Der Keller: So nutzen Sie ihn als Wohnraum
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Der Keller: So nutzen Sie ihn als Wohnraum

Angesichts stetig steigender Immobilienpreise entdecken immer mehr Hausbesitzer ihre Raumreserven im Untergeschoss. Hier kann hochwertige Nutzfläche entstehen, unter bestimmten Bedingungen sogar Wohnraum

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Nachdem das Dachgeschoss seinen Karriere­sprung vom Trockenboden oder schlecht gedämmten Kämmerchen zum großzügigen Wohnbereich mit viel Licht und Raum erfolgreich absolviert hat, ist die Suche nach weiteren Raumreserven im Haus zwangsläufig am entgegengesetzten Ende des Bauwerks angekommen: im untersten Geschoss. Das ergibt Sinn. Zumal Wohnraum in den Ballungsräumen sehr teuer und entsprechend wertvoll geworden und die optimale Ausnutzung der bestehenden Flächen das Gebot der Stunde ist. So lässt sich vielleicht der Umzug in ein größeres Haus vermeiden, oder es entsteht sogar vermietbarer Wohnraum. Die Hürden bis dahin können freilich hoch sein.

Waschmaschine und Bad im Keller? Das stellt besondere Anforderungen in Sachen Feuchtigkeit Foto: Getty Images

Das wichtigste Hindernis: Feuchtigkeit

Wie das Dachgeschoss auch war der Keller von Altbauten im Jahr seiner Erstellung nicht als Nutzfläche für Freizeit und Hobby, erst recht nicht als Wohnraum gedacht. Aber um hier eine wohnliche Atmosphäre zu schaffen, sind die baulichen Bedingungen deutlich schwieriger zu korrigieren als unterm Dach.

Das wichtigste Hindernis: Feuchtigkeit. Je nach Baujahr des Hauses können die Ursachen dafür sehr unterschiedlich sein. Bis in die 50er-Jahre hinein wurden die erdberührenden Teile von Häusern in der Regel nicht abgedichtet; feuchte Kellerwände sind hier also normal und bauartbedingt. Ja, sie können sogar für ein besseres Raumklima sorgen, um etwa Vorräte zu lagern. Bis etwa 1970 dichtete man die Kellermauern ab, allerdings nicht die Bodenplatte. Das ist erst seither der Standard. Naturgemäß werden Abdichtungen über die Jahrzehnte aber mürbe und rissig. Dann tritt Feuchtigkeit ein. Dafür kann es auch weitere Ursachen geben: undichte Fallrohre etwa, Baumwurzeln oder eine schadhafte ­Drainage.

Wie erkenne ich einen feuchten Keller?

Das sind die Signale für eindringende Feuchtigkeit im Keller:

•    muffiger Geruch
•    feuchter Kellerboden
•    weißlich gelbe Verfärbungen der
    Wand
•    salzartige Ablagerungen
•    lockere, sandende Fugen
•    abplatzender Innenputz

Bevor die kostbare Raumreserve also ihrer neuen Bestimmung zugeführt werden kann, müssen die Ursachen sorgfältig ermittelt und beseitigt sein. Denn zu hohe Luftfeuchtigkeit im Keller lässt nicht nur Einrichtungsgegenstände schimmeln, sie schafft auch ein in hohem Maß ungesundes Raumklima, kann Allergien und ­Asthma auslösen. Die Schadensdiagnose ist dabei Aufgabe eines vereidigten Sachverständigen – und nicht etwa eines Anbieters von Sanierungen. Der berät, beobachten unabhängige Experten, häufig auf seine bevorzugte Lösung hin und nicht auf die für den Bauherren optimale.

Abdichten von innen und außen

Welche Optionen gibt es? Die wirkungsvollste Maßnahme, gleichsam der Königsweg, ist eine Abdichtung der Kellerwände von außen. Das Erdreich wird aufgegraben, das Mauerwerk repariert und mit Bitumen bestrichen. Sinnvollerweise kommt jetzt auch eine so genannte Perimeterdämmung zum Einsatz, um die Kellerräume energetisch zu optimieren. Die Kosten einer Außenabdichtung belaufen sich auf 400 bis 500 Euro pro laufendem Meter, und natürlich müssen anschließend Beete, Bepflanzungen und ­Terrassen zumindest teilweise wieder neu angelegt werden.

Als Alternative sind deswegen Innenabdichtungen immer beliebter geworden. Hier gibt es verschiedene Varianten.
Dichtungsschlämme: Das ist eine flüssige Zement-Kunststoff-Mischung, die man in mehreren Schichten mit einem Pinsel auf die von alten Putzresten befreite Kellerwand aufträgt, spachtelt oder spritzt. Das ist eine Arbeit, die ein geübter Heimwerker selbst erledigen kann. Das Ergebnis sollte sich der begleitende Fachmann aber noch einmal ansehen.
Injektion: Über Bohrlöcher wird Paraffin in die Wand injiziert, um Kapillaren, Poren, Risse und Hohlräume damit zu verfüllen. Das kostet etwa 250 Euro pro Quadratmeter Wand.

Wichtig bei beiden Verfahren: Damit die Feuchtigkeit im Mauerwerk nicht aufsteigt, braucht es zusätzlich eine Horizontalsperre, also eine Schicht oder ein Blech quer durch die Außenwand.

Eine perfekte Abdichtung ist unverzichtbar

Die Vorteile der Innenabdichtung sind offenkundig. Das mit hohen Kos­ten verbundene Aufgraben des Mauerwerks entfällt, ebenso der anschließende Aufwand, wieder ein schönes Umfeld des Hauses herzurichten. Nachteile gibt es aber auch: Bei einer Innenabdichtung bleibt die Hauswand bis zur abdichtenden Schicht feucht. Das schwächt sie auf Dauer und verschlechtert zugleich ihren Dämmstandard. Außerdem darf eine solche Wand nicht angebohrt werden, weil hier sonst ein Feuchteleck entstünde.

Die Vor- und Nachteile aller verschiedenen Optionen sind also sorgfältig abzuwägen. Deswegen noch einmal der Rat: Besprechen Sie diese Maßnahmen mit einem unabhängigen Fachmann, nicht mit einem Anbieter von Sanierungslösungen. Und beauftragen Sie eine Fachfirma mit guten Referenzen mit der Ausführung. Vor allem bei einem hochwertigen Ausbau des Kellers ist eine perfekte Abdichtung unverzichtbar. Denn die Folgen kleiner Undichtigkeiten würden ja erst mit deutlicher Verzögerung offenbar – wenn der Innenausbau des Kellers längst erfolgt ist und die Schäden umso größer ausfallen.

Was für ein Wohnraum soll im Keller entstehen?

Was soll nun im trockengelegten Keller entstehen: eine Werkstatt, ein Fitnessraum, eine Sauna, ein Spielplatz für die Kinder, ein Homeoffice? Das ist das Schöne am neu entstehenden Raum da unten – auf einmal eröffnen sich zahlreiche Möglichkeiten.

Das muss für einen Wohnraum im Keller vorhanden sein:

•    Wärme
•    Licht
•    Tageslicht (für Spielzimmer oder Büro)
•    Luftfeuchtigkeit zwischen 40 und 60 Prozent
•    gute Belüftung

Ein besonders kritischer Punkt: die Lüftung

Nötig sind also ein Heizkreislauf für den Keller und Elektroinstallationen. Für Dusche, Toilette oder Waschmaschine benötigt man Zuleitungen und eine Abwasserhebeanlage.

Ein besonders kritischer Punkt ist die Lüftung. Nicht gedämmte Kellerwände in einem Keller, der nicht oder nur gelegentlich beheizt wird, sind kühl. Ein Feuchteeintrag durch eine trocknende Wäsche, erst recht eine Sauna, aber auch durchs Schwitzen bei Fitnessübungen kondensiert an diesen Wänden, vor allem am Übergang von beheizten zu unbeheizten Bereichen. Übrigens auch die Luftfeuchtigkeit der warmen Sommerluft, wenn man tagsüber lüftet. Das sorgt für ein erhöhtes Schimmelrisiko. Je wohnlicher der Keller werden soll, desto sorgfältiger sind alle Bauteile auf die Nutzung abzustimmen, und desto wichtiger ist eine gute Wärmedämmung.

Umbau zu "wohnähnlichen Zwecken" oder als echter Wohnraum? Bei letzterem gibt es auch rechtliche Hürden Foto: Getty Images

Hohe Anforderungen für den Wohnraum im Keller

Eine Nutzung zu wohnähnlichen Zwecken mag in vielen Kellern möglich sein – ein Umbau zu Wohnraum dagegen nur selten. Die Anforderungen dafür sind hoch. Je nach Landesbauordnung muss die Deckenhöhe mindestens 2,30 bis 2,50 Meter betragen. Als Fensterflächen sind mindes­tens zehn oder 12,5 Prozent der Wohnfläche verpflichtend. Das bedeutet in der Regel einen Durchbruch in der Außenwand und das Abgraben des umliegenden Erdreichs. Zudem gelten für die Wärmedämmung die Vorschriften der Energieeinsparverordnung. Insgesamt, schätzen Experten, summieren sich die Erstellungskosten für Wohnraum im Untergeschoss auf bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter. Das ist eine Menge Geld – aber im Vergleich zu den Preisen für gebrauchte Immobilien in vielen Regionen Deutschlands immer noch ein Schnäppchen.

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Keller beim Neubau: Kostenfaktor oder gute Investition?

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Keller beim Neubau: Kostenfaktor oder gute Investition?

Ob man mit oder ohne Keller bauen sollte, ist umstritten
Kostenbewusste Bauherren verzichten häufig auf einen Keller, weil sie bei einem frei stehenden Einfamilienhaus ab etwa 20.000 Euro Baukosten sparen. Ein Carport mit Schuppen kann ebenso gute Dienste leisten, zumindest als Lagerraum, und die Heiztechnik ist mittlerweile so klein dimensioniert, dass sie in einem Hauswirtschaftsraum Platz findet.
Ein weiteres Argument gegen den Keller können schwierige Bodenverhältnisse sein, die den Bau des Nutzraums zusätzlich verteuern. In Großstädten mit hohen Grundstückspreisen spricht hingegen vieles für eine optimale Ausnutzung der bebaubaren Fläche – und damit für einen Keller. Das ist in aller Regel kein regulärer Wohnraum, der deutlich höhere Kosten bedeuten würde, sondern Nutzfläche für Hauswirtschaft, Hobby, Homeoffice oder Kinderspiel. Diese Raumreserve schafft nicht nur deutlich mehr Flexibilität im Haus, sie steigert auch den Wert der Immobilie – im Durchschnitt um sechs Prozent, hat ein Immobilienportal errechnet.

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