• Strassenansicht
  • R├╝ckseite mit Gartenbereich
  • Dachterrasse 1.OG/ Balkon 2.OG
  • Flachbau Kellerersatz
  • Seitenansicht
  • Balkon 2.OG / DDR Anbau
  • Balkon 2.OG
  • Blick vom Balkon 1.OG
  • Blick aus 3.OG
  • 1.OG entkerntes Zimmer
  • Balkon von unten
  • Eingangsflur
  • Treppenhaus
  • Bad 2.OG
  • Wohnzimmer 1.OG entkernt
  • Schlafzimmer 1.OG entkernt
  • K├╝che Zugang Terrasse 2.OG
  • begonnene Trockenlegung
Wohngl├╝ck-ID: WGL-123114
Objekt-Nr.: 251197
212 m┬▓
Grundst├╝cksfl├Ąche
Mehrfamilienhaus
Haustyp
3
Etagenzahl
sofort
Bezugsfrei ab
3
Anzahl Schlafzimmer
3
Anzahl Badezimmer
Renovierungsbed├╝rftig
Objektzustand

Stellpl├Ątze

Sonstige Ausstattung

Balkon/ Terrasse
Denkmalschutz
Garten/ -mitbenutzung

Das k├Ânnte dich auch interessieren:

Kosten

Kaufpreis
599.500 ÔéČ
keine Provision, courtagefrei
K├Ąuferprovision

Bausubstanz & Energieausweis

Objektzustand
Renovierungsbed├╝rftig
Heizungsart
Etagenheizung

Lagebeschreibung

Das Objekt liegt sehr verkehrsg├╝nstig in der Johannesstra├če. Gegen├╝ber des Hauses auf der anderen Stra├čenseite und in der Umgegend gibt es Anwohnerparkpl├Ątze, welche bei der Stadt gegen eine Jahresgeb├╝hr g├╝nstig angemietet werden k├Ânnen. Um eigene Parkpl├Ątze zu schaffen, w├Ąre denkbar, die Gewerbeeinheit zu k├╝ndigen um dort TG-Stellpl├Ątze zu errichten. Direkt angrenzend ist ein leerstehendes Grundst├╝ck vorhanden. Der Besitzer hat bis dato noch keine Anstrengungen unternommen dieses zu bebauen. Ein Kontakt k├Ânnte hergestellt werden. F├╝r Umbauarbeiten am Haus ist dieser aktuelle Zustand perfekt. Da von hier aus eine Belieferung erfolgen kann. In der Umgegend sind zahlreiche Einkaufseinrichtungen sowie ├Ąrztliche Versorgungseinrichtungen etc. vorhanden und fu├čl├Ąufig zu erreichen. Der Anger ist etwa 650m entfernt. Der Domplatz etwa 950 m. Die Stra├čenbahnhaltestelle erreichen Sie in ca. 100m Entfernung.
MAKLERANFRAGEN ZUM VERKAUF SIND NICHT ERW├ťNSCHT !!!!!
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, ├ľffentliche Verkehrsmittel

Objektbeschreibung

Es handelt sich bei dem Objekt um ein EINZELDENKMAL. Kaufen Sie diese schlummernde Altstadtimmobilie mit voller SONDER-AFA. Riesige Steuervorteile auch bei Eigennutzung. Der aktuell zu erzielende Mietpreis nach Sanierung liegt bei 13 - 14 ÔéČ/qm (siehe Nachbarhaus). Das Objekt ist bestens f├╝r eine 100ige Eigennutzung (90% Steuerabschreibung der Sanierungs- kosten - Denkmalschutzabschreibung) geeignet.
Das Objekt ist im Bereich des Hofes zu DDR-Zeiten erweitert worden. Es wurde ├╝ber alle Etagen in massiver Bauweise aufgestockt.
Im Erdgescho├č ist seit vielen Jahren ein Reiseb├╝ro eingemietet. Das Reiseb├╝ro wurde vor 5 Jahren vom Inhaber saniert. Das Reiseb├╝ro wurde aus den ehemaligen Kellern geschaffen, f├╝r die im Hof ein Flachbau als Ersatz geschaffen wurde. Lt. Zeichnung soll es unter dem B├╝ro noch Kellerr├Ąume geben.
Im 1.OG befindet sich eine Whg. mit einer Wohnfl├Ąche von ca. 68 / 81qm (50% der Dachterrasse werden als Wfl. anerkannt). Die Wohnung besteht aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, K├╝che, Bad und einem mittig liegenden Flur. Alle R├Ąume sind mit Fenstern ausgestattet. Die Wohnung wurde freigezogen, anschlie├čend teilweise entkernt und ist zur Sanierung vorbereitet. Die W├Ąnde und Decken sind mit teilweise ├╝berdimensionalen Balken gebaut worden. Eine Dachterrasse in XXXL von ca. 28 qm ist bei dieser Wohnung das Highlight. Die Terrasse ist etwa 3,7 m tief, reicht ├╝ber die volle Breite des Anbaus und ist von der K├╝che aus begehbar. Das EG/1.OG sowie 2./3.OG werden jeweils mit einer Gasheizung beheizt, die voll funktionieren.
Das 2.OG / 3.OG hat den gleichen Grundriss wie das 1.OG. Lediglich im 3.OG ist ein Zimmer nur ├╝ber das Treppenhaus zu erreichen. Dies l├Ąsst sich problemlos und mit geringen Aufwand ├Ąndern. Vor dem Einzelzimmer im 3.OG geht eine Treppe auf den Dachboden. Im fensterlosen Dach findet man die ehemaligen Gesindezimmer. Alle Etagen sind ├╝ber ein vorhandenes Treppenhaus zu erreichen. Das 2.OG/3.OG sind aktuell zu einer gro├čen Wohnung (ca.130 qm) zusammengelegt. Ein R├╝ckbau ist problemlos m├Âglich. Das Haus w├Ąre dann wieder ein Dreifamilienhaus. Zu der Wohnung im 2.OG geh├Ârt ein sehr gro├čer neu errichteter Balkon, der ├╝ber die volle Breite des Hauses und etwa 1,90m in die Tiefe geht. Die Erstellungskosten lagen bei 26.000 Euro. Eine Erweiterung des Balkon ins 3.OG ist m├Âglich und wurde bei Baugenehmigungsanfrage (mit Statik) von der Stadt best├Ątigt. Die gro├če Wohnung wurde vor kurzem leergezogen. Die Familie hinterlie├č ein riesiges Chaos, welches gr├Â├čtenteils entfernt wurde. Noch vorhandener Sperrm├╝ll wird vor Verkauf entfernt.
Im Hof/Gartenbereich hat man die M├Âglichkeit, einen sch├Ânen Grillplatz und eine kleine Liegewiese anzulegen. Der benannte Flachbau (Kellerersatz) ist aktuell vollst├Ąndig vom Reiseb├╝ro angemietet. Es besteht die M├Âglichkeit ein etwa 50qm gro├čes GS zus├Ątzlich zu erwerben. Der Flachbau (Kellerersatz) ist zu DDR Zeiten auf das Nachbargrundst├╝ck ├╝berbaut worden. Es besteht Bestandsschutz. Ein Teilabriss des ├ťberbaues wird vom Nachbar nicht forciert. Er m├Âchte vorrangig das Grundst├╝ck, inkl, eines weiteren St├╝ckes Gartenland (oben benannte insgesamt ca. 50qm) an den neuen Eigent├╝mer des Hauses verkaufen. Es wurde bereits eine Vermessung durchgef├╝hrt und ein neues Grundbuch erstellt. Ein Kontakt kann vermittelt werden. Im Flur wurden eine neue Wasser- und Hauptstromleitung installiert; neuer Estrich verlegt. Es wurden Trockenlegearbeiten an der Au├čenwand im Flurbereich (EG) begonnen. Das Dach wurde vor 12 Jahren neu gedeckt und ist dicht. Dachrinnen und Fallrohr wurden erneuert. Im gesamten Hof-/Gartenbereich wurden die Entw├Ąsserungsrohre erneuert. Die an der Au├čenwand befindlichen Wellplatten geh├Âren dem Nachbarn und m├╝ssen bei Neubau von ihm auf eigene Kosten entfernt werden.

Ausstattung

Balkon, Garten, Dachterrasse, Sonstiges (s. Text)
Bemerkungen:
Das Objekt ist in allen Wohnbereichen sanierungsbed├╝rftig. Aktuell k├Ânnen hierf├╝r s├Ąmtliche staatliche F├Ârderprogramme des Landes und der Gemeinden genutzt werden. Von der D├Ąmmung/Fenster/T├╝ren ├╝ber die Heizanlage bis hin zur Einbruchssicherung gibt es aktuell F├Ârdermittel und Steuervorteile zu erhalten. Eine Abschreibung als Sanierungsobjekt ist bis dato nicht erfolgt (au├čer klassische AfA). Nach R├╝cksprache (2015) mit der Stadt und dem Bauamt, besteht die M├Âglichkeit, das Haus noch aufzustocken und zum Hof hin zu erweitern, da es aktuell niedriger und nicht so tief wie das Nachbarhaus ist. Das Nachbarhaus wurde gerade vollst├Ąndig saniert und steht zur Vermietung. Was jetzt schon und nach Sanierung des Objektes sofort zu einer Aufwertung des Hauses f├╝hren wird. Durch eine Erweiterung k├Ânnten bis zu 120qm neue Wohnfl├Ąche geschaffen werden.
Das Objekt wurde bereits f├╝r die Eigennutzung von einem ehemaligen K├Ąufer beplant. Bei Sanierungskosten von ca.1800,- Euro/qm (aktuell ca. 200-300 Euro/qm Mehrkosten durch die Inflation) entsteht ein Haus, welches ein Kleinod in der Stadt Erfurt sein k├Ânnte. Da in Erfurt noch immer gro├čer Wohnungsmangel herrscht und Immobilien in der Altstadt kaum zum Verkauf angeboten werden, haben Sie hier die M├Âglichkeit, eine der noch wenigen vorhandenen Immobilien mit Sonder-Afa zu erwerben. Erfurt ist eine aufstrebende und stark wachsende Stadt, die j├Ąhrlich mehr Zuzug hat. Vor einem Jahr lag mir ein Angebot von 750.000,- Euro vor - leider konnte das Gesch├Ąft aufgrund eines Schicksalsschlage (7 Tage vor Vertragsunterzeichnung beim Notar) nicht abgeschlossen werden.
Zus├Ątzlich ersparen Sie sich die Maklerprovision (ca. 45.000,- Euro), die zum gr├Â├čten Teil, f├╝r die Bezahlung einer neuen Heizungsanlage eingesetzt werden k├Ânnte. Das Objekt besticht durch seine h├Ąndelbare Gr├Â├če plus Dachterrasse und den Gartenbereich, der mit etwas Phantasie zum kleinen Erholungsbereich gestaltet werden kann.
WICHTIG WICHTIG WICHTIG WICHTIG
ES HANDELT SICH NICHT UM EINEN NOTVERKAUF.
MAKLERANFRAGEN ZUM VERKAUF SIND NICHT ERW├ťNSCHT !!!!!

Sonstige Angaben

Heizungsart: Etagenheizung
Energietr├Ąger: Gas
Energieausweis nicht vorhanden
Denken Sie auch daran, dass Sie ein eigengenutztes Denkmal innerhalb von 10 Jahren zu 90% steuerlich zzgl. "normaler Afa" von 2,5% /Jahr abschreiben k├Ânnen. Kaufen Sie ein bereits saniertes Denkmal, entf├Ąllt diese Abschreibungschance komplett, auch wenn noch Jahre davon ├╝brig w├Ąren. Um ihnen die Ersparnisse zu verdeutlichen habe ich Ihnen ein paar Beispiele hierzu berechnet.
S├Ąmtliche Beispielrechnungen sind ohne Garantie und bed├╝rfen der ausschlie├člichen Beratung eines Steuerberaters. Die Beispiele dienen der Veranschaulichung und sind von mir privat berechnet worden. Ich ├╝bernehme keinerlei Haftung oder Garantie f├╝r die Berechnung.
Rechenbeispiel Eigennutzung:
zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) = 100.000 Euro
Steuer Splittingtabelle (alt) ca. 23.988,-/Jahr
abz├╝glich Denkmal-AfA (9 Prozent von 650.000 Sanierungskosten) = 58.500 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) = 41.500 Euro
Steuer Splittingtabelle (Neu) ca. 4.988,- Euro/Jahr
Nach einem Abschreibungszeitraum von zehn Jahren entf├Ąllt die Sonder-AfA. Nun sieht die Beispielrechnung folgenderma├čen aus (vereinfacht):
zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) = 100.000 Euro
Abschreibung Sonder-Afa 0% = 0,00 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) = 100.000 Euro.
Steuer Splittingtabelle ca. 24.000 Euro
Das bedeutet, Sie sparen innerhalb von 10 Jahren ~ 190.000,- Euro
oder Sie kaufen eine bereits sanierte Immobilie und verschenken dieses Geld
Vermietung Rechenbeispiel:
zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) = 90.000 Euro
zuz├╝glich Mieteinnahmen = 45.000 Euro
abz├╝glich Denkmal-AfA (10 Prozent von 650.000) = 65.000 Euro
abz├╝glich AfA (2,5 Prozent von 599.000 Euro) = 15.975 Euro
abz├╝glich Zinsen 600.000,- finanziert (etwa 4,5%) = 26.955 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) =27.070 Euro Steuer
Steuer Splittingtabelle 1.346,- /Jahr
Nach einem Abschreibungszeitraum von 8 Jahren werden die AfA-S├Ątze auf jeweils 7 % reduziert und im Anschluss an das 13. Jahr entf├Ąllt die Denkmalschutz-Abschreibung. Nun sieht die Beispielrechnung folgenderma├čen aus (vereinfacht):
zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) = 90.000 Euro
zuz├╝glich Mieteinnahmen = 45.000 Euro
Denkmal-AfA entf├Ąllt (10 Prozent von 650.000) = 0 Euro
abz├╝glich AfA (2,5 Prozent von 599.000 Euro) = 15.975 Euro
abz├╝glich Zinsen 600.000,- finanziert (etwa 4,5%) = 26.955 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) = 92.070 Euro
Steuer Splittingtabelle 20.984,- /Jahr
Unter dieser Adresse k├Ânnen Sie auch noch einmal dazu lesen:
https://wendl-koehler.de/immobilien/denkmalschutz-abschreibung/
Sollten Sie bei der Findung g├╝nstiger Baumaterialien/Fenster/T├╝ren usw. Hilfe ben├Âtigen oder bei Baufirmen aus den Bereichen - Trockenbau/Elektro/Heizung/Klima/Sanit├Ąr Kontakte suchen, kann ich auch hier helfen. Teilweise habe ich diese Firmen in der Familie vertreten. Sprechen Sie mich einfach dazu an. Preisersparnisse bis zu 50% sind m├Âglich. Auch bei einer Finanzierung sind Sie bei mir an der richtigen Stelle. Bei einem Angebot von mind. 650.000,- Euro erhalten Sie sofort den Zuschlag. Bei allen Angeboten unter dem benannten Kaufpreis in dieser Anzeige, behalte ich mir vor, mit den bereits vorhandenen Kaufinteressenten in Nachverhandlung zu gehen. Senden Sie mir bei Interesse auf jeden Fall ein schriftliches Angebot, auch wenn es unter dem angegebenen Kaufpreis liegt. Besichtigungen sind nach Vereinbarung m├Âglich. Unterlagen und weitere Bilder k├Ânnen gern zugesandt werden.
Sollten Sie Makler und an einem privaten Kauf interessiert sein, d├╝rfen Sie gern ein Angebot abgeben.
MAKLERANFRAGEN ZUM VERKAUF SIND NICHT ERW├ťNSCHT !!!!!
Makleranfragen nicht erw├╝nscht

Anbieter

ohne-makler.net
Humboldtstra├če 25 A
21509 Glinde
599.500 ÔéČ
Kaufpreis
294 m┬▓
Wohnfl├Ąche