• Geb√§ude-Ensemble
  • K√ľche
  • Bad
  • Bad
  • Flur
  • Flur
Wohngl√ľck-ID: WGL-136475
Objekt-Nr.: 259592
3
Zimmerzahl
Dachgeschosswohnung
Wohnungstyp
1
Etage, Geschoss
2
Etagenzahl
0
Mieteinnahmen pro Monat
nach Absprache
Bezugsfrei ab
1
Anzahl Schlafzimmer
1
Anzahl Badezimmer
1
Anzahl Garage/ Stellplatz
Gepflegt
Objektzustand
2010
Baujahr

Stellplätze

Freiplatz
Stellplatztyp
1
Anzahl

Sonstige Ausstattung

Garage/­Stellplatz

Kosten

204.500 ‚ā¨
Kaufpreis
255 ‚ā¨
Hausgeld
keine Provision, courtagefrei
Käuferprovision

Bausubstanz & Energieausweis

2010
Baujahr
Gepflegt
Objektzustand
Zentralheizung
Heizungsart
vor 1.5.2014
Energieausweis
Bedarfsausweis
Energieausweistyp
100 kWh/(m²*a)
Endenergiebedarf

Lagebeschreibung

Finanzierung

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Um in den Genuss der g√ľnstigen Finanzierung zu kommen, sollte ggf. ein Eigenkapital von 20 % des Kaufpreises eingesetzt werden zuz√ľglich der Anschaffungsnebenkosten, folglich ergibt sich ein Darlehensbetrag von 163.600,00. Bei sehr guten Einkommensverh√§ltnissen w√§re eine geringere Eigenkapitalquote m√∂glich.
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Die Konditionen: 1,9 % Zinsen, 2,0 % Tilgung bis zum 31.12.2027 (1. Festzinszeit). Ab 1.01.2028 wird Ihnen eine Anschlussfinanzierung mit voraussichtlich 2,9 % Zinsen (Verzinsung Festgeld bei dreij√§hriger Laufzeit) zuz√ľglich 2 % Tilgung einger√§umt.
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Sinn dieses Konstruktes: K√∂nnen Sie nach dem Kauf der EtW Geldzufl√ľsse realisieren, z.B. aus Schenkungen, aus einem Hausverkauf, Auszahlung einer Lebensversicherung oder Sparvertr√§gen, kann der Kauf der Wohnung ohne Bankfinanzierung abgewickelt werden.
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Beispiel: Die Kaufinteressentin einer EtW m√∂chte ihr gro√ües Haus verkaufen, um sich bei der Gartenpflege zu entlasten. Ihr Wunsch ist eine kleinere Wohnung und ein kleinerer Garten. F√ľr diesen Fall w√§re die Erdgeschosswohnung im Vorderhaus oder die Erdgeschosswohnung im Hinterhaus in besonderem Ma√üe sehr geeignet. M√∂chte die Interessentin eine Wohnung des Geb√§ude-Ensembles kaufen, nimmt sie unsere Finanzierung in Anspruch und verkauft in Ruhe ihr Haus, ohne eine Bankfinanzierung in Anspruch nehmen zu m√ľssen. Wird das Haus z.B. nach einem Jahr verkauft, muss Sie mit dem Verkaufserl√∂s unser Darlehen abl√∂sen. Nach dem Darlehensvertrag sind bis zum 31.12.2030 jederzeit Sondertilgungen m√∂glich, ohne eine Vorf√§lligkeitsentsch√§digung entrichten zu m√ľssen.
Weiteres Beispiel: Ein junges Ehepaar m√∂chte die Dachgeschosswohnung des Vordergeb√§udes kaufen, kann aber nicht mit weiteren Mittelzufl√ľssen rechnen. In diesem Falle w√ľrden wir unsere Entscheidung von den Einkommensverh√§ltnissen und dem subjektiven Eindruck des Ehepaares abh√§ngig machen (Einzelfallentscheidung).
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Warum bieten wir Ihnen die Finanzierung an? F√ľr uns ist entscheidend, welche Zinsen wir f√ľr unser Geld bekommen. Antwort: Wir w√ľrden f√ľr eine 4-j√§hrige Festgeldanlage rd. 2 % Zinsen erreichen. Folge: Jetzt bekommen wir die Zinsen von Ihnen. Unser Nachteil besteht darin, unser Kapital bis zum 31.12.2030 zu binden und im Vorzugszinssatz. Diese Kapitalbindung nehmen wir in Kauf, um die Wohnungen einfacher und schneller vertreiben zu k√∂nnen. Anders ausgedr√ľckt: Jeder muss Vorteile haben.
Anlage: Darlehensvertrag mit entsprechenden Finanzierungsplänen.
Monatliche Hausbelastung

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Zu der monatlichen Hausbelastung gehören nicht nur die Zinsen und die Tilgung, sondern auch die Nebenkosten (Heizung, Hausmeister, Betriebskosten). Diese Nebenkosten nennt das WEG Hausgeld oder Wohngeld.
259,03 ‚ā¨ Zinsen 1,9 %
272,67 ‚ā¨ Tilgung 2,0 %
255,71 ‚ā¨ Hausgeld (wie 2021 ?)

787,41 ‚ā¨ mtl. Hausbelastung ohne Stromkosten)
Anlage: Daten Dachgeschoss
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gesamtschule, √Ėffentliche Verkehrsmittel

Objektbeschreibung

Das Wichtigste in K√ľrze

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259,03 ‚ā¨ Zinsen 1,9 %
272,67 ‚ā¨ Tilgung 2,0 %

531,70 ‚ā¨ mtl Finanzierungskosten
532,48 ‚ā¨ mtl. Kaltmiete (!)
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Bitte alles aufmerksam lesen! Mtl. Vorteil bei Eigennutzung oder Vermietung: 272,76 ‚ā¨, da Tilgung keinen Aufwand darstellt, sondern nur die Liquidit√§t belastet (wirkt wie Sparrate). Bei √úbernahme der Hausverwaltung verringert sich die Belastung um 200,00 ‚ā¨.
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Beschreibung

Das Geb√§ude-Ensemble Fockbek - geplant und gebaut von einem Architekten - besteht aus 3 verschachtelten Reihenh√§usern, die nach dem WEG seit dem Jahre 2014 aus 5 EtW bestehen. Das Mittelhaus (eine EtW) geh√∂rt Frau Reimers, die restlichen 4 EtW geh√∂ren meiner Frau (jeweils 2 EtW im Vorder- und Hinterhaus). Alle 4 Eigentumswohnungen sollen verkauft werden. Um die Offerte √ľbersichtlich zu gestalten, wurde f√ľr jede Wohnung eine gesonderte Offerte im Immobilienportal ver√∂ffentlicht. In dieser Offerte, sehr geehrte Frau Inserentin, sehr geehrter Herr Inserent, wird nur die 69 qm gro√üe Wohnung im Dachgeschoss des Vorderhauses mit Zahlen und Bildern vorgestellt. Leider verf√ľgen wir nur √ľber wenig Bilder von der Wohnung. Hinweis: Strukturierter und angenehmer zu lesen ist die Offerte meines Erachtens bei "ohne Makler".

Ausstattung

Duschbad, Parkett
Bemerkungen:
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Eigenbedarf oder Vermietung

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Meine Bitte: Ob Sie die Wohnung vermieten oder eigen nutzen m√∂chten, ist f√ľr die Mieter verst√§ndlicherweise von gro√üem Interesse. Wir haben den Mietern unsere Verkaufsabsichten mitgeteilt und zugesagt, die k√ľnftige Nutzung der Wohnung schnellstm√∂glich mitzuteilen. Die Dachgeschosswohnung im Vordergeb√§ude ist zum jetzigen Zeitpunkt vermietet.
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Grundz√ľge zum Eigenbedarf: Nicht wir k√∂nnen die Wohnung k√ľndigen, sondern nur die neue Eigent√ľmerin oder der neue Eigent√ľmer, da nur sie oder er in die Wohnung einziehen wollen. Zum Zeitpunkt der K√ľndigung m√ľssen Sie das Eigentum an der Wohnung erlangt haben: Sie m√ľssen im Grundbuch stehen.
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Beispiel: Sie kaufen die Wohnung mit Kaufvertrag vom 02.8.2023 und Nutzen und Lasten gehen zum 1. 9 2023 auf Sie √ľber (wird im Kaufvertrag festgelegt). Folge: Ab dem 1.9.2023 steht Ihnen die Miete zu und Sie sind zur Zahlung des monatlichen Hausgeldes und der Finanzierungskosten verpflichtet. Bis Sie ins Grundbuch eingetragen werden, k√∂nnen 1 - 2 Monate vergehen. Unterstellt, Sie werden am 4. 10.2023 ins Grundbuch eingetragen, sind Sie rechtlicher Eigent√ľmer der Wohnung und k√∂nnen nun Eigenbedarf anmelden. Nur: Welche K√ľndigungsfrist haben Sie zu beachten? Antwort: Sie m√ľssen die K√ľndigungsfrist einhalten, die auch wir bei einer K√ľndigung einhalten m√ľssten.
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Das Mietverh√§ltnis mit der Mieterin betr√§gt √ľber 8 Jahre, deshalb betr√§gt die K√ľndigungsfrist 9 Monate. Melden Sie im Oktober 2023 Eigenbedarf an, k√∂nnen Sie die Wohnung demzufolge zum 31.07.2024 k√ľndigen und fr√ľhestens am 1.8.2024 einziehen.
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Eigenbedarf f√ľhrt zu rechtlichen Einengungen: Einerseits hat der neue Eigent√ľmer l√§ngere Fristen und Formalien zu beachten, andererseits muss die Mieterin eine Wohnung r√§umen, die sie eigentlich nicht r√§umen m√∂chte.
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Vorschlag: Wir erm√§√üigen den Kaufpreis je K√ľndigungsmonat (9 Monate) und Eigenbedarfsfrist (2 Monate) und um 5.500,00 ‚ā¨, wenn das Mietverh√§ltnis nach den gesetzlichen Vorschriften sozialvertr√§glich aufgel√∂st wird und berechtigte Mieterinteressen beachtet werden. Diese Erm√§√üigung gilt ebenfalls, wenn kein Eigenbedarf durch den Eigent√ľmer in den n√§chsten 3 Jahren nach Nutzungs√ľbergang geltend gemacht wird. Hinweis: Der Nachlass wegen notwendiger Eigenbedarfsanmeldung wurde bei der Kaufpreisermittlung bereits in Abzug gebracht.
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Die Reduzierung des Kaufpreises um 5500,00 ‚ā¨ wird hingegen nicht einger√§umt, wenn die Mieterin das Mietverh√§ltnis vor Kaufvertragsabschluss gek√ľndigt hat.
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Anlage: Mieterschreiben
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Gartenanteil

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Die gute Nachricht: Ca. 60 m von der Wohnung haben Sie einen Gartenanteil als Sondernutzungsrecht nach der Teilungserkl√§rung. Die schlechte Nachricht: Der Garten ist noch nicht angelegt, sondern lediglich eine reine Rasenfl√§che. Das 1. Sondernutzungsrecht im hinteren Bereich des Grundst√ľcks ist nach der Teilungserkl√§rung dem Mittelhaus (Frau Reimers Nr. 3) zugeordnet, die allerdings meines Wissens kein Interesse an der Gartennutzung hat. Das 2. Sondernutzungsrecht (hinter und neben der Garage) steht den Eigent√ľmern 1, 2 u. 5 gemeinschaftlich zu. Nach der Teilungserkl√§rung ist
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Nr. 1 Eigent√ľmer der Erdgeschosswohnung Vorderhaus
Nr. 2 Eigent√ľmer der Dachgeschosswohnung, Vorderhaus
Nr. 5 Eigent√ľmer der Dachgeschosswohnung, Hinterhaus
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Anlage Gartennutzungsrecht
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Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Holzpellets
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Garage und Pellethaus

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Die Garage steht nicht im Sondereigentum eines Eigent√ľmers, sondern sie geh√∂rt allen 5 Eigent√ľmern gemeinsam, weil jeder das Recht hat, Gartenm√∂bel und Fahrr√§der unterstellen zu k√∂nnen. Sinngem√§√ü gilt das f√ľr das Pellethaus. Die relativ aufwendig gebaute Garage rundet das Bild des Geb√§ude-Ensembles Fockbek meines Erachtens harmonisch ab.
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Sicherlich vergleichen Sie den Qm-Preis der EtW mit anderen Objekten, um das F√ľr und Wider eines geforderten Preises besser abw√§gen zu k√∂nnen. Dieser Fremdvergleich ist selbstverst√§ndlich sinnvoll und w√ľnschenswert. Nur: Wann sind die Objekte vergleichbar? √úberschl√§gig entfallen auf das Pellethaus und die Garage ein Qm-Preis von 224,00 ‚ā¨, sodass auf die Eigentumswohnung nicht 3.058, 00 ‚ā¨ entfallen, sondern 2.834,00 ‚ā¨. √úbrigens: Bei der Fassade des Geb√§ude-Ensembles Fockbek wurde keine Putzfassade gew√§hlt, sondern es wurde der Verblendstein, handform, rotbraun, mit Schmolz verarbeitet.
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Anlage: Daten der Wohnung
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Nachlass K√ľche / Bad

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    Bedingt durch das Alter der K√ľche (13 Jahre) und durch w√ľnschenswerte Ver√§nderungen im Duschbad (Dusche m√ľsste u.E. erneuert werden) wurde der Kaufpreis um 5.970,00 ‚ā¨ reduziert.

Anlage: Daten Dachgeschoss
Kontaktdaten

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Meine Anregung und Bitte: Nehmen Sie zun√§chst das Geb√§ude-Ensemble Fockbek in Augenschein. Ich habe erg√§nzend umfangreiche Unterlagen ins Netz gestellt, damit Sie unsere courtagefreie Offerte mit Ihren konkreten Kauferwartungen vergleichen, pr√ľfen und abw√§gen k√∂nnen, bevor Sie eine Innenbesichtigung mit mir abstimmen. Sollten Sie Fragen haben, stehe ich Ihnen f√ľr telefonische Ausk√ľnfte gerne zur Verf√ľgung. Ich bedanke mich im Voraus f√ľr Ihre Diskretion bei der Au√üenbesichtigung und freue mich darauf, Sie kennenzulernen.
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  • Tel. : 04342/ 7100032
  • Mail: stb.wieser@web.de

Besichtigungsadresse: Fockbek, Schafredder 15
Makleranfragen nicht erw√ľnscht

Anbieter

ohne-makler.net
Humboldtstraße 25 A
21509 Glinde
204.500 ‚ā¨
Kaufpreis
69 m²
Wohnfläche
3
Zimmer