Hundehaltung in der Mietwohnung: Das müssen Vermieter wissen

Rund zehn Millionen Hundebesitzer gibt es in Deutschland, der Großteil von ihnen lebt mit dem vierbeinigen Begleiter in Mietwohnungen. In den meisten Fällen funktioniert das auch gut. Doch manchmal wird Hundehaltung in der Mietwohnung zum Ärgernis für Vermieter.

Zerkratzte Bodenbeläge und Türrahmen, Urinflecken im Teppich oder Lärmbelästigung durch ständiges Bellen gehören zu den größten Befürchtungen aus Vermietersicht. 

Dürft ihr deswegen aber als Vermieter die Haltung von Hunden einfach so verbieten? Und was ist bei Vermietung an Hundebesitzer zu beachten? Wir beantworten die wichtigsten Fragen.

Wie sehr leidet die Wohnung unter Hundehaltung?

Eindeutige Antwort: Das kommt auf den Hund an. Die Gefahr von bleibenden Schäden an der Wohnung ist durch große Tiere selbstredend größer als bei kleinen. Gleiches gilt für besonders aktive Tiere im Vergleich zu ruhigeren Zeitgenossen.

Am besten bittet ihr die potentiellen Mieter, ihren Hund direkt zur Besichtigung mitzubringen. So könnt ihr euch selbst ein Bild vom Wesen und Charakter des Tieres machen und besser abschätzen, ob es in die Wohnung passt.

Rechtsanwalt Christopher Wolf vom Vermieterverein erklärt: "Der Vermieter sollte sich darüber bewusst sein, dass der dauerhafte Aufenthalt von größeren Haustieren auch eine höhere Abnutzung der Wohnung beispielsweise durch Kratzspuren und Haare zur Folge haben wird. Möglich sind auch Beschädigungen der Mietsache durch das natürliche Sozialverhalten der Tiere, etwa Markieren."

Dürfen Vermieter die Hundehaltung in der Mietwohnung verbieten?

Von einer objektiven und sachlichen Beurteilung des Einzelfalles hängt auch ab, ob Vermieter die Hundehaltung in der Mietwohnung verbieten können. Ein generelles Verbot von Haustieren ist nämlich nicht rechtens. Eine entsprechende Klausel im Formularmietvertrag erklärte der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil 2013 für unwirksam.

"Der Vermieter sollte im Mietvertrag hinsichtlich der Haltung ein sogenanntes Verbot mit Erlaubnisvorbehalt vereinbaren", raten die Experten vom Vermieterverein. "Der Mieter muss also die Erlaubnis des Vermieters einholen."

Und weiter: "Der Vermieter muss hinsichtlich der Tierhaltung eine Abwägungsentscheidung treffen, die nachvollziehbar ist und diese dem Mieter auch mitteilen. Laut Bundesgerichtshof genügen dabei abstrakte Kriterien nicht, er fordert eine konkrete Darlegung möglicher Beeinträchtigungen."

Welche Kriterien sind für die Erlaubnis der Hundehaltung in der Mietwohnung ausschlaggebend?

• Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere
• Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet
• Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn
• Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters

"Die Erwägungsgründe können hierbei nicht nur auf persönlichen Erfahrungen beruhen, sondern sich auch auf die Gesetzeslage beziehen", erläutert Experte Wolf.

Darf von Hundehaltern mehr Miete verlangt werden?

"Wird die Mietsache bereits mit Hunden bezogen, sollte der Mieter das soweit möglich wegen der höheren Abnutzung der Mietsache bereits durch eine höhere Kaltmiete berücksichtigen", empfiehlt der Vermieterverein.

Aber: Erlaubt ihr als Vermieter die Hundehaltung in der Mietwohnung in einem bereits laufenden Mietverhältnis, habt ihr in der Regel keinen Anspruch auf einen Mietzuschlag. "Dann gehört die Tierhaltung zum normalen Mietgebrauch, da Tiere für einen erheblichen Teil der Bevölkerung wichtige Bezugspunkte und damit ein anzuerkennender, in der Regel nur in der eigenen Wohnung zu verwirklichender Bestandteil individueller Lebensführung sind", so der Vermieterverein.

Kann die Zustimmung zur Hundehaltung in der Mietwohnung widerrufen werden?

Grundsätzlich ja, das muss der Vermieter im Einzelfall aber schon sehr gut begründen. Hat er etwa die Erlaubnis für einen Hund gegeben und der Mieter hält mehrere Tiere, gehört dies nicht zur vertraglichen Vereinbarung – der Vermieter kann seine Zustimmung zurückziehen. Ähnliches gilt, wenn der Hund andere Mieter stört, zum Beispiel durch lautes Bellen.

Was, wenn der Hund Schäden an meiner Wohnung hinterlässt?

Wenn ein Hund in der Mietwohnung einen Schaden anrichtet, hat der Mieter seine Obhutspflicht verletzt. Als Vermieter habt ihr dann Anspruch auf Schadensersatz – allerdings nur, wenn die Schäden über normale Abnutzungen und Gebrauchsspuren hinausgehen.

"Dem Vermieter muss klar sein, dass leichte Kratzspuren im Parkett noch zum gewöhnlichen Mietgebrauch zählen, der Mieter also nicht schadensersatzpflichtig ist", erklärt Experte Wolf vom Vermieterverein. "Inwieweit der Mieter Spuren einer Tierhaltung als Schadensersatz ersetzen muss, ist Einzelfallfrage."

In jedem Fall solltet ihr euch vor der Zustimmung den Nachweis einer Hundehaftpflichtversicherung zeigen lassen. Eine solche deckt auch größere Schäden an der Mietwohnung ab.

Tipps für Hundehalter

Wenn ihr selbst euren Lebensraum mit einem Hund teilt, wisst ihr vermutlich, wie schwer die Wohnungssuche sein kann. Wir erzählen euch, worauf ihr bei der Wohnungssuche mit Hund achten solltet, und geben euch ein paar Tipps an die Hand. Und auch nach dem Einzug sollen sich eure tierischen Begleiter wohl fühlen. Bei uns bekommt ihr Inspiration in Form von schönen Möbeln fürs Tier, praktischen Ikea-Hacks und eine Anleitung für ein gemütliches Bett für den Hund.