Grundstück kaufen, das müssen Sie wissen;schwarze Kreidetafel, auf der mit weißer Kreide "Grundstück zu verkaufen" steht; das Schild steckt im Rasen
Neubauplanung

Grundstückskauf: 5 Dinge, die Sie dafür wissen müssen

Der Ablauf könnte so einfach sein: Grundstück finden, Haus planen und losbauen. Doch selbst wer nach langer Suche ein interessantes Grundstück gefunden hat, darf sich zwar glücklich schätzen, trotzdem stehen ihm einige, überaus wichtige Entscheidungen bevor

Grundstück kaufen, das müssen Sie wissen; schwarze Kreidetafel, auf der mit weißer Kreide "Grundstück zu verkaufen" steht; das Schild steckt im Rasen Foto: Fotolia

Mehr als nur ein Bauplatz
Vor dem Grundstückserwerb sollte man sich vergewissern, ob selbiges in puncto Größe, Beschaffenheit und Planungsrecht für das Bauvorhaben geeignet ist, für das man es vorgesehen hat. Kann man dort überhaupt bauen? Was und wie groß darf gebaut werden? Welche Lasten liegen auf dem Areal? Erst nach umfangreicher Klärung aller Grundlagen sollte der Kauf erfolgen. Nur wo fängt man am besten an?

Punkt 1: Der Bebauungsplan und seine Details

Ist geklärt, dass es sich bei dem Grundstück um Bauland (baureifes Land) und nicht um Bauerwartungsland handelt, es also im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans liegt, sollte dieser beim zuständigen Bauordnungsamt, dem Stadtplanungsamt oder der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. Eine einfache Anfrage genügt. Viele Bauherren sehen im Bebauungsplan (B-Plan) das viel zitierte Buch mit sieben Siegeln. Zunächst muss geklärt werden, ob es sich um eine Lückenbebauung oder um ein neues Baugebiet handelt. Bei einer Baulücke spielen die einzuhaltenden Abstandsflächen (Gebäudeaußenwand zur Grundstücksgrenze) eine große Rolle, da sie die Größe des zu errichtenden Gebäudes bestimmen. Das Bauordnungsrecht der Länder hat die Abstandsflächen auf das 0,4- bis einfache der Außenwandhöhe des Hauses festgelegt. Beim neuen Baugebiet zeigt der B-Plan, wie die spätere Nutzung und Bauweise insgesamt aussehen soll, aber auch Details wie Dacheindeckung, Dachneigung oder ähnliches – falls hier Einheitlichkeit vorgesehen ist. Grundsätzlich besteht der Bebauungsplan aus einem Textteil mit Tabelle (Nutzungsschablone) sowie einem Plan. Im Bebauungsplan steht unter dem Begriff „Art der baulichen Nutzung“, was das Gebiet später sein wird – z.B. allgemeines Wohngebiet (Kürzel: WA) oder Mischgebiet (MI). Besonders wichtig ist das „Maß der Bebauung“. Die dort angegebene Grundflächenzahl (GRZ) gibt vor, wie viel gebaut werden darf. Ein Beispiel: Bei einer GRZ von 0,5 dürfen nur 50 Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden. Entscheidend sind hier die Gebäudeaußenmaße. Ist das Bauland 1.000 Quadratmeter groß, dürfen 300 Quadratmeter durch ein Gebäude bebaut werden, auf zwei Geschossen sind es dann folglich 600 Quadratmeter (Grundfläche von Erd- und Obergeschoss zusammen).

Punkt 2: Wenn kein B-Plan vorliegt

Schwieriger ist der Fall, wenn kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vorliegt. Dann muss eine Einzelprüfung durch einen konkreten Bauantrag erfolgen. Bevor dieser mehrmonatige Prozess von einer bauvorlageberechtigten Person (Architekt oder Bauingenieur) in Angriff genommen wird, sollte jedoch das persönliche Gespräch beim Bauamt gesucht werden. Hier lässt sich einiges bereits unverbindlich klären. Eine weitere Möglichkeit ist eine Bauvoranfrage, die zwar nur wenige Wochen Bearbeitungszeit in Anspruch nimmt, jedoch nicht wirklich rechtverbindlich ist. Allerdings ist sie günstiger als der ebenfalls gebührenpflichtige Bauantrag (Kosten: ca. 4 Prozent der Baukosten – zahlbar bei Einreichung. Dazu kommen weitere Planungskosten).

Punkt 3: Der „Außenbereich“:

Ein besonderer Fall ist das „Bauen im Außenbereich“. Darunter fallen Grundstücke, die nicht innerhalb der geschlossenen Bebauung einer Stadt liegen. Sie werden besonders kritisch betrachtet und erhalten nur in Ausnahmefällen Baurecht. Dann spricht man von begünstigten Vorhaben.

Punkt 4: Einsicht ins Grundbuch

Mehr oder minder zeitgleich mit der Klärung der Bebaubarkeit sollte Einsicht ins Grundbuch genommen und alles Wissenswerte aus dem Baulastenverzeichnis (Bauverwaltungsamt) in Erfahrung gebracht werden. Die Baulasten lassen sich in der Regel telefonisch abfragen. Zu den Rechten und Belastungen (Baulasten), die nicht im Grundbuch stehen, gehören zum Beispiel Abstandsbaulasten. Diese sind eingetragen, wenn Nachbargebäude keinen ausreichenden Grenzabstand einhalten.

Für den Einblick ins Grundbuch reicht die Darlegung berechtigten Interesses. Im Grundbuch findet der potenzielle Käufer so genannte dingliche Rechte, die als Belastung des Grundstücks in Abteilung II gelistet sind (siehe unten). Dazu zählen Wege- und Leitungsrechte, Grabungs- oder Nießbrauchrechte. Insbesondere Wege- und Leitungsrechte für benachbarte Grundstücke können sich Wert mindernd auswirken, da die betroffenen Flächen nicht überbaut werden dürfen.

Punkt 5: Der eigentliche Kauf

Sind sämtliche „Hürden“ genommen, geht es an den Kauf. Dieser muss grundsätzlich durch einen Notarvertrag beurkundet werden, der folgende Angaben enthalten muss (bei bereits abgeteilten Grundstücken): die genaue Bezeichnung des Grundstücks mit Straße, Hausnummer, Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe, Grundbuch und Grundbuchblatt; den Kaufpreis sowie Angaben über alle Belastungen, die auf dem Grundstück liegen.

Im Zuge des Kaufvertrages wird zumeist auch die Umschreibung im Grundbuch mit vollzogen. Dies nennt man „Auflassung“. Für den Fall, dass noch Dinge nach dem Kauf zu regeln sind (z.B. wenn ausgemacht ist, dass der Verkäufer noch Bauschutt auf dem Areal entfernen muss), wird die Auflassung getrennt beantragt. In solchen Fällen sollte eine Auflassungsvormerkung beantragt werden, damit der Verkäufer das Grundstück in der Bearbeitungsphase im Grundbuchamt nicht womöglich ein zweites Mal veräußert.

Das Grundbuch

Hierbei handelt es sich um ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke sowie die daran bestehenden Rechte verzeichnet sind. Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt, kann dort Einsicht nehmen. Für jedes Grundstück wird ein Grundbuchblatt eingerichtet, auf dem das Amtsgericht, der Grundbuchbezirk und die Nummern des Grundbuchbandes sowie des Blattes angegeben sind. Das Grundbuch wird für diese Eintragungen in drei Abteilungen untergliedert: In Abteilung I finden sich Eigentümer, Erwerbsdatum und Erwerbsgrund (Auflassung, Erbschaft, Versteigerungszuschlag). In Abteilung II stehen alle Beschränkungen und Lasten außer den Grundpfandrechten (wie Vormerkung, Vorkaufsrechte, Widersprüche, Wohn- und Nutzungsrechte, Nacherbfolge oder Zwangversteigerung. Die Grundpfandrechte (Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden) sind in Abteilung III zu finden. Wichtig: § 891 BGB stellt die widerlegbare Vermutung auf, dass die Eintragungen richtig sind. Darauf kann sich, so § 892 BGB, der Erwerber des Grundstücks grundsätzlich verlassen. Ausnahme ist der eingetragene Widerspruch.

Checkliste: Was noch zum Grundstückskauf gehört

Erschließungskosten Diese setzen sich folgendermaßen zusammen: Straßenbaukosten inkl. Park- und Grünanlagen, Erwerb und Freilegung der Flächen, erstmalige Herstellung von Entwässerung und Beleuchtung, Kanalisation, zentrale Versorgung (Strom, Gas, Wärme, Wasser) und mitunter Schmutz- und Regenwasseranschluss. Den Erschließungskostenbescheid, den die Kommune für das voll erschlossene Grundstück schickt, bekommt derjenige, der zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheides Eigentümer des Grundstücks (im Grundbuch eingetragen) ist. Es sollte also vor dem Kaufvertrag geklärt werden, welche Maßnahmen bereits durchgeführt und bezahlt wurden. Insgesamt können die Erschließungskosten je nach Entfernung zum nächsten Anschlusspunkt zwischen 10.000 und gut 15.000 Euro variieren.

Grunderwerbsteuer Sie ist üblicherweise vom Käufer zu entrichten und wird nicht erst nach dem Kauf gezahlt. Erst wenn sie entrichtet wurde wurde, reicht das Finanzamt ihre Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar weiter, der sie dann wiederum dem Grundbuchamt zur Eintragung des Käufers schickt. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland aktuell zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises. Liste unten.

Bodengutachten Als „versteckte Kosten“ könnte man beim Grundstückserwerb die Zahlung für ein Bodengutachten ansehen. Zwar ist die fachmännische Prüfung des Bodens nicht unbedingt erforderlich, doch für die genaue Beurteilung der Verhältnisse – insbesondere, wenn es sich um ein ehemaliges Gewerbegrundstück handelt – kann nur ein Gutachten nach DIN 1054 klären. Wenn kein allgemeines Bodengutachten (z.B. in einem Neubaugebiet) vorliegt, und die Kosten für ein Einzelgutachten zu hoch erscheinen, sollten wenigstens Informationen von örtlichen Bauunternehmen, Architekten oder vom Bauamt eingeholt werden. In der Regel betragen die Kosten für das Gutachten rund 0,5% der Bausumme.

Vermessung Im Gegensatz zum Bodengutachten ist die Vermessung des Baulands obligatorisch. Jedes Grundstück muss vermessen werden. Wenn ein neues Gebäude errichtet wird, müssen nach Fertigstellung das Katasteramt oder ein Vermessungsbüro beauftragt werden. Kosten (ca. 1.500 bis 2.000 Euro bei einem durchschnittlich großen Ein- oder Zweifamilienhaus-Grundstück) sind vom Eigentümer zu zahlen. Gleiches gilt im übrigen auch, wenn das Grundstück aus einem anderen heraus gemessen werden muss.

Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer weist in Deutschland große Unterschiede auf. Bislang haben nur Bayern und Sachsen nicht erhöht. Allgemeine Tendenz: weiter steigend ...

  • Baden-Württemberg 5,0 %
  • Bayern 3,5 %
  • Berlin 6,0 %
  • Brandenburg 6,5 %
  • Bremen 5,0 %
  • Hamburg 4,5 %
  • Hessen 6,0 %
  • Mecklenburg-Vorpommern 5,0 %
  • Niedersachsen 5,0 %
  • Nordrhein-Westfalen 6,5 %
  • Rheinland-Pfalz 5,0 %
  • Saarland 6,5 %
  • Sachsen 3,5 %
  • Sachsen-Anhalt 5,0 %
  • Schleswig-Holstein 6,5 %
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