Mietswohnungen in Großstadt
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Höhenflug bei Wohnungspreisen hält an, Mieten sinken leicht

Katharina Schneider

Katharina Schneider

Trotz Krise steigen die Wohnungspreise in Deutschland weiter an. Um 7,5 Prozent gingen sie im vergangenen Jahr gegenüber 2019 nach oben. Bei den Mieten jedoch ist die Entwicklung eine andere: Die sind Ende des vergangenen Jahres im Schnitt sogar leicht gesunken – aber nicht überall.

Die Wohnungspreise in Deutschland bleiben auf einem Rekordhoch. Ende 2020 nahmen sie um sechs Prozent im Vergleich mit dem Ende des Jahres 2019 zu. Das geht aus dem Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hervor. Der Index lag Ende vergangenen Jahres bei 172,8 Punkten – und war damit so hoch wie nie zuvor.

Grundlage des Immobilienpreisindexes des vdp sind Auswertungen der Transaktionen von mehr als 700 Kreditinstituten für den gesamtdeutschen Markt. Als Basisjahr für den Index (100 Punkte) wird das Jahr 2010 verwendet.

Der Index betrachtet sowohl Wohnungspreise wie auch Preise für Gewerbeimmobilien. Die Preise für Wohnimmobilien stiegen laut VDP jedoch um 7,5 Prozent, die für Gewerbeimmobilien lediglich um 0,6 Prozent. "Die Schere zwischen der Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilienpreise geht immer weiter auseinander", sagt vdp-Geschäftsführer Jens Tolckmitt zu den Ergebnissen.

Dem Markt für Gewerbeimmobilien würden vor allem die Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie zu schaffen machen.

Immobilienmarkt resilient gegenüber Krise

Trotz des schwächelnden Markts für Gewerbeimmobilien zeige sich der Immobilienmarkt gegen die Auswirkungen der Corona-Krise "höchst resilient". Auch wenn die Dynamik ein wenig zurückgegangen sei – 2019 stand noch ein Wachstum von 6,3 Prozent zu Buche. Die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien führe zu der anhaltenden Preisdynamik. Denn die Wohnungspreise zeigen sich von der Krise unbeeindruckt.

Beim selbstgenutzten Wohneigentum seien die Preise um 8,5 Prozent gestiegen, bei Mehrfamilienhäusern um 6,8 Prozent. In den sieben größten Städten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf – klettern die Wohnungspreise zwar weiter nach oben. Allerdings ist das Wachstum dort mit 4,7 Prozent niedriger als im Rest von Deutschland.

Die höchsten Preissteigerungen habe es in Hamburg gegeben, wo Einfamilienhäuser um 6,6 Prozent und Eigentumswohnungen um 8,6 teurer geworden seien. In Frankfurt seien die Wohnungspreise jedoch nur um 4,1 Prozent gestiegen – Schlusslicht unter den sieben A-Städten.

Die vdp-Experten erwarten, dass sich die Entwicklung bei den Wohnungspreisen fortsetzt. "Durch die weiterhin günstigen Kreditzinsen und mangels Anlagealternativen bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum ungebrochen hoch." Allerdings rechnen sie damit, dass die Preisdynamik abflachen wird. Die Pandemie habe zu einer "Aufwertung der eigenen Wohnung geführt", was die Nachfrage verstärkt habe. Mit dem Abflachen der Pandemie dürfte dieser Effekt aber nachlassen – und geringere Preisanstiege zur Folge haben.

Wohnungspreise steigen, Mieten gehen Ende 2020 leicht zurück

Die Neuvertragsmieten wachsen laut vdp-Immobilienindex aber weit langsamer als die Wohnungspreise. Am Ende des Jahres stand ein Anstieg von 2,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In den sieben Top-Städten lag der sogar "nur" bei 1,7 Prozent. In Berlin stagnierten die Mieten gar, in Hamburg wuchsen sie noch recht stark um 4,1 Prozent. "Das Mietwachstum scheint in den Metropolregionen endgültig an seine Grenzen zu kommen", heißt es dazu vom vdp.

Der Wohnindex des Beratungsunternehmens F+B konstatiert Ende 2020 sogar leicht sinkende Mieten bei den Neuverträgen. Die Neuvertragsmieten seien im vierten Quartal in Vergleich zum Vorquartal um 0,1 Prozent zurückgegangen. In 27 der 50 teuersten Städte des Landes seien die Mieten gesunken.

Als Grund geben die F+B-Experten demografische Entwicklungen an. So nehme die Zuwanderung ab und es müsse mit einem erhöhten Sterbeüberschuss gerechnet werden.

Am stärksten seien die Neuvertragsmieten in Kempten im Allgäu (minus 12,9 Prozent) gefallen. Auch im niedersächsischen Wunstorf (minus 9,9 Prozent) ging es deutlich nach unten. Aber auch in machen Großstädten wie Freiburg (minus 5,6) seien die Mieten deutlich gesunken.

Aber es gibt auch Kommunen, die starke Anstiege bei den Neuvertragsmieten verzeichnen, wie

  • Garmisch-Partenkirchen (plus 10,6 Prozent)
  • Kirchheim unter Teck (plus 6,3 Prozent).

In Frankfurt sind unter den Top-Sieben-Städten nicht nur die Wohnungspreise am geringsten gestiegen, sondern auch die Mieten am deutlichsten gefallen. Um 2,1 Prozent gingen die Neuvertragsmieten in der Main-Metropole im vierten Quartal im Vergleich zum Vorquartal zurück.

Die unterschiedlichen Entwicklungen bei Mieten und Wohnungspreisen in Deutschland machen Ökonomen schon seit einiger Zeit Sorgen. Das kann auch bedeuten, dass es sich in manchen Gegenden mehr lohnt zu mieten als eine Immobilie zu kaufen. Aufschluss darüber, in welcher Region das der Fall ist, kann euch diese Karte geben:

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