Lagebeschreibung

Hamburg ist eine bildhübsche, wirtschaftsstarke Metropole am Wasser mit hoher Lebensqualität.
Nienstedten liegt im Westen von Hamburg an der Elbe und wirkt mit seiner idyllischen, dörflichen Bebauung und dem alten Baumbestand sehr gemütlich und friedlich. Es ist wohl einer der begehrtesten und schönsten Stadtteile von Hamburg.
Der Dorfkern bietet allerlei für den täglichen Bedarf sowie Ärzte, Kindergärten, die Grundschule Schulkamp sowie diverse Busanbindungen.
Ein paar Gehminuten weiter liegen die S-Bahn-Stationen Hochkamp und Klein-Flottbek sowie wunderschöne Parks, nette Restaurants, gute Schulen sämtlicher Bildungszweige sowie diverse Sportclubs mit vielfältigen Angeboten.
Die gut erreichbaren Dorfkerne von Othmarschen und Blankenese erweitern diese Angebote noch um zahlreiche weitere.
Über die Auffahrt Othmarschen werden auch überregionale Ziele gut erreicht und über den Fähranleger Teufelsbrück gelangt man auf die südliche Elbseite.
Nienstedten ist ein süßes Dorf, aber nur ca. 30 Autominuten vom Stadtkern entfernt. Perfekt für Menschen jeden Alters und jeder Gesinnung.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Objektbeschreibung

Auf dem großen, von der Elbchaussee zurückliegenden und nicht einsehbaren, Grundstück befindet sich eine kleine Reihe von 4 Häusern aus den 80er Jahren. Diese werden über eine großzügige, kopfsteingepflasterte Zufahrt erschlossen, hier befinden sich auch die zugehörigen Garagen. Über einen kleinen Weg gelangt man zu den Eingängen. Der Gesamteindruck ist sehr einladend, gemütlich und besonders. Ein kleines Nienstedtener Idyll...
Jeweils 2 Einheiten teilen sich eine Haustür, die durch einen kleinen Gebäudeeinschnitt überdacht ist. Über einen kleinen Flur wird dann die eigentliche Haustür erreicht.
Das Erdgeschoss ist offen und großzügig. Dadurch, dass von 3 Seiten viel Licht einströmt, wirkt es wie ein freistehendes Haus.
Am Eingang befinden sich Küche und Essplatz. Eine große, verglaste Tür führt zum Wohnbereich. Im vorderen Bereich befinden sich eine Kaminecke und eine offene Treppe, über die die anderen Geschosse erschlossen werden. Der hintere Bereich liegt etwas tiefer, auf Gartenniveau, und hat dadurch eine Raumhöhe von 3 Metern (die anderen Räume: 2,50 m).
Im Obergeschoss sind durch Umbaumaßnahmen zwei annähernd gleichwertige Schlafräume vorzufinden. Ehemals waren es drei Schlafräume, was gegebenenfalls auch wieder herzustellen wäre. Der nördliche Raum hat einen tollen Blick ins Grüne auf die üppige Pflanzenwelt des Nienstedtener Friedhofs. Der südliche Raum hat eine Dachterrasse und ebenso einen Blick ins Grüne und auf die Nienstedtener Kirche.
Die beiden Bäder auf dieser Etage wurden erst kürzlich aufwendig modernisiert.
Im Dachgeschoss, welches umfangreich saniert und gedämmt wurde, befindet sich ein weiterer Raum. Über die großen Dachflächenfenster Richtung Süden, also Richtung Elbe, können vorbeifahrende Schiffe gesehen werden.
Das Kellergeschoss ist trocken und besteht aus einem großen Raum und zwei kleineren Abstellräumen.
Der kleine, feine Garten mit Terrasse liegt im Süden und ist insbesondere im Sommer, aber auch im Winter, durch dichte blühende Pflanzen gut geschützt.
Sanierungsmaßnahmen und Eckdaten kurz gefasst:
2011

• EG: Markenküche, edle Landhausdielen
• OG: KiZi zusammengelegt
• DG: Dachdämmung, Innenverkleidung, Dachflächenfenster, Trittschallboden, Treppeneinbau, Heizkörper, hochwertige Tischlereinbauten
• KG: Bodenbelag und Fenster erneuert.
  2020
• OG: Bäder renoviert mit Markenobjekten
  Regelmäßig durch die Hausverwaltung
• Fassadeninstandhaltung, Überprüfung der Heizung, etc.
  2023
• Maler- und Lackierarbeiten, kompletter Innenanstrich (EG bis DG; Keller folgt in Kürze)

Das Haus ist ab Februar 2023 bezugsfrei.

Ausstattung

Terrasse, Garten, Keller, Dachterrasse, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Parkett, Teppichboden

Sonstige Angaben

Heizungsart: Fußbodenheizung
Energieträger: Gas
Das Grundstück hat insgesamt eine Größe von 2486 qm. Anteilig gehören 559 qm (225/1000) zu dem Haus. Davon sind ca. 280 qm im Sondernutzungsrecht (davon ca. 75 qm für das Haus). Die Anlage wird von einer Hausverwaltung verwaltet, somit sind Arbeiten an der Gemeinschaftsfläche beauftragt. Das Hausgeld beträgt monatlich 550€.
Baulast: zugunsten des Eigentümers für den Abfallstandort an der Einfahrt.
Das Haus ist leider nicht barrierefrei. Es müssten Anpassungen vorgenommen werden, um kleine Stufen leichter überwinden zu können.
Dem Kaufpreis liegt ein Gutachten von April 2022 zugrunde, welches den Verkehrswert mit 2.000.000 € angibt. Die Bewertung wurde mittels Sachwert- und Ertragswertverfahren seitens einer versierten, unabhängigen Sachverständigenfirma durchgeführt. Laut deren Aussage haben die Weltereignisse der letzten Monate keinen Einfluss auf den Wert, da die Lage des Grundstücks sehr exklusiv ist.
Die Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und Gerichtskosten sind vom Käufer zu tragen.
Alle Angaben über diese Immobilie wurden nach bestem Wissen und Gewissen gemacht, Irrtum vorbehalten.
Expertise der Verkäuferin: Architektin, Bauprüferin und Bewohnerin (10 Jahre).
Für Fragen oder Besichtigungstermine kontaktieren Sie mich gern - ich versuche, das auch kurzfristig möglich zu machen. Sehen Sie bitte davon ab, das Grundstück eigenmächtig zu betreten, das ist nicht gestattet. Abgesehen davon denken Sie insbesondere daran, dass es für die anderen Bewohner (möglicherweise Ihre neuen Nachbarn) störend sein kann.
Makleranfragen nicht erwünscht