diesem müsst ihr dann genaue Angaben zu eurer Person und dem Objekt machen und das Kreditinstitut verlangt dafür bestimmte Unterlagen für die Immobilienfinanzierung, wie zum Beispiel Gehalts- und Eigenkapital-Nachweise.

Wie viel Geld gibt mir die Bank?

Wie viel Geld ihr für die Finanzierung einer Immobilie erhaltet, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die wichtigste Frage ist, ob ihr voraussichtlich in der Lage seid, das Darlehen auch fristgerecht zurückzuzahlen. Dafür nimmt die Bank eine Bonitätsprüfung vor.

Ein gutes Argument für euch als Darlehensnehmer ist vor allem ausreichendes Eigenkapital. In den hier verlinkten Ratgeber-Artikeln erfahrt ihr, wie viel Eigenkapital ihr benötigt, um eine Immobilie zu finanzieren und wie ihr euer Eigenkapital berechnet.

Allerdings gibt es auch Möglichkeiten einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Und sogar eine Immobilienfinanzierung trotz Schufa-Eintrags ist möglich. Diese Optionen sind aber in der Regel mit deutlich höheren Kreditkosten verbunden. Günstiger wird es, wenn ihr bei einem Neubau Fördermittel von der KfW beantragt.

Nicht vergessen: Bei der Finanzierung einer Immobilie geht es nicht nur um den Kaufpreis. Auch die Kaufnebenkosten müsst ihr unbedingt berücksichtigen. Bei fehlendem Eigenkapital hilft dann unter Umständen nur eine 110-Prozent-Finanzierung.

Oder ihr müsst als Bauherr, wenn euch während der Bauphase das Geld ausgeht, über eine Nachfinanzierung fürs Haus nachdenken. Schlimmstenfalls gilt es zu überlegen, was zu tun ist, wenn man sein Darlehen nicht bedienen kann.

Wie kann ich mir günstige Zinsen bei der Immobilienfinanzierung sichern?

Um eine Immobilie über Jahre hinweg möglichst günstig zu finanzieren, spielen die Darlehenszinsen eine große Rolle. Mit unserer aktuellen Bauzinsen-Prognose seid ihr auf dem neuesten Stand.

Wer eine Immobilie nicht kauft sondern baut, sollte dagegen auf folgende Zins-Kostenfallen achten:

• Bauzeitzinsen: Das sind alle Zinsen, die während der Bauphase eines Neubaus anfallen. Das heißt von der Auszahlung erster Beträge bis zum Einzug ins Eigenheim. Die Bauzeitzinsen setzen sich zusammen aus den Sollzinsen und den
• Bereitstellungszinsen. Bei einem Baukredit ist es üblich, dass er in mehreren Teilen ausgezahlt wird. Der jeweilige Rest des Kredits verbleibt bis zum nächsten Bauabschnitt bei der Bank. Diese verwahrt das Geld aber nur einen gewissen Zeitraum kostenlos. Danach erhebt die Bank Bereitstellungszinsen, also quasi eine Parkgebühr, da sie selbst nicht mit dem Geld arbeiten kann.

Wie lang ist die ideale Laufzeit für eine Immobilienfinanzierung?

Neben den Zinsen ist die Laufzeit des Darlehens die zweite entscheidende Größe bei der Finanzierung einer Immobilie. Ob eine Zinsbindung über 10 Jahre, 15 Jahre oder länger besser ist, lässt sich pauschal nicht beantworten.

Es gibt aber eine Faustregel: Fallen die Bauzinsen, empfiehlt sich eine kurze Sollzinsbindung von drei bis fünf Jahren. Umgekehrt gilt: Steigen die Bauzinsen, sollten Kreditnehmer eine möglichst lange Sollzinsbindung wählen. So sind die zu diesem Zeitpunkt noch günstigen Zinsen auch für die Zukunft gesichert.

Wichtig zu wissen: Kredite für die Immobilienfinanzierung lassen sich auch vorzeitig ablösen. Meist wird dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Aber es gibt auch ein (an bestimmte Fristen gebundenes) Sonderkündigungsrecht bei der Immobilienfinanzierung. Auch über den Weg der Sondertilgung lässt sich die Laufzeit der Immobilienfinanzierung verkürzen.

Worauf muss ich bei einer Anschlussfinanzierung achten?

Wer nicht gerade ein Volltilgerdarlehen gewählt hat, der hat in der Regel am Ende seiner Sollzinsbindung noch eine Restschuld. Der übliche Weg ist dann eine Anschlussfinanzierung.

Es gibt grundsätzlich drei Möglichkeiten für die Anschlussfinanzierung:

1. Prolongation: Ihr führt euren Kredit bei eurer Hausbank fort.
2. Umschuldung: Ihr wechselt zu einer neuen Bank.
3. Forward-Darlehen: Ihr reserviert euch im Voraus einen Kredit. Entweder bei eurem bisherigen Finanzierer (vorzeitige Prolongation) oder bei einer anderen Bank (vorzeitige Umschuldung).

Für jede dieser Möglichkeiten gelten unterschiedliche Fristen. Informiert euch rechtzeitig über den richtigen Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung.

Immobilie finanzieren: Welche Sicherheiten verlangt die Bank?

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, sollte sich auf jede Menge Papierkram einstellen. Dabei geht es vor allem darum, dass der Kreditgeber (in der Regel eine Bank) im Falle eines Zahlungsausfalles abgesichert ist.

Mit einem Grundpfandrecht erhält die finanzierende Bank das Recht, eure Immobilie zu verkaufen, wenn ihr euren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Das Grundpfandrecht wiederum lässt sich über eine Hypothek oder Grundschuld festlegen. Der übliche Weg ist die Eintragung einer Grundschuld. Dies erfolgt über die sogenannte Grundschuldbestellung. Zusätzlich gibt es noch die Möglichkeit, einen Grundschuldbrief auszustellen.

Doch nicht nur die Bank möchte das Risiko minimieren. Auch potentielle Käufer sollten sich überlegen, ob es sinnvoll sein könnte, die Baufinanzierung abzusichern. Diese Absicherung hilft zum Beispiel im Falle eines Todesfalls oder Berufsunfähigkeit.

Fazit zur Immobilienfinanzierung

Auch wenn sich bei jeder Immobilienfinanzierung die Abläufe ähneln, so handelt es sich doch stets um eine individuelle Angelegenheit. Falsche Beratung und kleinste Fehler können am Ende Mehrkosten von Tausenden Euro verursachen.

Die "richtige" Baufinanzierung ist immer auch eine Frage der Mentalität und der zur Verfügung stehenden Mittel.

Daher unser Tipp: Wer eine Immobilie finanzieren möchte, sollte sich genau informieren (lassen) – und das Zusammenspiel von Zinsen und Tilgung, Laufzeit und Eigenkapital verstehen. Mit sorgfältiger Planung lässt sich so mit einer Immobilie ein Wert schaffen, der Wohnglück und Altersvorsorge zugleich darstellt.