Lagebeschreibung

Das Objekt liegt sehr verkehrsgünstig in der Johannesstraße. Gegenüber des Hauses auf der anderen Straßenseite und in der Umgegend gibt es Anwohnerparkplätze, welche bei der Stadt gegen eine Jahresgebühr günstig angemietet werden können. Um eigene Parkplätze zu schaffen, wäre denkbar, die Gewerbeeinheit zu kündigen um dort TG-Stellplätze zu errichten. Direkt angrenzend ist ein leerstehendes Grundstück vorhanden. Der Besitzer hat bis dato noch keine Anstrengungen unternommen dieses zu bebauen. Ein Kontakt könnte hergestellt werden. Für Umbauarbeiten am Haus ist dieser aktuelle Zustand perfekt. Da von hier aus eine Belieferung erfolgen kann. In der Umgegend sind zahlreiche Einkaufseinrichtungen sowie ärztliche Versorgungseinrichtungen etc. vorhanden und fußläufig zu erreichen. Der Anger ist etwa 650m entfernt. Der Domplatz etwa 950 m. Die Straßenbahnhaltestelle erreichen Sie in ca. 100m Entfernung.
MAKLERANFRAGEN ZUM VERKAUF SIND NICHT ERWÜNSCHT !!!!!
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Öffentliche Verkehrsmittel

Objektbeschreibung

Es handelt sich bei dem Objekt um ein EINZELDENKMAL. Kaufen Sie diese schlummernde Altstadtimmobilie mit voller SONDER-AFA. Riesige Steuervorteile auch bei Eigennutzung. Der aktuell zu erzielende Mietpreis nach Sanierung liegt bei 13 - 14 €/qm (siehe Nachbarhaus). Das Objekt ist bestens für eine 100ige Eigennutzung (90% Steuerabschreibung der Sanierungs- kosten - Denkmalschutzabschreibung) geeignet.
Das Objekt ist im Bereich des Hofes zu DDR-Zeiten erweitert worden. Es wurde über alle Etagen in massiver Bauweise aufgestockt.
Im Erdgeschoß ist seit vielen Jahren ein Reisebüro eingemietet. Das Reisebüro wurde vor 5 Jahren vom Inhaber saniert. Das Reisebüro wurde aus den ehemaligen Kellern geschaffen, für die im Hof ein Flachbau als Ersatz geschaffen wurde. Lt. Zeichnung soll es unter dem Büro noch Kellerräume geben.
Im 1.OG befindet sich eine Whg. mit einer Wohnfläche von ca. 68 / 81qm (50% der Dachterrasse werden als Wfl. anerkannt). Die Wohnung besteht aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad und einem mittig liegenden Flur. Alle Räume sind mit Fenstern ausgestattet. Die Wohnung wurde freigezogen, anschließend teilweise entkernt und ist zur Sanierung vorbereitet. Die Wände und Decken sind mit teilweise überdimensionalen Balken gebaut worden. Eine Dachterrasse in XXXL von ca. 28 qm ist bei dieser Wohnung das Highlight. Die Terrasse ist etwa 3,7 m tief, reicht über die volle Breite des Anbaus und ist von der Küche aus begehbar. Das EG/1.OG sowie 2./3.OG werden jeweils mit einer Gasheizung beheizt, die voll funktionieren.
Das 2.OG / 3.OG hat den gleichen Grundriss wie das 1.OG. Lediglich im 3.OG ist ein Zimmer nur über das Treppenhaus zu erreichen. Dies lässt sich problemlos und mit geringen Aufwand ändern. Vor dem Einzelzimmer im 3.OG geht eine Treppe auf den Dachboden. Im fensterlosen Dach findet man die ehemaligen Gesindezimmer. Alle Etagen sind über ein vorhandenes Treppenhaus zu erreichen. Das 2.OG/3.OG sind aktuell zu einer großen Wohnung (ca.130 qm) zusammengelegt. Ein Rückbau ist problemlos möglich. Das Haus wäre dann wieder ein Dreifamilienhaus. Zu der Wohnung im 2.OG gehört ein sehr großer neu errichteter Balkon, der über die volle Breite des Hauses und etwa 1,90m in die Tiefe geht. Die Erstellungskosten lagen bei 26.000 Euro. Eine Erweiterung des Balkon ins 3.OG ist möglich und wurde bei Baugenehmigungsanfrage (mit Statik) von der Stadt bestätigt. Die große Wohnung wurde vor kurzem leergezogen. Die Familie hinterließ ein riesiges Chaos, welches größtenteils entfernt wurde. Noch vorhandener Sperrmüll wird vor Verkauf entfernt.
Im Hof/Gartenbereich hat man die Möglichkeit, einen schönen Grillplatz und eine kleine Liegewiese anzulegen. Der benannte Flachbau (Kellerersatz) ist aktuell vollständig vom Reisebüro angemietet. Es besteht die Möglichkeit ein etwa 50qm großes GS zusätzlich zu erwerben. Der Flachbau (Kellerersatz) ist zu DDR Zeiten auf das Nachbargrundstück überbaut worden. Es besteht Bestandsschutz. Ein Teilabriss des Überbaues wird vom Nachbar nicht forciert. Er möchte vorrangig das Grundstück, inkl, eines weiteren Stückes Gartenland (oben benannte insgesamt ca. 50qm) an den neuen Eigentümer des Hauses verkaufen. Es wurde bereits eine Vermessung durchgeführt und ein neues Grundbuch erstellt. Ein Kontakt kann vermittelt werden. Im Flur wurden eine neue Wasser- und Hauptstromleitung installiert; neuer Estrich verlegt. Es wurden Trockenlegearbeiten an der Außenwand im Flurbereich (EG) begonnen. Das Dach wurde vor 12 Jahren neu gedeckt und ist dicht. Dachrinnen und Fallrohr wurden erneuert. Im gesamten Hof-/Gartenbereich wurden die Entwässerungsrohre erneuert. Die an der Außenwand befindlichen Wellplatten gehören dem Nachbarn und müssen bei Neubau von ihm auf eigene Kosten entfernt werden.

Ausstattung

Balkon, Garten, Dachterrasse, Sonstiges (s. Text)
Bemerkungen:
Das Objekt ist in allen Wohnbereichen sanierungsbedürftig. Aktuell können hierfür sämtliche staatliche Förderprogramme des Landes und der Gemeinden genutzt werden. Von der Dämmung/Fenster/Türen über die Heizanlage bis hin zur Einbruchssicherung gibt es aktuell Fördermittel und Steuervorteile zu erhalten. Eine Abschreibung als Sanierungsobjekt ist bis dato nicht erfolgt (außer klassische AfA). Nach Rücksprache (2015) mit der Stadt und dem Bauamt, besteht die Möglichkeit, das Haus noch aufzustocken und zum Hof hin zu erweitern, da es aktuell niedriger und nicht so tief wie das Nachbarhaus ist. Das Nachbarhaus wurde gerade vollständig saniert und steht zur Vermietung. Was jetzt schon und nach Sanierung des Objektes sofort zu einer Aufwertung des Hauses führen wird. Durch eine Erweiterung könnten bis zu 120qm neue Wohnfläche geschaffen werden.
Das Objekt wurde bereits für die Eigennutzung von einem ehemaligen Käufer beplant. Bei Sanierungskosten von ca.1800,- Euro/qm (aktuell ca. 200-300 Euro/qm Mehrkosten durch die Inflation) entsteht ein Haus, welches ein Kleinod in der Stadt Erfurt sein könnte. Da in Erfurt noch immer großer Wohnungsmangel herrscht und Immobilien in der Altstadt kaum zum Verkauf angeboten werden, haben Sie hier die Möglichkeit, eine der noch wenigen vorhandenen Immobilien mit Sonder-Afa zu erwerben. Erfurt ist eine aufstrebende und stark wachsende Stadt, die jährlich mehr Zuzug hat. Vor einem Jahr lag mir ein Angebot von 750.000,- Euro vor - leider konnte das Geschäft aufgrund eines Schicksalsschlage (7 Tage vor Vertragsunterzeichnung beim Notar) nicht abgeschlossen werden.
Zusätzlich ersparen Sie sich die Maklerprovision (ca. 45.000,- Euro), die zum größten Teil, für die Bezahlung einer neuen Heizungsanlage eingesetzt werden könnte. Das Objekt besticht durch seine händelbare Größe plus Dachterrasse und den Gartenbereich, der mit etwas Phantasie zum kleinen Erholungsbereich gestaltet werden kann.
WICHTIG WICHTIG WICHTIG WICHTIG
ES HANDELT SICH NICHT UM EINEN NOTVERKAUF.
MAKLERANFRAGEN ZUM VERKAUF SIND NICHT ERWÜNSCHT !!!!!

Sonstige Angaben

Heizungsart: Etagenheizung
Energieträger: Gas
Energieausweis nicht vorhanden
Denken Sie auch daran, dass Sie ein eigengenutztes Denkmal innerhalb von 10 Jahren zu 90% steuerlich zzgl. "normaler Afa" von 2,5% /Jahr abschreiben können. Kaufen Sie ein bereits saniertes Denkmal, entfällt diese Abschreibungschance komplett, auch wenn noch Jahre davon übrig wären. Um ihnen die Ersparnisse zu verdeutlichen habe ich Ihnen ein paar Beispiele hierzu berechnet.
Sämtliche Beispielrechnungen sind ohne Garantie und bedürfen der ausschließlichen Beratung eines Steuerberaters. Die Beispiele dienen der Veranschaulichung und sind von mir privat berechnet worden. Ich übernehme keinerlei Haftung oder Garantie für die Berechnung.
Rechenbeispiel Eigennutzung:
zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) = 100.000 Euro
Steuer Splittingtabelle (alt) ca. 23.988,-/Jahr
abzüglich Denkmal-AfA (9 Prozent von 650.000 Sanierungskosten) = 58.500 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) = 41.500 Euro
Steuer Splittingtabelle (Neu) ca. 4.988,- Euro/Jahr
Nach einem Abschreibungszeitraum von zehn Jahren entfällt die Sonder-AfA. Nun sieht die Beispielrechnung folgendermaßen aus (vereinfacht):
zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) = 100.000 Euro
Abschreibung Sonder-Afa 0% = 0,00 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) = 100.000 Euro.
Steuer Splittingtabelle ca. 24.000 Euro
Das bedeutet, Sie sparen innerhalb von 10 Jahren ~ 190.000,- Euro
oder Sie kaufen eine bereits sanierte Immobilie und verschenken dieses Geld
Vermietung Rechenbeispiel:
zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) = 90.000 Euro
zuzüglich Mieteinnahmen = 45.000 Euro
abzüglich Denkmal-AfA (10 Prozent von 650.000) = 65.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 Prozent von 599.000 Euro) = 15.975 Euro
abzüglich Zinsen 600.000,- finanziert (etwa 4,5%) = 26.955 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) =27.070 Euro Steuer
Steuer Splittingtabelle 1.346,- /Jahr
Nach einem Abschreibungszeitraum von 8 Jahren werden die AfA-Sätze auf jeweils 7 % reduziert und im Anschluss an das 13. Jahr entfällt die Denkmalschutz-Abschreibung. Nun sieht die Beispielrechnung folgendermaßen aus (vereinfacht):
zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) = 90.000 Euro
zuzüglich Mieteinnahmen = 45.000 Euro
Denkmal-AfA entfällt (10 Prozent von 650.000) = 0 Euro
abzüglich AfA (2,5 Prozent von 599.000 Euro) = 15.975 Euro
abzüglich Zinsen 600.000,- finanziert (etwa 4,5%) = 26.955 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) = 92.070 Euro
Steuer Splittingtabelle 20.984,- /Jahr
Unter dieser Adresse können Sie auch noch einmal dazu lesen:
https://wendl-koehler.de/immobilien/denkmalschutz-abschreibung/
Sollten Sie bei der Findung günstiger Baumaterialien/Fenster/Türen usw. Hilfe benötigen oder bei Baufirmen aus den Bereichen - Trockenbau/Elektro/Heizung/Klima/Sanitär Kontakte suchen, kann ich auch hier helfen. Teilweise habe ich diese Firmen in der Familie vertreten. Sprechen Sie mich einfach dazu an. Preisersparnisse bis zu 50% sind möglich. Auch bei einer Finanzierung sind Sie bei mir an der richtigen Stelle. Bei einem Angebot von mind. 650.000,- Euro erhalten Sie sofort den Zuschlag. Bei allen Angeboten unter dem benannten Kaufpreis in dieser Anzeige, behalte ich mir vor, mit den bereits vorhandenen Kaufinteressenten in Nachverhandlung zu gehen. Senden Sie mir bei Interesse auf jeden Fall ein schriftliches Angebot, auch wenn es unter dem angegebenen Kaufpreis liegt. Besichtigungen sind nach Vereinbarung möglich. Unterlagen und weitere Bilder können gern zugesandt werden.
Sollten Sie Makler und an einem privaten Kauf interessiert sein, dürfen Sie gern ein Angebot abgeben.
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Makleranfragen nicht erwünscht