Lagebeschreibung

Finanzierung

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Um in den Genuss der günstigen Finanzierung zu kommen, sollte ggf. ein Eigenkapital von 20 % des Kaufpreises eingesetzt werden zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten, folglich ergibt sich ein Darlehensbetrag von 163.600,00. Bei sehr guten Einkommensverhältnissen wäre eine geringere Eigenkapitalquote möglich.
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Die Konditionen: 1,9 % Zinsen, 2,0 % Tilgung bis zum 31.12.2027 (1. Festzinszeit). Ab 1.01.2028 wird Ihnen eine Anschlussfinanzierung mit voraussichtlich 2,9 % Zinsen (Verzinsung Festgeld bei dreijähriger Laufzeit) zuzüglich 2 % Tilgung eingeräumt.
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Sinn dieses Konstruktes: Können Sie nach dem Kauf der EtW Geldzuflüsse realisieren, z.B. aus Schenkungen, aus einem Hausverkauf, Auszahlung einer Lebensversicherung oder Sparverträgen, kann der Kauf der Wohnung ohne Bankfinanzierung abgewickelt werden.
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Beispiel: Die Kaufinteressentin einer EtW möchte ihr großes Haus verkaufen, um sich bei der Gartenpflege zu entlasten. Ihr Wunsch ist eine kleinere Wohnung und ein kleinerer Garten. Für diesen Fall wäre die Erdgeschosswohnung im Vorderhaus oder die Erdgeschosswohnung im Hinterhaus in besonderem Maße sehr geeignet. Möchte die Interessentin eine Wohnung des Gebäude-Ensembles kaufen, nimmt sie unsere Finanzierung in Anspruch und verkauft in Ruhe ihr Haus, ohne eine Bankfinanzierung in Anspruch nehmen zu müssen. Wird das Haus z.B. nach einem Jahr verkauft, muss Sie mit dem Verkaufserlös unser Darlehen ablösen. Nach dem Darlehensvertrag sind bis zum 31.12.2030 jederzeit Sondertilgungen möglich, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten zu müssen.
Weiteres Beispiel: Ein junges Ehepaar möchte die Dachgeschosswohnung des Vordergebäudes kaufen, kann aber nicht mit weiteren Mittelzuflüssen rechnen. In diesem Falle würden wir unsere Entscheidung von den Einkommensverhältnissen und dem subjektiven Eindruck des Ehepaares abhängig machen (Einzelfallentscheidung).
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Warum bieten wir Ihnen die Finanzierung an? Für uns ist entscheidend, welche Zinsen wir für unser Geld bekommen. Antwort: Wir würden für eine 4-jährige Festgeldanlage rd. 2 % Zinsen erreichen. Folge: Jetzt bekommen wir die Zinsen von Ihnen. Unser Nachteil besteht darin, unser Kapital bis zum 31.12.2030 zu binden und im Vorzugszinssatz. Diese Kapitalbindung nehmen wir in Kauf, um die Wohnungen einfacher und schneller vertreiben zu können. Anders ausgedrückt: Jeder muss Vorteile haben.
Anlage: Darlehensvertrag mit entsprechenden Finanzierungsplänen.
Monatliche Hausbelastung

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Zu der monatlichen Hausbelastung gehören nicht nur die Zinsen und die Tilgung, sondern auch die Nebenkosten (Heizung, Hausmeister, Betriebskosten). Diese Nebenkosten nennt das WEG Hausgeld oder Wohngeld.
259,03 € Zinsen 1,9 %
272,67 € Tilgung 2,0 %
255,71 € Hausgeld (wie 2021 ?)

787,41 € mtl. Hausbelastung ohne Stromkosten)
Anlage: Daten Dachgeschoss
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Objektbeschreibung

Das Wichtigste in Kürze

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259,03 € Zinsen 1,9 %
272,67 € Tilgung 2,0 %

531,70 € mtl Finanzierungskosten
532,48 € mtl. Kaltmiete (!)
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Bitte alles aufmerksam lesen! Mtl. Vorteil bei Eigennutzung oder Vermietung: 272,76 €, da Tilgung keinen Aufwand darstellt, sondern nur die Liquidität belastet (wirkt wie Sparrate). Bei Übernahme der Hausverwaltung verringert sich die Belastung um 200,00 €.
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Beschreibung

Das Gebäude-Ensemble Fockbek - geplant und gebaut von einem Architekten - besteht aus 3 verschachtelten Reihenhäusern, die nach dem WEG seit dem Jahre 2014 aus 5 EtW bestehen. Das Mittelhaus (eine EtW) gehört Frau Reimers, die restlichen 4 EtW gehören meiner Frau (jeweils 2 EtW im Vorder- und Hinterhaus). Alle 4 Eigentumswohnungen sollen verkauft werden. Um die Offerte übersichtlich zu gestalten, wurde für jede Wohnung eine gesonderte Offerte im Immobilienportal veröffentlicht. In dieser Offerte, sehr geehrte Frau Inserentin, sehr geehrter Herr Inserent, wird nur die 69 qm große Wohnung im Dachgeschoss des Vorderhauses mit Zahlen und Bildern vorgestellt. Leider verfügen wir nur über wenig Bilder von der Wohnung. Hinweis: Strukturierter und angenehmer zu lesen ist die Offerte meines Erachtens bei "ohne Makler".

Ausstattung

Duschbad, Parkett
Bemerkungen:
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Eigenbedarf oder Vermietung

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Meine Bitte: Ob Sie die Wohnung vermieten oder eigen nutzen möchten, ist für die Mieter verständlicherweise von großem Interesse. Wir haben den Mietern unsere Verkaufsabsichten mitgeteilt und zugesagt, die künftige Nutzung der Wohnung schnellstmöglich mitzuteilen. Die Dachgeschosswohnung im Vordergebäude ist zum jetzigen Zeitpunkt vermietet.
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Grundzüge zum Eigenbedarf: Nicht wir können die Wohnung kündigen, sondern nur die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer, da nur sie oder er in die Wohnung einziehen wollen. Zum Zeitpunkt der Kündigung müssen Sie das Eigentum an der Wohnung erlangt haben: Sie müssen im Grundbuch stehen.
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Beispiel: Sie kaufen die Wohnung mit Kaufvertrag vom 02.8.2023 und Nutzen und Lasten gehen zum 1. 9 2023 auf Sie über (wird im Kaufvertrag festgelegt). Folge: Ab dem 1.9.2023 steht Ihnen die Miete zu und Sie sind zur Zahlung des monatlichen Hausgeldes und der Finanzierungskosten verpflichtet. Bis Sie ins Grundbuch eingetragen werden, können 1 - 2 Monate vergehen. Unterstellt, Sie werden am 4. 10.2023 ins Grundbuch eingetragen, sind Sie rechtlicher Eigentümer der Wohnung und können nun Eigenbedarf anmelden. Nur: Welche Kündigungsfrist haben Sie zu beachten? Antwort: Sie müssen die Kündigungsfrist einhalten, die auch wir bei einer Kündigung einhalten müssten.
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Das Mietverhältnis mit der Mieterin beträgt über 8 Jahre, deshalb beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate. Melden Sie im Oktober 2023 Eigenbedarf an, können Sie die Wohnung demzufolge zum 31.07.2024 kündigen und frühestens am 1.8.2024 einziehen.
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Eigenbedarf führt zu rechtlichen Einengungen: Einerseits hat der neue Eigentümer längere Fristen und Formalien zu beachten, andererseits muss die Mieterin eine Wohnung räumen, die sie eigentlich nicht räumen möchte.
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Vorschlag: Wir ermäßigen den Kaufpreis je Kündigungsmonat (9 Monate) und Eigenbedarfsfrist (2 Monate) und um 5.500,00 €, wenn das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften sozialverträglich aufgelöst wird und berechtigte Mieterinteressen beachtet werden. Diese Ermäßigung gilt ebenfalls, wenn kein Eigenbedarf durch den Eigentümer in den nächsten 3 Jahren nach Nutzungsübergang geltend gemacht wird. Hinweis: Der Nachlass wegen notwendiger Eigenbedarfsanmeldung wurde bei der Kaufpreisermittlung bereits in Abzug gebracht.
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Die Reduzierung des Kaufpreises um 5500,00 € wird hingegen nicht eingeräumt, wenn die Mieterin das Mietverhältnis vor Kaufvertragsabschluss gekündigt hat.
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Anlage: Mieterschreiben
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Gartenanteil

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Die gute Nachricht: Ca. 60 m von der Wohnung haben Sie einen Gartenanteil als Sondernutzungsrecht nach der Teilungserklärung. Die schlechte Nachricht: Der Garten ist noch nicht angelegt, sondern lediglich eine reine Rasenfläche. Das 1. Sondernutzungsrecht im hinteren Bereich des Grundstücks ist nach der Teilungserklärung dem Mittelhaus (Frau Reimers Nr. 3) zugeordnet, die allerdings meines Wissens kein Interesse an der Gartennutzung hat. Das 2. Sondernutzungsrecht (hinter und neben der Garage) steht den Eigentümern 1, 2 u. 5 gemeinschaftlich zu. Nach der Teilungserklärung ist
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Nr. 1 Eigentümer der Erdgeschosswohnung Vorderhaus
Nr. 2 Eigentümer der Dachgeschosswohnung, Vorderhaus
Nr. 5 Eigentümer der Dachgeschosswohnung, Hinterhaus
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Anlage Gartennutzungsrecht
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Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Holzpellets
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Garage und Pellethaus

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Die Garage steht nicht im Sondereigentum eines Eigentümers, sondern sie gehört allen 5 Eigentümern gemeinsam, weil jeder das Recht hat, Gartenmöbel und Fahrräder unterstellen zu können. Sinngemäß gilt das für das Pellethaus. Die relativ aufwendig gebaute Garage rundet das Bild des Gebäude-Ensembles Fockbek meines Erachtens harmonisch ab.
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Sicherlich vergleichen Sie den Qm-Preis der EtW mit anderen Objekten, um das Für und Wider eines geforderten Preises besser abwägen zu können. Dieser Fremdvergleich ist selbstverständlich sinnvoll und wünschenswert. Nur: Wann sind die Objekte vergleichbar? Überschlägig entfallen auf das Pellethaus und die Garage ein Qm-Preis von 224,00 €, sodass auf die Eigentumswohnung nicht 3.058, 00 € entfallen, sondern 2.834,00 €. Übrigens: Bei der Fassade des Gebäude-Ensembles Fockbek wurde keine Putzfassade gewählt, sondern es wurde der Verblendstein, handform, rotbraun, mit Schmolz verarbeitet.
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Anlage: Daten der Wohnung
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Nachlass Küche / Bad

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  Bedingt durch das Alter der Küche (13 Jahre) und durch wünschenswerte Veränderungen im Duschbad (Dusche müsste u.E. erneuert werden) wurde der Kaufpreis um 5.970,00 € reduziert.

Anlage: Daten Dachgeschoss
Kontaktdaten

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Meine Anregung und Bitte: Nehmen Sie zunächst das Gebäude-Ensemble Fockbek in Augenschein. Ich habe ergänzend umfangreiche Unterlagen ins Netz gestellt, damit Sie unsere courtagefreie Offerte mit Ihren konkreten Kauferwartungen vergleichen, prüfen und abwägen können, bevor Sie eine Innenbesichtigung mit mir abstimmen. Sollten Sie Fragen haben, stehe ich Ihnen für telefonische Auskünfte gerne zur Verfügung. Ich bedanke mich im Voraus für Ihre Diskretion bei der Außenbesichtigung und freue mich darauf, Sie kennenzulernen.
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• Tel. : 04342/ 7100032
• Mail: stb.wieser@web.de

Besichtigungsadresse: Fockbek, Schafredder 15
Makleranfragen nicht erwünscht