Lagebeschreibung

Lage allgemein:
Niederwinkling mit ca. 2.850 Einwohnern liegt östlich der Stadt Straubing am Fuße des Bayerischen Waldes. Das zum Verkauf stehende, sehr gepflegte Einfamilienhaus befindet sich im Ortsteil Waltendorf in einer ruhigen Wohnsiedlung.
Der Ort Niederwinkling verfügt über eine sehr gute Verkehrsanbindung über die A3 Richtung Passau oder Regensburg. Die nächstgrößeren Städte sind Deggendorf (ca. 16 Fahrminuten) oder Straubing (ca. 26 Fahrminuten).
Alle wichtigen Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in unmittelbarer Nähe und sind mit dem Auto innerhalb von ca. 5 Fahrminuten erreichbar. (z.B. Metzger, Supermarkt, Bäcker, Bank)
Verkehrsanbindung:
In nur ca. 2 Gehminuten erreicht man die Bushaltestelle "Waltendorf Kirche" der Buslinie 1018, diese verbindet Niederwinkling - Mariaposching - Bogen - Parkstetten - Straubing.
Nahe gelegene Autobahnen und Bundesstraßen:
A3 Richtung Regensburg oder Passau
A92 Richtung Dingolfing - Landshut - München oder Deggendorf
B8 Richtung Regensburg oder Passau
B11 Richtung Regen (ab Deggendorf)
B20 Richtung Richtung Cham oder Landau
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Objektbeschreibung

Kurzübersicht:
Das moderne Einfamilienhaus wurde im Jahr 2008 in Massivbauweise errichtet. Zum Haus gehört eine geräumige Doppelgarage, ein großer Gartenschuppen und ein liebevoll angelegter Garten.
Raumübersicht:
Das Gebäude unterteilt sich in:

• Erdgeschoss:
  Windfang, Gäste-WC, HWR mit Speise, Arbeitszimmer, Koch- u. Essbereich, Wohnbereich, überdachte Terrasse
• 1. Obergeschoss:
     Treppenaufgang, Flur, Schlafzimmer, Ankleide, Kind I (Galerie möglich) , Kind II (Galerie möglich), Gästezimmer, Badezimmer
• Dachgeschoss:
  ausgebautes Zimmer (wird derzeit als Abstellraum genutzt)

Innenausstattung:

• Allgemein:
  Wärmepumpe mit Grundwasser -- Hauslüftung -- Holz-Alufenster -- Sanitäranlagen von AXOR Ideal -- Lampen -- SAT-Anlage
• Erdgeschoss:
  Fliesen Feinsteinzeug -- Holzdecke -- Einbauküche schreinergefertigt (Fa. Hornberger) -- beidseitiger sichtbarer Kamin -- Rollos manuell (teilweise) -- Wäscheabwurfschacht (HWR) -- zentraler Einbaustaubsauger -- Waschmaschinenanschluss
• 1. Obergeschoss:
     Korkboden -- Sichtdachstuhl -- überhohe Decken -- Rollos manuell (teilweise) -- Doppelwaschbecken (Bad) -- Badewanne -- Abwurfschacht (Bad)
• Dachgeschoss:
  Holz-Alufenster -- Korkboden -- Abstellraum (ausgebaut)

Außenausstattung:
Doppelgarage (gemauert) mit elektrischem Tor -- Abstellraum in der Doppelgarage -- Außenstellplätze im Innenhof vorhanden -- Innenhof gepflastert -- Gartenhäuschen Holz (betoniertes Fundament) -- liebevoll angelegter Garten mit Buchsbäumen & Lavendelbeeten -- Gemüsegarten -- Holzpavilion aus Weidengepflecht mit Steintisch -- Außenwasseranschluss -- Außenbeleuchtung -- Nachbargrundstück auf der Nordseite ist nicht bebaut -- Terrasse (überdacht & windgeschützt) mit abnehmbaren Sonnensegel
Hinweis:

• Die beiliegenden Pläne weichen leicht von der tatsächlichen Raumaufteilung ab, da diese nachträglich abgeändert wurden.
• In der Nutzfläche von ca. 42,00 m² sind die Flächen des Dachspeichers und des Gartenhäuschen nicht berücksichtigt. Somit hat das Objekt eine deutlich höhere Nutzfläche.

Ausstattung

Terrasse, Garten, Vollbad, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Fliesen, Sonstiges (s. Text)
Bemerkungen:
Objektdetails:
Baujahr: 2008
Massivbauweise
Lage Allgemein:
ruhig, Wohngebiet, Siedlung
Ausstattung-Allgemein:
gepflegt, zeitgemäß
Heizung / Lüftung:
Kachelofen, Grundwasserwärmepumpe, 12 KWp Photovoltaik, 10 KW Batteriespeicher
Elektrik:
Sat-Anlage
Außenanlagen:
Garten, Rasen, eingewachsener Garten, Terrasse, überdachte Terrasse, Zwei Brunnen inklusive Grundwasserpumpen, aufwendig angelegt, schön angelegt, sehr gepflegt, Holzschuppen, Hof gepflastert
Parken:
Doppelgarage mit eletrisches Sektionaltor und 9 qm Nebenraum, Stellplätze vor der Einheit, Parkmöglichkeit im Innenhof
Ausstattung:
Holz-Alufenster, Korkboden, Feinsteinzeug
Nutzung Wohnen:
Einbauküche vorhanden, offene Küche, gehobene Ausstattung, Wohn- Esszimmer, Wohnzimmer mit Zugang Terrasse, 6 Zimmer, Elternschlafzimmer mit Ankleide, begehbarer Kleiderschrank, 1 Bad, 1 WC im EG, Bad mit Badewanne, Bad mit Dusche, Bad mit Fenster, Eckbadewanne
Keller:
Kein Keller
Weitere Räume:
1 Abstellraum, 1 Arbeitszimmer mit Einrichtung
Besonderheiten:
überhohe Decke, Sichtdachstuhl, Dachraum kann Lager verwendet werden

Sonstige Angaben

Heizungsart: Fußbodenheizung
Energieträger: Luft-/Wasserwärme
Energieausweis nicht vorhanden
Kaufpreis 740 000,-
Ablöse für Inventar 10 000,-
Energieausweis wird bei Besichtigung vorgezeigt.
Objekt is Mietfrei direkt vom Verkäufer.
Keine Anfragen von Maklern erwünscht.
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